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Cómo afectan las nuevas leyes de vivienda a las hipotecas en España

17 enero, 2024 | M Aparicio

En los últimos años, España ha experimentado una serie de cambios importantes en las leyes de vivienda que han tenido un impacto directo en el mercado de las hipotecas.

En la época de expansión económica en España, previa a la crisis financiera y el estallido de la burbuja inmobiliaria a finales de 2007, se cruzaron demasiados límites desde las entidades bancarias y se cometieron perjuicios sobre los ciudadanos en forma de cláusulas abusivas.

En este sentido, nuestros legisladores se pusieron manos a la obra y muchas de las leyes sobre viviendas e hipotecas en España de los últimos años van dirigidas a proteger a los consumidores contra estos abusos.

Ahora el cliente con las nuevas leyes tiene derecho a recibir información clara y transparente sobre las condiciones de su hipoteca y así poder tomar mejores decisiones.

Vamos a ver de forma sencilla las últimas leyes aprobadas en España y como afectan a las hipotecas.

Son leyes, diseñadas para abordar diversas problemáticas relacionadas con la vivienda, e influyen en la forma en que los ciudadanos acceden a los préstamos hipotecarios.

1. Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario

Esta ley entró en vigor en marzo de 2019 con el objetivo de reforzar la protección de los consumidores y mejorar la transparencia en los contratos de crédito inmobiliario. Estableció requisitos más estrictos para la concesión de hipotecas, obligando a las entidades financieras a proporcionar información clara y comprensible sobre los términos y condiciones del préstamo.

Aspectos más importantes:

Transparencia y Divulgación: La ley exige que los bancos proporcionen a los solicitantes de hipotecas una ficha de información estandarizada con detalles sobre las condiciones del préstamo, incluyendo tasas de interés, plazos y cláusulas relevantes.
Evaluación de Solvencia: Introduce la obligación de realizar una evaluación de solvencia más rigurosa para garantizar que los prestatarios puedan hacer frente a los pagos.

2. Real Decreto-ley 19/2022, de 22 de noviembre, por el que se establece un Código de Buenas Prácticas para aliviar la subida de los tipos de interés en préstamos hipotecarios sobre vivienda habitual

Este Real Decreto Ley vino justificado por la alta subida del Euribor como consecuencia de las numerosas y contundentes alzas de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE) en su lucha contra la alta inflación.

Se crea con el decreto un nuevo Código de Buenas Prácticas de carácter temporal, vigente hasta diciembre de 2024, destinado a proteger a los hogares que, sin ser vulnerables, están en riesgo de serlo a causa de la subida de los tipos de interés en préstamos hipotecarios sobre vivienda habitual.

Son medidas voluntarias para las entidades financieras que se adhieran, como la posibilidad de ofrecer una novación de las condiciones del préstamo hipotecario, con una reducción del tipo de interés, una ampliación del plazo de amortización o una conversión a tipo fijo.

En Hipotecas Plus publicamos el artículo del pacto que se hizo entre el Gobierno y la Banca para facilitar el pago de las hipotecas. En dicho artículo encontrarás todos los detalles de las ayudas pactadas de forma pormenorizada.

Como explicábamos en aquel artículo para ser beneficiario de este Código se deben cumplir con unos requisitos de renta, endeudamiento y esfuerzo hipotecario, así como tener la vivienda habitual como única propiedad y no estar en situación de morosidad.

Además, el Banco de España creó la Guía de herramientas para el deudor hipotecario en dificultades con el fin de facilitar la comprensión del Código de Buenas Practicas.

Junto con la Guía, el Portal del Cliente bancario publicó también un simulador para ayudar a las personas con hipoteca a comprobar si cuentan con las condiciones para acogerse al Código de Buenas Practicas y el impacto en sus finanzas.

3. Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.

Se trata de una moderna ley que trata de proteger a las personas y familias que adquieran una hipoteca. Esto sin duda afecta positivamente al mercado hipotecario, porque la seguridad es lo que puede determinar finalmente a los consumidores a tomar la decisión de comprar una vivienda a través de las facilidades que puede ofrecer una determinada hipoteca.

Algunos de los cambios más importantes que conlleva la nueva ley son:

La banca debe proporcionar información clara y detallada sobre las hipotecas, incluyendo los costos totales y las condiciones de la hipoteca.
Los bancos no van a poder cobrar comisiones por amortización anticipada de la hipoteca.
Deben proporcionar un documento de información personalizado (FIPER) a los clientes que soliciten una hipoteca..
Se debe realizar una evaluación de la solvencia del cliente antes de concederle una hipoteca.
Los bancos deben proporcionar una oferta vinculante a los ciudadanos que soliciten una hipoteca

¿En qué se diferencian principalmente la ley 5/2019 de la nueva ley 12/2023 del derecho a la vivienda?

Hemos calificado la nueva ley 12/2023 de moderna porque trata de ocuparse de proteger a las personas más vulnerables y a hacer efectivo el derecho a la vivienda. Queremos pues que quede bien reflejada la diferencia principal entre ambas leyes.

La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliarios establece normas de protección de la persona hipotecada relacionadas con la comercialización de las hipotecas, estableciendo la información básica que debe figurar en la publicidad de los préstamos, así como la que se debe proporcionar al cliente antes, durante y después de la celebración del contrato y las obligaciones de evaluación de la solvencia. Por otro lado, la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda se centra en la protección de los consumidores en el ámbito de la vivienda, y establece normas para garantizar el acceso a una vivienda digna y adecuada, así como para prevenir y solucionar situaciones de vulnerabilidad.

Conclusiones sobre cómo están afectando las nuevas leyes de vivienda a las hipotecas en España

El mercado hipotecario en España ha experimentado importantes transformaciones durante los últimos años.

Como comentábamos al principio de este artículo, durante los años de expansión económica se cruzaron muchos límites que se tradujeron en muchos perjuicios económicos especialmente para el extremo más vulnerable del mundo hipotecario que son los ciudadanos.

Por ello, las nuevas leyes sobre vivienda han ido principalmente encaminadas a corregir los abusos y errores cometidos y dar más seguridad a los ciudadanos que deciden hipotecarse para lograr su legítimo derecho de tener una vivienda digna y adecuada donde vivir.

Sin duda, las mismas leyes que buscan proteger y ayudar a los ciudadanos con hipoteca benefician finalmente también a la banca, porque si bien buscan resguardar los intereses de los ciudadanos que tienen hipotecas, al mismo tiempo, reconocen la importancia de mantener la estabilidad financiera de las entidades bancarias. Al asegurar la satisfacción del cliente, se contribuye a la solidez de la banca, estableciendo relaciones a largo plazo que benefician tanto a los individuos como a las instituciones financieras.

A la banca le gusta tener clientes con economías saludables, y las hipotecas con buenas condiciones ayudan de un modo muy importante a la solvencia de los mismos.