Extinción de condominio

Extinción de condominio

29 septiembre, 2021 | Antonio Beltrán


Last Updated on 5 meses by Antonio Beltrán

Comprar a tu ex su parte de la vivienda común, comprar a tu hermano o hermana su parte de una herencia

Cuando compras o heredas un inmueble conjuntamente con otra persona se crea lo que se denomina un condominio. Puedes comprar un inmueble al 50 % u otro porcentaje porque uno de los compradores haya aportado más que el otro, y heredar el 50 % de un inmueble o un porcentaje inferior porque seáis más personas a repartir.

Asimismo, el inmueble que pasa a tu propiedad puede estar gravado por una hipoteca, sea porque la hayas solicitado para comprarlo, o porque ya viniera gravado por una hipoteca en el caso de ser heredado.

¿Qué tienes que hacer cuando no quieres continuar compartiendo una propiedad con otra persona?

Lo habitual es ofrecer al otro propietario que compre tu parte y para ello hay que valorar el inmueble y determinar cuánto dinero se le paga. A esta acción se le denomina extinción de condominio.

Se acude al notario con la finalidad de que redacte una escritura en donde se manifieste la voluntad de separar los bienes compartidos, junto a la valoración que se hace del inmueble y el establecimiento de la cantidad que hay que pagar al que vende, que casi siempre será del 50 % de la citada valoración.

Los impuestos a pagar en una extinción de condominio son más bajos que en una operación de compraventa

Mientras que en la compraventa pagamos el impuesto de transmisiones patrimoniales, que se sitúa entre un 5 % y un 10 % en función de la comunidad autónoma donde se halle la vivienda, en la extinción de condominio pagamos el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD), que va del 0,50 % al 1,50 %, también dependiendo de la comunidad autónoma donde se ubique el inmueble.

Extinción de condominio

Si el inmueble no tiene hipoteca y el que se lo queda dispone de fondos suficientes, realizar la extinción del condominio es tan sencillo como acudir al notario y solicitar que redacte la escritura.

Ahora bien, la cosa cambia cuando el que quiere comprar el inmueble precisa solicitar una hipoteca, o si el propio inmueble está gravado por una hipoteca en ese momento. En el primer caso, el comprador deberá consultar a su banco sobre la posibilidad de disponer de la hipoteca requerida.

¿Qué importe financian los bancos?

En relación a este particular hay dos tipos de bancos:

  • Los que financian el 100 % de lo que hay que pagar a la expareja o a los otros herederos, pero que exigen que aportemos, por lo menos, los gastos de escritura de la extinción de condominio y de las cancelaciones administrativas y registrales, en el caso de que haya hipoteca.
  • Los que solo quieren financiar el 80 % de lo que tenemos que pagar a nuestra expareja u otros herederos. En tal caso la aportación será del 20 % que haya que pagar más los gastos de escritura de la extinción de condominio y las cancelaciones administrativas y registrales, en caso de haber hipoteca.

¿Cuáles son los gastos de la extinción de condominio y los vinculados a la hipoteca?

El calculo de los gastos que aquí indicamos son a tanto alzado:

  1. Notario: 1.000 €
  2. Registro de la propiedad: 1.000 €
  3. Gestoría: 500 €
  4. Impuesto de actos jurídicos documentados. Varía en función de la comunidad autónoma donde se ubique el inmueble, y oscila entre el 0,50 % y el 1,50 % de la cantidad de dinero que haya que pagar.

En cuanto a los productos que el banco puede imponer al cliente para ofrecerle mejores condiciones y que puede resultar interesante aceptar:

  1. Seguro de hogar. Este es obligatorio por ley para los titulares de una hipoteca, aunque se puede contratar con el banco o directamente con una compañía de seguros.
  2. Seguro de vida.
  3. Seguro de protección de pagos. Tiene como finalidad cubrir el pago de la hipoteca en caso de despido improcedente. Es un seguro habitual cuando se trata de una sola persona quien solicita la hipoteca.

Extinción de condominio cuando hay hipoteca en la vivienda

Me encuentro a menudo con parejas que se han separado sin estar casados o que se han divorciado, y que en su convenio regulador han acordado que uno de los dos se quedaba con la vivienda.

En el primer caso, el que se queda la vivienda debe acudir al banco y solicitar la hipoteca que necesita. El banco evaluará si tiene capacidad para pagar la hipoteca, lo que significa que la cuota resultante no ha de superar el 40 % de sus ingresos, y en tal caso se la concederá.

En el segundo caso, el que se queda la vivienda deberá solicitar también la hipoteca y presentar el convenio regulador. Aquí en ocasiones nos encontramos con que el inmueble ya se ha inscrito en el registro de la propiedad a nombre de uno, pero la hipoteca sigue a nombre de los dos.

El banco concedió la hipoteca a dos personas, y ahora puede considerar que la persona que se queda con la vivienda no tiene capacidad de pago. Esto supone un problema serio, porque el que ha cedido la vivienda a cambio de recibir una cantidad ve como la propiedad ya no está a su nombre pero en cambio sigue siendo deudor de un préstamo.

Extinción de condominio con parejas problemáticas

La extinción de condominio no es una decisión que toman las parejas de forma inmediata. En ocasiones tardan en tomar la decisión por diversos motivos, y mientras tanto ambos van pagando la hipoteca.

Ocurre a veces que la persona que se ha ido de la vivienda no ha superado la ruptura o bien tiene problemas laborales y no cumple a tiempo con el pago de su parte de la hipoteca, provocando retrasos en el pago global y, como consecuencia, la generación de comisiones e intereses de demora.

Esto lleva a que se plantee la extinción del condominio por quien vive en la vivienda con la finalidad de no perderla por impago, evitar más pagos de comisiones e intereses de demora o incluso afrontar problemas mucho más importantes.

Y entonces resulta que, de cara al banco, no son clientes solventes por el hecho de que no pueden presentar los seis últimos recibos de la hipoteca pagados correctamente, sino solo recibos fraccionados a causa de la falta de pago de una de las partes.

Nuestra recomendación es que la persona que desee quedarse con la vivienda se arme de paciencia y se ocupe de pagar la cuota, y de este modo, cuando esté en condiciones de presentar tres o seis recibos de la hipoteca, solicite el préstamo.

¿Hay que pagar plusvalía municipal?

Puesto que no tienen consideración de transmisión patrimonial, tales extinciones no están sujetas a plusvalía municipal, un impuesto que solo se paga en las compraventas.

¿Hay que tributar en el IRPF por la ganancia patrimonial?

En principio, no. Con la división de la cosa común no se produce una variación patrimonial, y por lo tanto no hay que pagar. En el caso de que haya un exceso de adjudicación, sin embargo, sí que habrá que hacerlo. Tal supuesto se produce cuando uno de los dos recibe un importe mayor que el valor de mercado del inmueble. En este caso será necesario declarar en el IRPF el exceso de adjudicación como ganancia patrimonial.

Te pueden interesar conocer mas detalles de la Extinción de Condominio, haz clic en los siguientes enlaces:

https://www.hipotecasplus.es/hipoteca-y-divorcio-la-extincion-de-condominio/

https://www.hipotecasplus.es/el-mal-reparto-que-se-hace-del-domicilio-familiar-cuando-las-parejas-se-separan/




10 respuestas a “Extinción de condominio”

  1. Min hijos tienen una vivienda a su nombre, y quieren dejarse la propiedad a nombre de uno de ellos. La vivienda está en Madrid, estoy leyendo en vuestra página que se paga 1,5% por extinción de condominio. Hay plusvalía para que cede su 50%?, En renta tiene que declarar el dinero recibido? Y el resto de gastos, notaría y registro a cuánto ascienden. El valor es de 126000€. Gracias de antemano

    • Buenos días Carlos,
      Antes de responder a tus consultas mi primer consejo es que acudas a un asesor fiscal siempre sale barato acudir a un experto para no cometer errores que luego cuesten tiempo y dinero.
      El impuesto de actos jurídicos documentados de la Comunidad de Madrid es del 0,75%. En cuanto a la plusvalía municipal tienes que llamar al ayuntamiento y ahí te informaran. En relación a la renta esta claro que si percibes un dinero tienes que declararlo. Y finalmente en cuanto a los gastos calcula orientativamente unos 2.500 €.

  2. Buenos días,
    Por divorcio querría quedarme con el piso familiar que está situado en Madrid y que tiene una hipoteca que hace unos años firmamos por 80.000€.
    Cómo sería posible hacerlo?? Cuánto tendría que pagarle a mi ex pareja?? Cuántos impuestos?? Y que podría hacer si el banco no aceptará que me quedara con el piso solao no dispusiera del dinero que le tengo que abonar a mi ex??
    Mi salario actual es de 18.000 euros brutos (más algunas comisión de unos 50€ al mes). No tenemos hijos, si dos perros.

    Muchas gracias y un cordial saludo.

    • Hola Susana,
      En principio no hay problema con que el banco te conceda la hipoteca con el salario que tienes siempre y cuando no tengas otros préstamos. Lo básico es que la cuota de la hipoteca junto con otros préstamos no supere el 40% de tus ingresos.
      En las extinciones de condominio, los gastos son bajos, hay que pagar, notaria, registro, gestoria y el impuesto de actos jurídicos documentados que en la Comunidad de Madrid supone el 0,75% de los 80.000 € que tienes que abonar. Así en total más o menos los gastos son unos 2.600 €. A estos tendrás que sumar el seguro de hogar y el seguro de vida.
      En cuanto al importe de financiación, tenemos bancos que nos financian el 100% de lo que tienes que pagar sin contar con los gastos y otros que solo financian el 80% de lo que tienes que pagar y además tienes que aportar los gastos de escritura.
      Si deseas que estudiemos tu viabilidad y te hagamos una propuesta cumplimenta este formulario https://www.hipotecasplus.es/forms/comprar-la-parte-de-mi-ex/

  3. Hola que tal? estoy a punto de hacer una extinción de condominio con mi expareja de la casa donde vivimos para que ella se meta en otra cosa. me quedaría con el 100% ahora estamos al 50%. quería saber si el tanto por ciento de la extinción en la Comunidad de Madrid es 0,75% y sobre que cantidad pago este porcentaje, la compramos en 560K euros, ella me vende su 50% a razón de 610K precio total, oséa 305K euros . como yo me quedo asumiendo la hipoteca le debería dar 130K para comprar su parte menos la hipoteca que asumo. quería saber si el 0,75% es sobre los 130000 o sobre los 305K que es el valor de su parte completa o sobre los 610K que es el valor total del momento de hacer la extinción?
    espero haberme explicado bien. muchas gracias. un saludo

    • Hola Chema,
      El impuesto de actos jurídicos documentados tributara por la cantidad que hayáis acordado que tiene que recibir, es decir, sobre los 305.000 €. Y es el 0,70 %. Pero ojo! tiene que coincidir con el valor de referencia. Esto lo obtendrás del catastro.

  4. Hola, mira quería hacer una extincion de condominio con mi empareja y quedarme cn su parte lo suyo es el 25% ya q su día yo puse la mitad dl piso y la otra mitad nos metimos en hipoteca, el piso estará valorado en unos 145000e y queda d hipoteca 40.000 cuanto tendría que darle a el ,sin contar los gastos?? Ahh como no he podido hacerlo antes llevo 3 años yo pagando la hipoteca sola , no se si eso cuenta algo y ahora voy a intentar hacer una subrrogacion d hipoteca para quedarme yo con todo y pagarle a el!! Es para orientarme un poco muchas gracias

    • Hola Silvia,
      La valoración del inmueble esta condicionada por el valor de referencia, esto es de lo primero que tienes que informarte, acudiendo al catastro.
      Para contestar tu pregunta nos faltan datos. ¿En la escritura de compraventa consta que que el adquiría solo el 25%?, ¿Indicaste por escrito que tu aportabas a la compra la mitad del precio? estas serían algunas preguntas.
      Mi recomendación es que lo trates directamente con tu banco o bien nos contrates a nosotros o a un tercero, ya que todo y siendo una hipoteca sencilla de obtener tiene cierta complejidad que hay que plasmar por escrito.
      Si deseas que nos hagamos cargo, cumplimenta este formulario e indica que nos hemos comunicado por el blog https://www.hipotecasplus.es/blog/forms/comprar-la-parte-de-mi-ex/.

  5. Hola. Compré una casa en régimen de separación de bienes por 320.000€, con una hipoteca de 280.000€ . Nos vamos a separar, Quedan por pagar 145.000€ de hipoteca y hemos acordado que me quede yo la hipoteca y le pague a ella 87.500€ Hago ampliación de la hipoteca a 232.500€ (para incluir lo que la tengo que pagar) ¿qué impuestos debo pagar sobre qué importe? Gracias

    • Hola Enrique,
      El impuesto que hay que pagar es el Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que varía en función de la comunidad autónoma donde este la vivienda. El porcentaje máximo actualmente es del 1,5%.
      Además del impuesto, tendrás que pagar:
      1. Notaria.
      2. Registro de la Propiedad
      3. Gestoría.
      En cuanto a la hipoteca actual, tendrás que pagar la comisión por cancelación administrativa si la tienes y la cancelación registral que puede subir unos 1.000 € aproximadamente.

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