Las comisiones de apertura de las hipotecas ¿qué son?

3 agosto, 2022 | Raquel Ruiz

Raso y corto: las comisiones de apertura de las hipotecas son una cantidad que el banco puede decidirte cobrar o no por los gastos asociados a abrir un préstamo hipotecario. Concretamente, se definen como el porcentaje que las entidades bancarias incorporarán en el importe de la hipoteca por tramitar dicho préstamo. Tal y como su propio nombre indica, al ser de apertura, son unos gastos que solo se te cobrarán una vez, cuando inicies tu préstamo hipotecario, y nunca más.

Esta comisión de apertura sirve para retribuir las gestiones administrativas realizadas por el banco para formalizar la hipoteca. Ahora bien, debes de tener en cuenta en cuenta que la comisión de apertura deberá limitarse solo al capital ampliado, porque, de no ser así, se estaría duplicando una comisión que ya se liquidó en la concesión original del préstamo, tal y como detalla el Banco de España.

Desde Hipotecasplus llevamos años trabajando codo a codo con los clientes, y sabemos que las comisiones de apertura son un factor que a menudo genera confusiones, y no queda claro si se tienen que pagar siempre, o en qué casos es necesario que lo pague el cliente y en qué caos lo asume el banco. Por este motivo, hemos pensado que sería oportuno hacer un artículo explicándolo. Asimismo, si te queda cualquier otra duda sobre el mundo de las comisiones, no dudes en consultárnoslo, sin ningún tipo de compromiso. Nosotros somos brokers hipotecarios y hacemos de intermediarios entre las entidades bancarias y los clientes, por lo que podremos ayudarte a resolver cualquier duda de tengas sin ningún problema. Ya lo sabes, ¡contacta con nosotros y asegúrate que estás pagando las comisiones justas y necesarias, y ninguna más!

Características de la apertura de hipotecas

• A modo general, te costará entre el 0’5% y el 1% del importe total del préstamo hipotecario
• Aglutina tanto el estudio de gastos y riesgos, como el trabajo que llevará a cabo la entidad bancaria para tramitar esta hipoteca
• Debe de aplicarse con total transparencia, ya que, dependiendo de las circunstancias, sino se podrá reclamar

Para saber qué porcentaje de la comisión de apertura se va a aplicar, el banco se basa en diferentes aspectos como el tipo de interés, el tipo de hipoteca, el importe solicitado y el plazo de amortización.  Al final, y siempre y cuando el cliente esté satisfecho y de acuerdo con las condiciones y requisitos que le impone su entidad bancaria, se redacta un modelo de préstamo hipotecario donde se incluye claramente dicha comisión de apertura, el importe y los intereses a pagar de ahora en adelante.

¿Quién debe pagar la comisión de apertura?

Hay mucha controversia entorno este punto. Ahora bien, de momento, se estipula que es el cliente y no la entidad bancaria, quien deberá asumir los gastos asociados a la comisión de apertura. Así mismo lo dictaminó el Tribunal Supremo, que dio la razón a los bancos alegando que este es un gasto no abusivo. Sin embargo, la Nueva Ley Hipotecaria de 2019 estipula que está prohibido que los bancos te cobren una comisión de estudio.

Sea como sea, es cierto que muchos bancos intentan no aplicar esta comisión de apertura en sus contratos hipotecarios, ya que es una forma de captar al cliente y facilitar los trámites de gestión, que no son pocos. En caso de que la entidad bancaria a la cual acudas decida cobrarte esta comisión, recuerda que no podrán pedirte por ella más de un 2% del capital prestado por la entidad financiera. En este sentido, no olvides que desde Hipotecasplus podremos negociar directamente con el banco y asegurarnos que no te cobran de más en las comisiones de apertura de tu hipoteca.

¿Puedes reclamar la comisión de apertura?

El banco tiene la obligación de informarte debidamente de que te van a cobrar la tasa correspondiente con la comisión de apertura, así como de la cantidad que deberás pagar por este concepto. Por lo tanto, en caso de que la comisión de apertura no se mencione en la información precontractual del préstamo hipotecario, tendrás derecho a reclamar que no se te cobre. Además, también podrás reclamar cuando puedas demostrar que la cláusula no corresponde a ningún servicio, ni tampoco que los gastos vienen asociados a ningún servicio prestado.

Por otro lado, recuerda que tu entidad bancaria no te podrá cobrar una comisión por mantenimiento de hipoteca.

Otros gastos asociados a las hipotecas

Y si existe tanta controversia entorno a saber si la comisión de apertura la debería de pagar el cliente o el banco, es porque comprar una casa significa hacer frente también a muchos otros gastos extras, algunos que recaen sobre el cliente y otros sobre la entidad bancaria. Vamos a hacer un breve repaso de todos ellos:

• Gastos de compraventa
  • Notaría (también conocido como aranceles u honorarios del notario). Lo asume el comprador.
  • Gestoría. Lo asume la entidad bancaria.
  • Registro de la propiedad (inscribir las escrituras que ha firmado previamente el notario). Lo asume le comprador.
  • El IVA. Este impuesto asciende al 10% desde 2020. Así, por ejemplo, si una vivienda te ha costado 250.000€, deberás de pagar 25.000€ más por el IVA. Lo asume el comprador.
  • Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Más conocido como ITP, este es el impuesto que pagarías si, en lugar de comprar una casa de obra nueva, adquirieras una casa de segunda mano. Suele oscilar entre el 6% y el 10%. Lo asume el comprador.
• Gastos de hipoteca
  • Tasación. Es imprescindible porque es el valor a partir del cual el banco establecerá le porcentaje de financiación que te presta de forma anticipada. Determinará, en gran parte, si puedes asumir o no la hipoteca de tu piso o casa soñada. Lo asume el cliente normalmente, aunque algunas entidades se ofrecen a prestarlo.
  • Impuesto de actos jurídicos documentados. Desde noviembre de 2018, la ley obliga a la entidad bancaria a hacerse cargo de este impuesto.
  • En este caso, los gastos asociados de notaría, gestoría y registro de la propiedad también corren a cargo del banco.