Las hipotecas de alto riesgo

19 junio, 2019 | Antonio Gallardo

Fin de las hipotecas de alto riesgo

En las hipotecas de alto riesgo está la génesis, en algunos casos, y el factor que disparó los efectos de la crisis financiera, en otros, que afectó a buena parte del mundo. Las más conocidas a nivel global fueron las hipotecas subprime, unos préstamos que hicieron temblar al sistema financiero mundial. Por cómo obtenían los fondos los bancos con los que realizar estos préstamos, especialmente con titulizaciones y emisiones de deuda de poca calidad, que a su vez eran la imagen de un producto que se concedía a clientes con problemas crediticios. Pero no tenemos que irnos tan lejos. En España el problema de estas hipotecas de alto riesgo no eran los tipos, aunque cuando estos subieron afloraron los problemas de impago, esto era una consecuencia no una causa. Era la concesión a clientes de alto riesgo crediticio unos préstamos en los que la propia vivienda no sirvió de garantía única cuando llegaron los problemas de impago y fue fruto de un mal análisis de riesgo.

Esto se produjo por la confluencia de distintos componentes: Hipotecas por el 100% o más del valor de la vivienda, -que hace que la garantía sea muy sensible a bajadas de precio-, con cuotas muy por encima del tercio de los ingresos de la unidad familiar -sin margen de maniobra no solo en caso de pérdida de empleo, también con subidas de tipos de interés- y en la mayoría de los casos, plazos muy elevados, que conlleva que la amortización del capital sea muy lenta.

La política “interesada” de algunos bancos

Aprendida la lección sobre como estas hipotecas afectan al sistema financiero y al resto de los ciudadanos (que hemos visto como se han encarecido los préstamos en la actualidad frente a los tipos de hace 12-15 años) cabría pensar que los bancos dejaron de comercializarlas. Nada más lejos de la realidad. En el año 2017, por ejemplo, según datos de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), el conjunto del sistema multiplicó por más de dos los créditos para adquisición de inmuebles con un importe sobre la tasación por encima del 100%, pasando del 4% al 10% sobre el saldo total concedido. ¿Por qué hicieron esto los bancos?

La razón estaba en su balance. También como consecuencia de la crisis financiera se quedaron con miles de viviendas a las cuales han buscado dar salida con préstamos de riesgo que en algunos casos (BBVA, Bankia o el extinto Banco Popular) llegaron a alcanzare el 20%

Qué esta cambiando

Esta tendencia se está revertiendo por una razón muy sencilla, también este tipo de activos empiezan a ser menores en las carteras de los bancos. Por todo ello vuelve a ganar peso la hipoteca con una concesión máxima de un 80% sobre el valor de tasación o compraventa del inmueble. Pero el aspecto esencial no está tanto en esta garantía, que se utiliza solo cuando se ha llegado a una situación de impago que acabe en subasta judicial, sino en procurar que las circunstancias económicas de las personas que han solicitado este préstamo permitan su pago.

En este punto en España seguimos siendo muy laxos. Aunque lo normal es que la cuota de la hipoteca, sumada a otras financiaciones, no debe superar el tercio de los ingresos (entre un 30% y un 35%), la realidad es que para considerarla de alto riesgo este debe ser superior al 55% o cuando se financia más del 85% del coste de la vivienda.

Este porcentaje, muy por encima del que consideran tope en otros países, pero además se olvidan de otros condicionantes, los que afectan a otro tipo de garantías.

La labor de un bróker hipotecario

El resultado es una estandarización del producto por parte de algunas entidades que no tienen en cuenta los condicionantes particulares, siempre propios y singulares, de cada préstamo. ¿Es una hipoteca de importe el 100% de la vivienda siempre de alto riesgo? ¿Su riesgo es siempre mayor que una hipoteca al 80%? La respuesta a estas dos preguntas es NO. Por ejemplo, si hay garantías suficientes tanto de patrimonio como de ingresos, una hipoteca al 100% puede ser de un riesgo muy inferior a otra del 80%.

El objetivo de cualquier buen gestor debería ser el fin de las hipotecas de alto riesgo, pero para conseguirlo más que ratios hay que ajustar la hipoteca a las necesidades y posibilidades de quien la solicita, como hace un buen bróker hipotecario. Con su labor, ganamos todos. Gana el sistema financiero, al plasmarse las necesidades del cliente en los préstamos más adecuados a sus circunstancias económicas. Y gana el cliente, no solo por el mejor servicio y ahorro, sino por buscar una solución que le conlleve menos problemas financieros en la adquisición de un producto tan importante como suele ser su propio hogar.