Hipotecas 100

Buen momento para pedir una hipoteca en 2016

Aprovechando mi participación en esta bitácora hipotecaria de referencia, voy a compartir algunas de las principales preguntas que un potencial hipotecado se debería hacer en  este momento, si se está planteando pedir una hipoteca en 2016 o en 2017. Además, compartiré un artículo sobre el tema aparecido en el suplemento económico de  La Razón. Empecemos con algunas preguntas y respuestas hipotecaria:

¿Ha vuelto la bonanza hipotecaria?

Podemos afirmar que sí, por el claro crecimiento de las hipotecas firmadas en los últimos meses, debido a dos factores:

  1. Los bancos empiezan a apostar por la concesión de hipotecas para compraventa, nuevamente.
  2. Las condiciones hipotecarias ya son lo suficientemente atractivas para que las familias con algo de ahorros se decidan a buscar casa y financiarla mediante un préstamo hipotecario. En otras palabras, es un buen momento para pedir una hipoteca en 2016.

Si miramos la estadística mensual de hipotecas registradas que publica el INE, el dato de junio de 2016 supone la inscripción de 25.274 hipotecas este mes. Si tomamos el dato del mismo mes de 2015, observamos que se registraron 21.887 hipotecas sobre vivienda. Un incremento del 15,5%. El aumento se aprecia de forma mucho más contundente si acudimos a los datos de junio de 2014, mes en que se registraron 16.987 hipotecas. Tomando dos años, el incremento porcentual es de un rotundo 48,8%.

¿Qué factores explican la recuperación del mercado hipotecario?

Fundamentalmente se debe a dos motivos:

  1. Los bancos ya compiten por captar clientes solventes, ofreciendo hipotecas al 80% de tasación a un tipo variable de Euribor + 1% y algo menor, además de apostar también por las hipotecas a tipo fijo, con tipos nominales del 2,5% o menos.
  2. Por otro lado, las familias empiezan a sentirse más seguras en sus empleos o negocios, una vez han sido capaces de capear la crisis y seguir ingresando dinero cada mes. Además, la vivienda en grandes ciudades ya sube de precio y el sentimiento de que ha llegado el momento de comprar se está extendiendo.

¿Cómo ha evolucionado la firma de hipotecas?

Si tomamos el dato de hipotecas del INE inscritas en agosto de 2013 (12.146) y las de junio de 2016 (25.274), el incremento desde mínimos supone un aumento del 108%.

Si tenemos en cuenta que en septiembre de 2005 se llegaron a registrar 129.128 hipotecas sobre vivienda, llegar a las 50.000 hipotecas registradas al mes es una cifra factible (el doble que actualmente). Y a largo plazo podríamos perfectamente triplicar los datos actuales, al menos si nos fijamos en el histórico. Eso sí, cuando se llegue a 75.000 hipotecas al mes, las alarmas que alertan de la creación de una burbuja inmobiliaria empezarán a sonar.

¿Cuáles serán los principales frenos al mercado hipotecario?

De momento lo que frena la concesión de hipotecas, y no es un mal freno, es que la mayoría de bancos exigen a los hipotecados más del 30% de ahorros, en relación a lo que necesitan financiar. En Hipoteca Plus pueden, no obstante, llegar al 100%.

Pronostico que en unos meses, seguramente entrado ya el 2017, habrá más bancos que financien sin problemas el 100% del valor de compraventa de la casa, lo que ampliará el colectivo de familias que pueden hipotecarse. Y el 100% más gastos volverá, eso sí, más adelante y para familias solventes.

Por otro lado los potenciales compradores de casa aún no se lanzan de cabeza en comprar, están en un momento de expectativa: miran pero no siempre compran.

¿Qué opino de los criterios de los bancos a la hora de conceder hipotecas?

Los bancos deberían ser ahora expertos en conceder hipotecas responsables, con una tecnología, datos estadísticos y personal capaz de seleccionar con precisión los perfiles de clientes que pueden optar a financiación con garantía real y adaptar los precios de cada hipoteca a este análisis, pagando menos los que mejor ratio tuvieran.

La realidad es que, al menos hasta donde conozco, los criterios de riesgo son parecidos a los de antaño. Habrá bancos que han invertido en procesamiento de la información, evidentemente, pero no lo percibo en la práctica de la concesión actual de hipotecas.

¿Puede producirse una ‘guerra hipotecaria’ entre las entidades?

Con tipos de interés negativos no preveo una guerra de hipotecas en cuanto a tipos de interés, que se mantendrán más o menos iguales hasta que el Euribor vuelva a subir. Lo que pasará es que competirán en captar clientes, concediendo más hipotecas de las que actualmente aprueban. Pensemos que hay muchos clientes con pocos ahorros que actualmente quieren comprar y no encuentran bancos que les den la hipoteca.

¿Qué ha cambiado para no repetir los errores del pasado?

Muy poco en el campo de los bancos y del regulador, el Banco de España. En cuanto a los bancos, el mensaje que han recibió tras la crisis es que difícilmente se les dejara quebrar si en un futuro tienen problemas por hipotecas mal concedidas, si son lo bastante grandes.

En cuanto al regulador, el Banco de España, sigue sin ser un árbitro que sea capaz de disciplinar a la banca: ni sus informes contestando a las reclamaciones de los clientes tienen poder ejecutivo. Y las multas que pone, junto a las de la CNMV, no son en absoluto disuasorias.

Los que sí han cambiado son los clientes: ya saben que pedir una hipoteca implica perder la casa y quedar embargados de por vida, si no aciertan en su elección. Además no se fían ya de lo que el director de bancos les cuenta. El uso de comparadores de hipotecas como iAhorro.com se ha disparado tras la crisis. Lo que hace ahora falta son iniciativas en nuestro sistema educativo, del Banco de España, de la CNMV y de agentes privados independientes al poder bancario de educación financiera: solo cuando el cliente entiende la naturaleza de las hipotecas y los derechos y obligaciones que suscribe, contrata responsablemente.

¿Son las Fintech un competidor hipotecario de los bancos?

Las empresas del sector tecnofinanciero o Fintech aún no compiten con los bancos en cuanto a préstamos hipotecarios, pero legalmente es posible que un prestamista privado fintech deje dinero a familias o empresas con garantía hipotecaria. O bien fórmulas de crowdlending hipotecario, financiación en masa de operaciones hipotecarias mediante estas plataformas.

También hay empresas tecnofinancieras que aportarán mucho valor a los bancos, con herramientas de análisis de riesgo muy específicas, que estudiarán toda la información que la Red proporciona de un cliente. Redes sociales, uso de tarjetas, etcétera son fuentes de información que, respetando la protección de datos personales, jugará un papel clave en un futuro próximo.

Lluvia de hipotecas en 2016

Os invito a leer el siguiente artículo si pensáis pedir una hipoteca en 2016:

Pau A. Monserrat
Perito economista especializado en productos y servicios bancarios (como las acciones, fondos de inversión, permutas y opciones de tipos de interés, préstamos hipotecarios o las estructuras) en FuturLegal.comAsesor hipotecario en FuturFinances.comComo economista de iAhorro.com tengo un papel activo en los medios de comunicación (Salvados, Espejo Público, Economía de Bolsillo...) con un objetivo claro: arrojar luz a las zonas oscuras del sector bancario.Autor del libro 'La banca culpable'.

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