Com refinançar la teva hipoteca per estalviar diners

1. Novació: Aquest procés es refereix a la modificació de les condicions de la teva hipoteca sense canviar d’entitat financera. Aquí, negocies amb la teva actual entitat financera les noves condicions. No obstant això, tingues en compte que el que proposis i el que l’entitat accepti poden no coincidir. Canviar de taxa d’interès o tipus d’interès (de variable a fix) podria no ser senzill. Es tracta d’una negociació, i és millor que disposis de molta informació i si pot ser aconsegueix ajuda experta. Ja ho saps: la banca sempre guanya, o almenys sempre ho intenta.
2. La subrogació implica canviar la teva hipoteca d’una entitat financera a una altra per obtenir millors condicions. Això sol ser més comú en hipoteques antigues que es van signar en moments en què les condicions del mercat eren menys favorables. No obstant això, aquesta opció té certes limitacions, ja que només et permet modificar el tipus d’interès, comissions, vinculacions i termini del préstec, però no et permet sol·licitar més diners.

Anem a explicar tot allò que pots canviar a través d’una subrogació:

• El tipus d’interès: amb la subrogació de hipoteca pots canviar l’interès amb la finalitat que la teva hipoteca et resulti més barata. També podràs passar de l’índex IRPH a l’Euribor, ja que l’IRPH per la seva fórmula de càlcul és més alt que l’Euribor, i també podràs canviar de hipoteca variable a fixa o viceversa.

• Eliminar clàusules perjudicials o abusives: en els anys de la bombolla econòmica es van introduir en molts contractes clàusules abusives que amb el nou contracte en la nova entitat podràs alliberar-te d’elles, com la clàusula sòl, la d’interessos de demora alts, la clàusula de l’arrodoniment a l’alça…

• Els productes vinculats i les comissions: en el contracte pots tenir establertes comissions com és el cas de l’amortització anticipada i alliberar-te d’elles en el nou banc o pots estar pagant productes vinculats amb els quals et van concedir una hipoteca bonificada en el seu dia. Amb la subrogació en el nou banc pot ser que et lliberis d’aquests productes vinculats i encara així aconseguir un tipus d’interès millor que el que tenies amb la primera entitat

• El termini: la subrogació també pot ser una bona estratègia per reduir o ampliar el termini restant de la hipoteca. Si l’amplies aconseguiràs una quota més assumible, si redueixes el termini la teva hipoteca finalitzarà abans. Vigila amb les noves condicions que signis i tracta de aconseguir una situació el més beneficiosa possible per a tu. Reduir la quota a canvi d’assumir més termini pot alliberar-nos d’agobis econòmics, però no ho hem de fer a qualsevol preu. Pot ser que redueixis poc la teva quota a canvi de molt més temps de durada de la hipoteca i molts més interessos, el que es traduirà en un gran benefici per a l’entitat i un perjudici sens dubte per a tu.

3. Fer una nova hipoteca: Aquesta modalitat de refinançament s’està convertint en una estratègia cada vegada més utilitzada.

El seu atractiu radica en què, en aquest cas, amb la nova hipoteca es pot parlar de tot, és a dir, pots renegociar totes les condicions, totes les que permet la subrogació, però a més el capital de la hipoteca, el que significa que podràs sol·licitar més diners o aconseguir el diner que ja havies amortitzat en l’antiga hipoteca. La elecció del mètode dependrà dels teus objectius al refinançar la teva hipoteca.

Quins són els requisits per refinançar una hipoteca?

Els requisits per refinançar una hipoteca són essencialment els mateixos que per adquirir una hipoteca. L’entitat financera analitzarà els teus ingressos, l’estabilitat laboral i l’habitatge que desitges refinançar. També avaluarà si estàs al corrent en els pagaments de la hipoteca actual, ja que volen assegurar-se que siguis un pagador fiable.

En última instància, les entitats busquen prestar a clients que siguin estables i tinguin ingressos suficients per afrontar el nou préstec sense problemes. Des de Hipotecas Plus sempre et recomanem que adoptis un estil de vida estalviador i que intentis tenir, sense comptar amb la hipoteca, les mínimes deutes pendents en forma de línies en targetes de crèdit o préstecs personals.

A la banca li encanten les persones estalviadores. A elles els obre les seves portes i com a persona amb estalvis pots aconseguir no només que et concedeixin la hipoteca, sinó que t’ofereixin millors condicions.

Per què considerar la refinançació de la teva hipoteca?

Hi ha diverses raons per refinançar la teva hipoteca, però la més comuna és millorar les condicions del préstec i estalviar diners al llarg del temps. A més, pots optar per canviar d’una taxa d’interès variable a fixa o afegir titulars addicionals al préstec.

També pots estar interessat en reduir els teus pagaments mensuals. Si aquest és el teu cas, refinançar el préstec per estendre el termini de pagament pot ser la solució. Però compte! Quan fem aquest tipus d’operació ens endeutem al passar els préstecs de curt termini a llarg termini i això fa que paguem més interessos.

Una altra possibilitat és utilitzar el refinançament per finançar altres projectes, com la renovació de la teva llar o la consolidació de deutes. Encara que existeixen préstecs personals per aquests fins, generalment són més costosos que una hipoteca. No obstant això, en aquests casos, tingues en compte que la majoria de les entitats et permetran rehipotecar l’habitatge fins a un màxim del 80% del seu valor de compra.

Refinanciar la teva hipoteca és una decisió que s’ha de prendre amb cura. Ja saps que a la banca són molt experts i utilitzaran tota la seva experiència al seu favor. Així que no actuis ni signis a la lleugera, utilitza tota la precaució possible i tu has de ser el millor expert en la teva economia personal.

La refinançació sempre ha de beneficiar-te en termes d’estalvi i els teus estalvis han de superar els costos associats a l’operació. Tant la novació com la subrogació i la signatura d’una nova hipoteca comporten costos i comissions que has de tenir en compte. A continuació, t’expliquem els possibles costos segons les diferents modalitats de refinançació.

Costos de la refinançació de la hipoteca

• Novació de hipoteca: S’ha de revisar l’escriptura per saber la comissió per novació. El seu preu va des del 0% al 1% sobre el capital que et resti de pagar la teva hipoteca. Segurament també hauràs de pagar la taxació de l’habitatge, si busques amb la novació una rebaixa en el tipus d’interès o vols ampliar el capital. El cost de la taxació sol ser entre 250 i 300 €.

• Subrogació de hipoteca: Aquí la taxació te la demanarà el nou banc amb el qual subrogues la teva hipoteca: el cost de la taxació varia normalment entre 250 o 300 €. Existeix la comissió per subrogació que hauràs d’abonar a l’antic banc (revisa-la a la teva escriptura de hipoteca): el seu cost és entre el 0 i el 2% del capital pendent.

• Nova hipoteca: Si optes per aquesta modalitat de refinançació significa que hauràs d’efectuar la cancel·lació registral de la teva antiga hipoteca, el que suposa una despesa aproximada de 1000 €. Com que has d’amortitzar anticipadament la teva primera hipoteca hauràs d’atendre a la comissió d’amortització que sol variar entre el 0% i el 2% (revisa-la a la teva escriptura). Al ser nova hipoteca, també necessitarem la taxació: entre 250 a 300 €.

Articles que et poden interessar:

Artículo del Banco de España. Reestructuración de la deuda hipotecaria