Les hipoteques d’alt risc

19 juny, 2019 | Antonio Gallardo

Fi de les hipoteques d’alt risc

En les hipoteques d’alt risc hi ha, en alguns casos, la gènesi de la crisi financera que va afectar bona part del món, i en altres el factor que en va disparar els efectes. Les més conegudes a escala global van ser les hipoteques subprime, uns préstecs que van fer tremolar el sistema financer mundial per la manera com les entitats obtenien els fons amb què portar a terme aquests préstecs, especialment amb titulacions i emissions de deute de poca qualitat que, al seu torn, eren la imatge d’un producte que es concedia a clients amb problemes crediticis. Però no cal que anem tan lluny. A Espanya, el problema d’aquestes hipoteques d’alt risc no provenia de les taxes, tot i que quan aquestes van pujar va ser quan van aflorar les dificultats d’impagament; de fet, això no n’era la causa, sinó una conseqüència. La causa era la concessió a clients d’alt risc creditici d’uns préstecs en què l’habitatge propi no va funcionar com a garantia única quan van arribar els impagaments, com a fruit d’una mala anàlisi del risc.

Això es va produir per la confluència de diferents factors: hipoteques pel 100 % o més del valor de l’habitatge –cosa que fa que la garantia sigui molt sensible a baixades de preu-, amb quotes molt per damunt del terç dels ingressos de la unitat familiar –sense marge de maniobra no només en cas de pèrdua de feina, sinó també davant de pujades de les taxes d’interès– i, en la major part dels casos, amb terminis molt alts, fet que comporta que l’amortització del capital sigui molt lenta.

La política “interessada” d’alguns bancs

Apresa la lliçó sobre com aquestes hipoteques afecten el sistema financer i la resta dels ciutadans (hem vist com actualment el cost dels préstecs ha pujat davant de les taxes de fa 12 a 15 anys), es podria haver pensat que els bancs deixarien de comercialitzar-les. Res més lluny de la realitat. L’any 2017, per exemple, segons dades de l’Associació Hipotecària Espanyola (AHE), en el conjunt del sistema es van multiplicar per més de dos els crèdits per a adquisició d’immobles amb un import superior al 100 % de la taxació; en percentatge sobre el total de crèdits concedits, el volum d’aquests crèdits va passar del 4 % al 10 %. ¿Per què van fer això els bancs?

La raó es trobava als balanços dels bancs. A conseqüència, també, de la crisi financera, es van quedar amb milers d’habitatges als quals han intentat donar sortida amb préstecs de risc que en alguns casos (BBVA, Bankia o l’extint Banco Popular) han arribat a assolir el 20 %.

Què està canviant

Aquesta tendència s’està revertint per una raó molt simple, i és que aquesta mena d’actius comencen a decréixer en les carteres dels bancs. Per tot això torna a guanyar pes la hipoteca amb una concessió màxima d’un 80 % sobre el valor de taxació o de compravenda de l’immoble. Però l’aspecte essencial no ho és tant l’existència d’aquesta garantia, que es fa servir només quan s’ha arribat a una situació d’impagament que acabi en subhasta judicial, sinó que ho és la necessitat de procurar que las circumstàncies econòmiques de les persones que han demanat el préstec en permetin el pagament.

En aquest punt a Espanya continuem sent molt tolerants. Tot i que el fet normal és que la quota de la hipoteca, sumada a altres finançaments, no superi el terç dels ingressos (entre un 30 % i un 35 %), la realitat és que, per considerar-la d’alt risc, aquest percentatge ha de superar el 55 % o, en cas que es financi, més del 85 % del cost de l’habitatge.

Un percentatge que està molt per damunt del que consideren límit en altres països. I a més s’obliden d’altres condicionants, els que afecten tota mena de garanties.

La labor d’un broker hipotecari

El resultat és una estandardització del producte per part d’algunes entitats que no tenen en compte els condicionants particulars de cada préstec, sempre propis i singulars. És una hipoteca pel 100 % de l’import de l’habitatge sempre d’alt risc? El seu risc és sempre més gran que el d’una hipoteca al 80 %? La resposta a aquestes dues preguntes sempre és NO. Per exemple, si hi ha prou garanties tant de patrimoni com d’ingressos, una hipoteca al 100 % pot tenir un risc molt per sota d’una altra al 80 %.

L’objectiu de qualsevol bon gestor hauria de ser acabar amb les hipoteques d’alt risc, però per aconseguir-ho cal, més que no pas ratios, ajustar la hipoteca a les necessitats i les possibilitats de qui la demana, com fa un bon broker hipotecari. Amb la seva feina, tots hi guanyem: el sistema financer, perquè les necessitats del client es plasmen en uns préstecs més adequats a les seves circumstàncies econòmiques; i el client, no només pel servei millor i l’estalvi superior que aconsegueix, sinó perquè es busca una solució que li comporti menys problemes financers en l’adquisició d’un producte tan important com ho és la seva pròpia llar.