Com demanar una hipoteca per a un terreny

4 agost, 2021 | Antonio Beltrán


Viviu en un habitatge de propietat, no teniu hipoteca o bé us en queda poca amb relació al preu pel qual vendreu. Heu pensat a comprar un terreny per construir la casa dels vostres somnis.

Mireu la zona que us agrada, us informeu sobre els preus dels terrenys i teniu un coneixement aproximat del tipus de casa que podreu construir.

Al cap d’un temps trobeu un terreny que us encaixa i adopteu la decisió de comprar-lo. Com que encara no heu venut la vostra casa us adreceu al vostre banc per demanar un préstec o una hipoteca. I… us diuen que no us concedeixen la hipoteca o el préstec si no teniu el projecte i el permís de construcció.

La cosa es complica, doncs. Si encara no heu comprat el terreny, com us volen fer pagar per un projecte (a partir de 6.000 €) i per aconseguir el permís de construcció (sobre un 4 % del cost de construcció)?

Els bancs, com a norma general, no concedeixen una hipoteca per a la compra de un terreny si el sol·licitant no disposa del projecte i del permís de construcció. Això es deu al fet que els bancs perceben que les hipoteques d’autopromoció tenen més risc.

Llavors, com s’aconsegueix una hipoteca per comprar un terreny?

L’única opció és hipotecant la casa si no la teniu ja hipotecada o si la hipoteca és molt petita. O bé, d’altra banda, si els vostres pares o sogres us permeten hipotecar temporalment el seu habitatge, fins que feu la construcció o hàgiu venut la vostra.

Cal tenir en compte que el banc concedirà una hipoteca per a un terreny sempre que sigui un terreny urbà. I com a màxim concedirà una hipoteca de fins a un 50 % del seu preu. De manera excepcional podreu arribar fins al 100 % del cost del terreny si els ingressos conjunts són com a mínim de 4.500 € i, a més, tal com hem dit més amunt, hi aporteu un habitatge com a segona garantia.

Si es tracta d’un terreny rústic el finançament es complica absolutament, perquè aquesta mena de terrenys no permeten construccions noves i estan mancats de subministraments. I, a més, la quantitat de persones interessades a viure en un terreny rústic o adquirir-ne un és molt petita, i en conseqüència, en el millor dels casos trobaríem un finançament del 30 % del seu preu.

La hipoteca es concedirà sempre i quan l’import sigui de 50.000 euros com a mínim. Si l’import és inferior, l’entitat bancària ens oferirà un préstec personal.

Si en un futur volguéssiu construir i necessitéssiu finançament, caldria que la hipoteca del terreny estigués pagada o bé que no hi hagués hipoteca o que tota estigués suportada per l’habitatge que aportéssim com a garantia addicional.

La idea de comprar un terreny, idealment, és per construir. Si us cal finançar-ne la compra, és preferible recolzar-vos en un immoble que estigui lliure de càrregues i que sol·liciteu un import superior al preu de compra per disposar de prou diners per pagar l’obra i les despeses vinculades: llicència d’obra, llicència urbanística de l’ajuntament, visat del projecte per part del col·legi d’arquitectes, estudis de seguretat i salut i estudi geotècnic si escau, acta de replanteig i començament d’obra.

Quins impostos es paguen quan es compra un terreny?

Al preu de compra del terreny hi heu d’afegir els impostos. La mena d’impost dependrà de si el venedor és un particular o una empresa.

En el cas que el venedor sigui un particular pagareu l’ITP (impost de transmissions patrimonials), que és del 10 % a Catalunya i la Comunitat Valenciana, del 6 % a la Comunitat Autònoma de Madrid i del 8 % en el cas d’Andalusia, per posar uns exemples. Si qui ven el terreny és una empresa pagareu un IVA del 21 %.

Hipoteca d’autopromotor

Aquesta mena d’hipoteques presenten algunes diferències respecte d’una hipoteca normal. La principal és que el banc us presta diners per un habitatge que encara no existeix i va alliberant fons a mesura que avança l’obra, mentre que amb les hipoteques normals el bancs us dona la totalitat del crèdit en un sol pagament.

Aquesta opció d’una hipoteca d’autopromotor no acostuma a ser gaire coneguda, tot i que és una opció molt bona per a totes aquelles persones que volen construir el seu habitatge com sempre l’han somniat.

Cal destacar que aquesta mena de préstec hipotecari no només es concedeix per a la construcció d’un immoble sobre un solar edificable, sinó que també es pot concedir per a la rehabilitació d’un habitatge ja construït.

Com aconseguir una hipoteca d’autopromotor

Igual que succeeix amb la resta de préstecs i hipoteques, per aconseguir una hipoteca d’autopromotor cal complir uns requisits i unes condicions establertes pel banc, que no són exactament les mateixes que necessiteu per adquirir un immoble.

Perquè el banc concedeixi un préstec hipotecari per a l’autopromoció, és ideal que el terreny sobre el qual construirem sigui propietat del sol·licitant i estigui lliure de càrregues. O, almenys, que aquestes càrregues siguin mínimes. I que es disposi del projecte i de la llicència de construcció.

Altres condicions i requisits són aquests:

  • Disposar de reserves econòmiques, perquè el banc sol concedir entre un 80 % i un 100 % del cost de construcció. És a dir, que haureu de disposar, com a mínim, d’un 20-30 % de l’import total de l’obra, incloent-hi plànols, permisos, llicències, impostos, etc.; en definitiva, tots els costos.
  • Certificar que sou el propietari del terreny. La persona que demani la hipoteca haurà de ser la mateixa compradora, sense persones terceres implicades.
  • El terreny haurà d’estar inscrit al Registre de la Propietat.
  • Tenir llicència de construcció. Abans de posar-vos en contacte amb la vostra entitat financera, cal que tingueu en regla tots els papers i els permisos de l’ajuntament corresponent, cosa que inclou la llicència de construcció pagada, aprovada i en regla.
  • Tenir pressupostos d’empreses constructores. És recomanable que el pressupost sigui molt exacte pel que fa a diners i a temps, ja que la vostra entitat bancària us prestarà els diners sobre el paper, sense considerar els imprevistos i els retards que puguin sorgir sobre la marxa.
  • Tenir l’aprovació del col·legi oficial d’arquitectes. Si el projecte no està visat pel corresponent col·legi professional, no podreu optar a una hipoteca d’autopromoció.
  • Necessitareu també una assegurança a tot risc durant tot el temps que duri l’obra, un comprovant de pagament dels impostos i la declaració d’obra nova en construcció.

Com és el finançament

En el cas de les hipoteques d’autopromoció, les entitats bancàries van lliurant els diners per trams o etapes. Les més habituals són aquestes:

  1. Etapa sòl, prèvia a l’obra. Quan s’arriba a l’acord hipotecari, abans de començar l’obra, l’entitat bancària us lliura un percentatge de la hipoteca autoritzada que heu demanat prèviament. Aquesta quantitat s’ha acordat amb el constructor i es destina a comprar els materials necessaris i a posar els fonaments.
  2. Etapa de certificacions. Segons va avançant la construcció s’aniran rebent els pagaments a terminis. Amb aquest objectiu l’arquitecte encarregat de l’obra anirà presentant a l’entitat financera certificacions dels avançaments, i un arquitecte taxador farà visites per comprovar-ne la correcció. En el cas que no s’avanci, el banc no podrà seguir aportant diners per continuar l’obra.
  3. Etapa final d’obra. El pagament final es farà quan l’arquitecte certifiqui que l’obra s’ha acabat i que l’habitatge ja és usable. Acostuma a ser, normalment, el 10-20 % del total del préstec.

Pel que fa a l’amortització del préstec, normalment durant el període de construcció només es paguen els interessos. Un cop acabada l’obra, és quan haureu de començar a pagar cada mes les quotes acordades prèviament.

En definitiva, si es compleixen els requisits, aquesta mena d’hipoteca és una opció molt bona per a totes aquelles persones que vulguin construir-se una llar a la seva manera, com sempre havien somniat..

Artícles d’interès

Préstec hipotecari per a autopromoció

Hipoteca d’autopromotor o autoconstrucció

Coneix el blog de el Banc d’Espanya




Deixa un comentari

L'adreça electrònica no es publicarà. Els camps necessaris estan marcats amb *

Com demanar una hipoteca per a un terreny
Com demanar una hipoteca per a un terreny
Com demanar una hipoteca per a un terreny
Com demanar una hipoteca per a un terreny
Com demanar una hipoteca per a un terreny
Banco de España Eurosistema
registro intermediarios de crédito inmobiliario Número D162