Conegueu tots els avantatges a l’hora de canviar a una millor hipoteca

6 novembre, 2019 | Antonio Gallardo

Diu el bolero que “veinte años no es nada”, però la veritat és que, per a una hipoteca, vint anys –i fins i tot menys– ja és massa temps. En un producte amb un termini de vigència tan llarg com un préstec amb garantia hipotecària, poden canviar moltes coses que ens haurien de dur a revisar la hipoteca.

Parlant en termes generals, aquests canvis són de dues menes. Per una banda els interns, els que ens afecten com a pagadors del deute i que es resumeixen en una modificació de les condicions econòmiques. La modificació pot ser positiva, si ens permet millorar la situació financera, o negativa, si empitjora a causa d’una caiguda dels ingressos, una pujada de les despeses o una combinació de totes dues.

Però també hi pot haver un canvi de les circumstàncies del mercat, és a dir, que la taxa d’interès –fixa o variable– amb la qual vam contractar la hipoteca sigui molt més alta que la que podem aconseguir en el moment present, d’acord a les condicions vigents, de la mà del nostre especialista hipotecari.

Això pot succeir tant amb les hipoteques fixes com a les variables; en aquest últim cas, perquè el diferencial acordat respecte de l’índex de referència sigui molt més elevat que els vigents actualment. Però no ens hem de fixar només en l’interès, sinó també en com s’hi arriba. Pot ser que per aconseguir el mateix diferencial que ara, cinc anys enrere haguéssim acceptat una vinculació de productes (assegurances, targetes i fins i tot inversions) que ens costi molts diners al cap de l’any, i que per aquest motiu ara la vulguem eliminar.

Els límits de novació o subrogació

En definitiva, una vegada contractada la hipoteca no hauríem de deixar-la aparcada i limitar-nos a pagar-ne la quota regularment. Hem de fer l’exercici d’analitzar si les seves condicions han quedat desfasades i són millorables, o si les nostres circumstàncies personals aconsellen un canvi, ja sigui per aconseguir reduir-ne el cost o per altres motius com ara millorar-ne la liquiditat.

Aquesta millora la podem fer de dues maneres: mitjançant una novació, és a dir, negociant amb la mateixa entitat financera perquè ens millori les condicions que tenim firmades, o a través d’una subrogació, canviant la hipoteca d’entitat.

Encara que els costos són diferents, ja que la novació surt més barata, també hi ha diferència pel que fa a l’objectiu final: la millora de les condicions. La novació és molt més restrictiva. Pot servir per a objectius com eliminar alguna comissió, ampliar l’import de la hipoteca o fer petits canvis en l’interès. I molt sovint s’obliga el client a fer més cessions al banc amb altres productes. Per això, per aconseguir una millora radical, que la mateixa entitat normalment no acceptarà fer-la, cal que optem per canviar de banc, subrogant la hipoteca a una altra entitat.

Què diferencia una bona subrogació d’una de dolenta?

Encara que la subrogació permet aconseguir una millora de la hipoteca, no totes les subrogacions són iguals. Moltes entitats hi estableixen restriccions o imposen unes condiciones que fan que el canvi no sigui viable, o que les millores siguin més petites que les que buscàvem.

Primer de tot, i atès que incorrerem en despeses com les derivades de cancel·lar la hipoteca prèvia i de constituir-ne la nova, ens cal ser extensos a l’hora de pensar les millores que volem: baixar la taxa d’interès (o el diferencial en les hipoteques variables), liquidar les vinculacions i/o extingir les comissions.

Però també ens hauríem de fixar en quins condicionants hi ha per aconseguir la subrogació, i en aquest sentit ens cal:

• no acceptar-la els primers anys de vida del préstec.
• que el percentatge del deute respecte del valor de l’immoble sigui reduït, fins i tot per sota del 50 %
• que no ens obliguin a contractar altres productes.

Tots aquests problemes els podreu evitar si contracteu el nou préstec amb Hipotecas Plus, amb qui aconseguireu les millors condicions, sense sorpreses ni vinculacions, per així arribar a gaudir d’una hipoteca que us comporti un estalvi important, estalvi que en poc temps compensarà les despeses del canvi d’entitat.