Els fonaments de la hipoteca d’autopromotor

Els fonaments de la hipoteca d’autopromotor

30 gener, 2020 | Antonio Beltrán


Last Updated on 2 anys by Antonio Beltrán

Ben acompanyat professionalment, surt més a compte fer-se un mateix la seva casa –amb una hipoteca d’autopromotor– que comprar-la ja feta. Però ja no és que resulti més econòmica, com ara comentarem, sinó que a més serà com hem somiat. El cost final de la casa és menor, perquè no paguem els costos del promotor ni de comercialització. O bé surt més barata o bé resulta igual de preu, però amb materials de més qualitat, que d’altra manera serien inabastables.

Una hipoteca d’autopromotor s’adreça a aquelles persones que tenen un terreny i hi volen fer-se la casa dels seus somnis. També pot donar-se el cas que dotze o catorze persones s’uneixin, creïn una cooperativa i, comptant amb un sòl compartit, es coordinin per executar-hi un projecte de cases adossades o construir un edifici urbà i, d’aquesta manera, aprofitar les sinergies que es generen en un projecte de de superfície més gran.

Pau A. Monserrat, director editorial de iAhorro.com i autor del llibre La banca culpable ens indica com obtenir una hipoteca d’autopromotor:

Les hipoteques d’autopromotor són una mena de finançament hipotecari encara més complex i arriscat que les hipoteques normals, amb la qual cosa és requereix una formació i un assessorament molt més intensos.

D’una banda ens cal tenir coneixement importants sobre promoció i construcció d’habitatges; a més de contractar una promotora i constructora professional i solvent, és important que estem al damunt de l’obra i que coneguem les variables que hem de controlar perquè la casa tingui les qualitats que busquem i, a més, no es dispari el pressupost pactat.

A més, hem d’entendre perfectament la naturalesa de la hipoteca d’autopromotor i comptar amb experts hipotecaris, com els d’Hipotecasplus.es, que ens guiïn. Estem finançant el futur, una casa que encara no existeix. Les implicacions d’aquesta operació són complexes i incertes i s’ha de deixar tot ben previst i planificat.

Formació, informació i assessorament expert: les claus per no cometre els errors hipotecaris del passat. Si no preveieu invertir diners i temps en alguna de les tres claus, el meu consell és simple: no demaneu una hipoteca.

Quines ofertes d’hipoteques d’autopromotor hi ha disponibles avui dia?

Ofertes, n’hi ha, però la major part dels bancs no deixen ben clar com funcionen aquestes hipoteques als respectius llocs web, ni tampoc orienten prou sobre els preus, tenint en compte que parlen d’ofertes personalitzades. Des del meu punt de vista és una mancança important, ja que el seu funcionament és ben diferent del d’una hipoteca “normal”. Construir-se la casa un mateix ja genera prou dubtes; només falta que l’altra columna important del procés, el finançament, no estigui prou clarificat i explicat.

A continuació descriuré un estàndard d’aquesta mena d’hipoteques, tot i advertint que hi entren en joc molts factors:

1.- El finançament que ofereixen els bancs pot variar entre el 60 % i el 80 % del valor total, cosa que implica que el client ha d’aportar entre el 40 % i el 20 % de la quantitat que necessitarà més les despeses. Aquelles persones que ja tinguin el terreny en propietat i lliure de càrregues (sense hipoteca), ja gairebé cobreixen pràcticament l’aportació que han de fer. Sergio Liñán, consultor analista de Plus i aparellador, ens indica que això suposa entre el 40 % i el 50 % de tot el pressupost.

2.- Els terminis per construir l’habitatge estan entre els 18 i els 36 mesos, segons els bancs. En aquest període només pagareu els interessos dels diners de què aneu disposant per construir la casa.

3.- Cada certificació d’obra té un cost d’entre 100 i 200 €. Això vol dir que el banc us anirà avançant diners a mesura que aneu construint i que ho demostreu fefaentment. La casa cada cop té més valor i, en funció d’això, us lliura els diners perquè continueu l’obra. Un consell fonamental: intenteu que el banc us enviï sempre el mateix taxador. La valoració d’una obra no deixa de tenir un cert marge de subjectivitat.

4.- Els terminis finals varien entre els 20 i els 30 anys.

5.- El lloc on voleu fer la casa és un factor important que pot dur l’entitat financera a ser més exigent a l’hora de concedir una hipoteca. Així, per exemple, si voleu no ja construir, sinó restaurar una casa situada en una finca de sòl rústic us podeu trobar que, o bé no us donin finançament, o bé us limitin molt l’import que estan disposats a concedir-vos. La raó d’això és que no hi ha gaire gent interessada a comprar finques rústiques, i el banc tindria dificultats serioses per vendre-la i recuperar els seus diners si es veiés obligat a quedar-se la propietat per falta de pagament. També hi ha alguns bancs que limiten el finançament, o directament no el concedeixen, segons el volum de població del lloc. Per exemple, una població de mil habitants podria ser problemàtica en aquest sentit.

Però… quins requisits demanen per concedir la hipoteca d’autopromotor?

1.- El terreny l’heu de tenir en propietat i lliure de càrregues.

2.- Heu de presentar per escrit la casa dels vostres somnis. El nostre consultor analista i aparellador Sergio Liñan ens explica com fer-ho:

a) Contractar un departament tècnic, que s’encarregarà de fer l’avantprojecte i el projecte, redactar memòries constructives, elaborar uns estudis de seguretat i salut, buscar un contratista… La direcció facultativa la formen el director de projecte (l’arquitecte que elabora el projecte) i el director d’execució (arquitecte tècnic/aparellador que executa).

b) És recomanable contractar una assegurança de danys per un decenni, i obligatori  si es preveu vendre abans dels deu anys, molt especialment en el cas d’empreses que es dediquen a la construcció i la promoció d’immobles, segons la LOE (Llei d’ordenació de l’edificació).

c) Tramitar llicències i permisos.

d) Durant l’obra: acta de replanteig per començar i certificacions (pagaments que es fan a compte dels treballs executats fins al moment) mentre duren les obres.

e) Quan acaba l’obra: certificat de final d’obra, que és el document que acredita que les obres s’han fet seguint el projecte i el firmen totes les parts involucrades; acta de recepció de l’obra i el llibre de l’edifici, que ve a ser com les instruccions d’ús i manteniment de la construcció.

e) Liquidació de l’impost de construcció.

f) Cèdula d’habitabilitat i certificat d’eficiència energètica. 

g) Escriptura de declaració d’obra nova.

h) Inscripció al registre de la propietat.

3. Presentar la documentació dels vostres ingressos perquè l’entitat financera els analitzi i rebi la seguretat que podríeu retornar els diners que us presta.

Què passa si no teniu el terreny en propietat, o no està lliure de càrregues, o no disposeu de prou diners per a la compra del terreny?

El perfil habitual de qui decideix construir-se la casa dels seus somnis és el d’una família establerta que ja té un habitatge pagat, o el d’una parella jove que compta amb avaladors. En el primer cas la situació es torna fàcil, ja que pot hipotecar la casa que ja té en propietat per comprar el terreny i/o liquidar la hipoteca existent. Una vegada construïda la casa, se sol·licita a l’entitat financera un canvi de garantia, això és, canviar la hipoteca existent sobre l’habitatge habitual per passar-la a la casa nova que es construeixen. En el cas de parelles joves que compten que els seus pares els avalaran, el procés és igual que en el cas anterior.

Un consell: si el finançament es fa d’aquesta manera, cal que siguin dues hipoteques separades i no una sola hipoteca amb dues garanties. Així ens serà molt més fàcil, si es dona el cas, canviar de banc o cancel·lar qualsevol de les dues hipoteques, evitant el risc que el banc s’hi oposi.

 

Com es financen les cases prefabricades o modulars?

 

Imagen de juegos Lego

 A Espanya no tenim tradició en la construcció de cases prefabricades o modulars. Dos dels seus avantatges són la seva ràpida construcció (de 3 a 6 mesos) i el preu més econòmic que en el cas dels habitatges tradicionals.

Les condicions que es demanen per a la concessió d’una hipoteca per comprar una casa prefabricada són aquestes:

1.- Que la casa estigui ancorada a terra de manera consistent, ja que, en cas contrari, no tindria la consideració de bé immoble sinó de bé moble.

2.- Que hi hagi un projecte d’execució visat pel col·legi d’arquitectes corresponent i una llicència d’obres.

D’aquesta manera la casa s’inscriu sense cap problema al Registre de la Propietat.

Les cases que es construeixin sense ancorar-les a terra també troben finançament. En aquest cas hauríem de recórrer a préstecs personals, els terminis dels quals poden ser de fins a 10 anys i amb excel·lents condicions. Les empreses que comercialitzen aquestes cases acostumen a tenir acords amb entitats financeres, tot i que, tal com vam exposar en l’article de la setmana passada, cal consultar prèviament el vostre banc o recórrer a un broker perquè us busqui el préstec personal més barat que hi hagi disponible.

 I si només voleu finançar la compra del terreny?

Podeu voler comprar el terreny de moment i anar estalviant per dur a terme la construcció més endavant.

Les hipoteques que ofereixen els bancs arriben a finançar entre el 60 % i el 80 % del valor del terreny. En el cas de terrenys rústics, el percentatge cau a entre el 50 % i el 60 %.

El meu consell és que, si us ho podeu permetre, demaneu un préstec personal, perquè d’aquesta manera us estalviareu les despeses d’escripturar la hipoteca. Tal com comentàvem la setmana passada, hi ha ofertes de préstecs personals per a la compra de terrenys al 5,50 %, amb terminis de fins a 8 o 10 anys, que competeixen en preu amb les hipoteques.

Quina informació us cal abans de comprar el terreny?

Tan aviat com hàgiu decidit aconseguir la casa dels vostres somnis, us heu d’informar sobre aspectes essencials del terreny que us poden condicionar el pressupost i també el desenvolupament de la casa tal com l’havíeu imaginat.

1.- Comproveu que sigui un terreny urbà, on pugueu construir.

2.- Conegueu la normativa que regeix al municipi corresponent. Ha de ser compatible amb el vostre estil de vida en aspectes com la densitat d’edificació permesa, les alçàries, la mena de façana.

3.- Abans de comprar el terreny és important fer-ne l’estudi geotècnic, que és el que es fa abans de les obres, juntament amb el projecte d’obres, per comprovar que el terreny tingui la resistència i la consistència adequades per a la mena de fonaments i d’estructura previstos. El preu de les obres dependrà molt d’això, ja que la partida de moviment de terres sempre és una de les que té més pes i una repercussió més gran en el cost total.

4.- Assegureu-vos que el terreny no estigui en una zona inundable.

5.- Informeu-vos els serveis i les infraestructures existents, si hi ha comunitat de propietaris en el cas que compreu en una urbanització, i quina normativa segueix.

Esperem que aquest article us sigui útil. Si us cal una hipoteca d’autopromotor o d’autoconstrucció no dubteu a posar-vos en contacte amb nosaltres.

Ampliació d’aquest article a Hipoteca d’autopromotor o autoconstrucció




Deixa un comentari

L'adreça electrònica no es publicarà. Els camps necessaris estan marcats amb *

Els fonaments de la hipoteca d’autopromotor
Els fonaments de la hipoteca d’autopromotor
Els fonaments de la hipoteca d’autopromotor
Els fonaments de la hipoteca d’autopromotor
Els fonaments de la hipoteca d’autopromotor
Banco de España Eurosistema
registro intermediarios de crédito inmobiliario Número D162