Extinció de condomini
29 setembre, 2021 | Antonio Beltrán
Last Updated on 2 anys by Antonio Beltrán
Comprar al teu o la teva ex la seva part de l’habitatge comú, comprar al teu germà o la teva germana la seva part d’una herència
Quan compres o heretes un immoble conjuntament amb una altra persona es crea el que s’anomena un condomini. Pots comprar un immoble al 50 % o un altre percentatge perquè un dels compradors hi hagi aportat més que l’altre, i heretar el 50 % d’un immoble o un percentatge més baix perquè sigueu més persones a repartir.
Així mateix, l’immoble que passa a propietat teva pot estar gravat per una hipoteca, ja sigui perquè n’hagis demanat una per comprar-lo, o perquè ja n’estigués gravat abans en el cas que sigui heretat.
Què has de fer quan no vols continuar compartint una propietat amb una altra persona?
La cosa més habitual és oferir a l’altre propietari que compri la teva part, i per això s’ha de valorar l’immoble i determinar quants diners li pagues. Aquesta acció es denomina extinció de condomini.
Vas al notari amb la finalitat que redacti una escriptura on es manifesti la voluntat de separar els béns compartits, juntament amb la valoració que es fa de l’immoble i l’establiment de la quantitat que cal pagar a la persona que ven, que gairebé sempre serà del 50 % de la susdita valoració.
Els impostos a pagar en una extinció de condomini són més baixos que en una operació de compravenda
Mentre que en la compravenda paguem l’impost de transmissions patrimonials, que se situa entre un 5 % y un 10 % en funció de la comunitat autònoma on es trobi l’habitatge, en l’extinció de condomini paguem l’impost d’actes jurídics documentats (AJD), que va del 0,50 % a l’1,50 %, també depenent de la comunitat autònoma on es localitzi l’immoble.
Extinció de condomini
Si l’immoble no té hipoteca i la persona que se’l queda disposa de prou fons, fer l’extinció del condomini és tan senzill com acudir al notari i demanar que redacti l’escriptura.
Ara bé, la cosa canvia quan la persona que vol comprar l’immoble necessita demanar una hipoteca, o si el mateix immoble està gravat per una hipoteca en aquest moment. En el primer caso, el comprador haurà de consultar el seu banc sobre la possibilitat de disposar de la hipoteca requerida.
Quin import financen els bancs?
En relació a aquest tema hi ha dues menes de bancs:
- Els que financen el 100 % de la quantitat que s’ha de pagar a l’exparella o als altres hereus, però que exigeixen que hi aportem, si més no, les despeses d’escriptura de l’extinció de condomini i de les cancel·lacions administratives i registrals, en el cas que hi hagi hipoteca.
- Els que només volen finançar el 80 % de la quantitat que hem de pagar a les nostra exparella o altres hereus. En aquest cas l’aportació serà del 20 % que calgui pagar més les despeses d’escriptura de l’extinció de condomini i les cancel·lacions administratives i registrals, en el cas que hi hagi hipoteca.
Quines despeses hi ha de l’extinció del condomini i vinculades a la hipoteca?
El càlcul de les despeses que indiquem aquí són a preu fet:
- Notari: 1.000 €
- Registre de la propietat: 1.000 €
- Gestoria: 500 €
- Impost d’actes jurídics documentats. Varia en funció de la comunitat autònoma on se situï l’immoble, i oscil·la entre el 0,50 % i l’1,50 % de la quantitat de diners que s’hagin de pagar.
Pel que fa als productes que el banc pot imposar al client per oferir-li millors condicions i que pot resultat interessant acceptar:
- Assegurança de llar. És obligatòria per llei per als titulars d’una hipoteca, tot i que es pot contractar amb el banc o directament amb una companyia d’assegurances.
- Assegurança de vida.
- Assegurança de protecció de pagaments. Té com a finalitat cobrir el pagament de la hipoteca en el cas que el seu titular perdi la feina per acomiadament improcedent. És una assegurança habitual quan es tracta d’una sola persona qui demana la hipoteca.
Extinció de condomini quan hi ha hipoteca sobre l’habitatge
Em trobo sovint parelles que s’han separat sense estar casats o que s’han divorciat, i que al seu conveni regulador han acordat que un dels dos es quedava l’habitatge. En el primer cas, aquell qui es queda l’habitatge ha d’anar al banc i demanar la hipoteca que necessita. El banc avaluarà si té capacitat per pagar la hipoteca, cosa que comporta que la quota resultat no ha de superar el 40 % dels seus ingressos, i en aquest cas l’hi concediran.
En el segon cas, qui es queda l’habitatge haurà de demanar també la hipoteca i presentar el conveni regulador. Aquí de vegades ens trobem que l’immoble ja s’ha inscrit en el registre de la propietat a nom d’un, però la hipoteca continua a nom de tots dos.
El banc va concedir la hipoteca a dues persones, i ara pot considerar que la persona que es queda l’habitatge no té capacitat de pagament. Això suposa un problema seriós, perquè la persona que ha cedit l’habitatge a canvi de rebre una quantitat ve com la propietat ja no està a nom seu, però en canvi continua sent deutor d’un préstec.
Extinció de condomini amb parelles problemàtiques
L’extinció de condomini no és una decisió que prenen les parelles de manera immediata. De vegades triguen a prendre la decisió per diferents raons, i mentrestant tots dos van pagant la hipoteca.
De vegades succeeix que la persona que ha marxat de l’habitatge no ha superat la ruptura o bé té problemes laborals i no compleix a temps amb el pagament de la seva part de la hipoteca, provocant retards en el pagament global i, com a conseqüència, la generació de comissions i interessos de demora.
Això du que es plantegi l’extinció del condomini per part de qui viu a l’habitatge amb la finalitat de no perdre’l per impagament, evitar més pagaments de comissions i interessos de demora o fins i tot afrontar problemes molt més importants.
I llavors resulta que, de cara al banc, no són clients solvents pel fet que no poden presentar els sis últims rebuts de la hipoteca pagats correctament, sinó només rebuts fraccionats a causa de la falta de pagament d’una de les parts.
La nostra recomanació és que la persona que vulgui quedar-se l’habitatge es carregui de paciència i es preocupi de pagar la quota, i d’aquesta manera, quan estigui en condicions de presentar tres o sis rebuts de la hipoteca, demani el préstec.
S’ha de pagar plusvàlua municipal?
Com que no tenen consideració de transmissió patrimonial, les extincions no estan subjectes a plusvàlua municipal, un impost que només es paga en les compravendes.
Cal tributar a l’IRPF pel guany patrimonial?
En principi, no. Amb la divisió de la cosa en comú no es produeix cap variació patrimonial, i per tant no cal pagar. En el cas que hi hagi un excés d’adjudicació, no obstant això, sí que s’haurà de fer. Aquest supòsit es produeix quan un dels dos rep un import més gran que el valor de mercat de l’immoble. En aquest cas sí que serà necessari declarar a l’IRPF l’excés d’adjudicació com a guany patrimonial.
Et poden interessar també aquests articles:
https://www.hipotecasplus.es/hipoteca-y-divorcio-la-extincion-de-condominio/
