Hipoteca autopromotor

Hipoteca autopromotor. Construïu la casa dels vostres somnis

Tenint una bona companyia professional, surt més a compte fer-se un mateix la casa — amb una hipoteca d’autopromotor— que comprar-la ja feta. Però no és només que surti més econòmica, com ara comentarem, sinó que a més serà com l’heu somniada.

El cost final de la casa és menor perquè no pagueu els costos del promotor ni els de comercialització. O us surt més barata, o bé al mateix preu, però emprant materials de qualitat superior.

Una hipoteca autopromotor s’adreça a tots aquells que disposen d’un terreny i es volen construir la casa dels seus somnis. Però també pot ser que dotze o catorze persones s’uneixin, creïn una cooperativa i es coordinin per executar sobre un terreny compartit un conjunt de cases adossades, per exemple, o un edifici a la ciutat, amb la qual cosa s’aprofiten les sinergies  concurrents per construir sobre una superfície més gran.

Pau A. Monserrat, ex director editorial d’iAhorro.com i autor del llibre La banca culpable ens  indica a l’article següent com aconseguir una hipoteca autopromotor:

Les hipoteques autopromotor són una mena de finançament hipotecari encara més complex i arriscat que les hipoteques normals, per la qual cosa es requereix una formació i un assessorament molt més intensos.

 

D’una banda, hem de tenir coneixements importants sobre promoció i construcció d’habitatges; a més de contractar una promotora i constructora professional i solvent, és important que estem pendents de l’obra i que coneguem les variables que cal controlar perquè la casa que s’edifiqui tingui les qualitats que volem i, a més, no es dispari el pressupost pactat.

 

Juntament amb això, s’ha d’entendre a la perfecció la naturalesa de la hipoteca autopromotor comptar amb experts hipotecaris com Plus Majoristes Financers que ens guiïn. Estem finançant el futur, una casa que encara no existeix. Les implicacions d’aquesta operació són complexes i incertes i no es poden deixar caps per lligar.

 

Formació, informació i assessorament expert: aquestes són les claus per no cometre els errors hipotecaris del passat. Si no voleu invertir temps i diners en alguna d’aquestes claus, el meu consell és simple: no demaneu una hipoteca.

 

Quines ofertes hi ha pel que fa a hipoteques autopromotor?

D’ofertes, n’hi ha, però la majoria des bancs no aclareixen bé als seus llocs web com funcionen aquestes hipoteques, ni tampoc donen una orientació de preus especificant que en fan una oferta personalitzada.

 

Des del meu punt de vista, aquest és un oblit important. El funcionament d’aquestes hipoteques és molt diferent del que tenen les “normals”, i si tot el procés de construir una casa , per si sol, ja desperta força dubtes, només falta que, a sobre, l’altra “pota” important, que és el finançament, no estigui prou clara i explicada.

 

A continuació exposaré un “estàndard” d’aquesta mena d’hipoteques, però adverteixo que la seva concessió depèn de molts factors:

 

1. El finançament que ofereixen els bancs se situa entre el 60 % i el 80 % del valor total, segons l’entitat. Cosa que per força implica que haureu d’aportar entre el 40 % i el 20 % del total que necessitareu més les despeses. Qui ja tingui un terreny en propietat i lliure de càrregues (sense hipoteca), ja gairebé cobreix amb això l’aportació que li cal fer. Sergio Liñán, consultor analista de Plus i aparellador, ens indica que suposa entre el 40 % i el 50 % de tot el pressupost.

2. Els terminis per construir l’habitatge estan entre els 18 i els 36 mesos, segons el banc. Durant aquest període, el que pagueu són els interessos que costen els diners de què aneu disposant per construir la casa.

3. Cada certificació d’obra té un cost d’entre 100 i 200 €. Això significa que el banc us avança diners a mesura que demostreu el procés de construcció. La casa cada vegada val més i en funció d’això el banc us dóna els diners perquè continueu l’obra. Un consell important és que intenteu que el banc us enviï sempre el mateix taxador. La valoració dels béns sempre està sotmesa a un cert grau de subjectivitat.

4. Els terminis finals varien entre vint i trenta anys.

5. Un detall important que pot dur l’entitat financera a tornar-se més exigent per concedir la hipoteca és el lloc on voleu fer la casa. Així, per exemple, si preteneu no ja construir, sinó restaurar una casa situada en una finca rústica us podeu trobar que, o bé no us donin finançament, o bé us en limitin l’import en un grau notable. La raó d’això és que no hi ha gaire gent interessada a comprar finques rústiques, cosa que portaria problemes al banc si, en el pitjor dels casos, s’hagués de quedar l’habitatge per impagament, perquè trigaria més temps a vendre-la i recuperar els seus diners. També hi ha bancs que limiten el finançament o directament no el concedeixen si compreu en certs llocs, en funció del volum de població que hi hagi. Un exemple d’això seria una població de mil habitants.

 

Quins requisits demanen per concedir una hipoteca autopromotor?

 

  1. Heu de tenir el terreny en propietat i lliure de càrregues.
  2. Heu de presentar per escrit el projecte de la casa dels vostres somnis. Sergio Liñan, consultor analista de Plus i aparellador explica a continuació com ho heu de fer:
  3. a) Contractació d’un departament tècnic que s’encarregarà d’elaborar l’avantprojecte i el projecte, de redactar les memòries constructives i els estudis de seguretat i salut, etc. La direcció facultativa la formen el director de projecte —l’arquitecte que l’elabora— i el director d’execució —l’arquitect tècnic o aparellador que l’executa.
  4. b) És recomanable contractar una assegurança decennal de danys, assegurança que és obligatòria només si es ven abans dels deu anys i molt especialment per a les empreses que participin en la construcció i la promoció de l’immoble, segons la Llei d’ordenació d’edificació (LOE)
  5. c) Tramitació de llicències i permisos.
  6. d) Durant la realització de l’obra: acta de replantejament per començar i certificacions (pagaments que es fan a compte dels treballs executats fins al moment) mentre durin els treballs.
  7. e) Un cop acabada l’obra: certificat de final d’obra (document que acredita que els treballs s’han fet d’acord amb el projecte, i el firmen totes les parts involucrades), acta de recepció de l’obra i llibre de l’edifici, que ve a ser com les instruccions d’ús i manteniment.
  8. e) Liquidació de l’impost de construcció.
  9. f) Cèdula d’habitabilitat i certificat d’eficiència energètica.
  10. g) Escriptura de declaració d’obra nova.
  11. h) Inscripció al Registre de la Propietat.
  12. Heu de presentar la documentació sobre els vostres ingressos, per permetre que l’entitat financera analitzi si teniu capacitat per tornar els diners que us presta.

 

I si no teniu el terreny en propietat, o lliure de càrregues, o bé no disposeu dels diners per comprar el terreny?

 

El perfil habitual d’una parella o família que decideix construir-se la casa dels seus somnis és el d’aquelles famílies ja establertes o de parelles joves que disposen d’avals.

En el primer cas, el de famílies ja establertes amb l’habitatge pagat, la situació esdevé fàcil, ja que poden hipotecar l’habitatge que ja tenen en propietat per comprar el terreny i/o liquidar la hipoteca existent. Tan aviat com han construït la casa, poden sol·licitar a l’entitat financera un canvi de garantia, és a dir, canviar la hipoteca que tenen sobre l’habitatge habitual i passar-la a la casa nova que han construït.

En el cas de parelles joves que compten amb l’aval dels seus pares, el procés és el mateix que en el cas anterior.

 

Un consell: si es fa el finançament d’aquesta manera, és imprescindible que siguin dues  hipoteques separades i no una sola hipoteca amb dues garanties. D’aquesta manera és molt més fàcil, arribat el cas, canviar-nos de banc si ho desitgem o bé cancel·lar qualsevol de les dues hipoteques sense que s’hi pugui oposar el banc en cas que s’hagués realitzat una hipoteca amb dues garanties.

 

Com es financen les cases prefabricades o modulars?

A Espanya no hi ha tradició de construcció de cases prefabricades o modulars. Alguns  avantatges d’aquestes cases és que es construeixen ràpidament (en un temps de tres a sis mesos) i que el seu preu és més econòmic que el de les fetes de manera tradicional.

Per aconseguir una hipoteca per a la compra de cases prefabricades s’han de complir aquestes condicions:

  1. Que la casa estigui ancorada a terra de manera consistent, perquè en cas contrari no es consideraria un bé immoble, sinó moble.
  2. Que hi hagi un projecte d’execució visat pel col·legi d’arquitectes, i llicència d’obres.

D’aquesta manera la casa es pot inscriure sense problemes al Registre de la Propietat.

Les cases que es construeixen sense ancorar-les a terra, com ara en finques rústiques, també troben finançament. En aquest cas recorrerem a préstecs personals, amb terminis que poden ser de fins a deu anys i amb condicions excel·lents. Els comercialitzadors d’aquest tipus de cases solen tenir acords amb entitats financeres, si bé, com vam exposar en un article anterior, caldrà consultar prèviament el banc o fer una gestió mitjançant un broker perquè busqui el préstec personal més barat que hi hagi en cada moment.

 

I si només voleu finançar la compra del terreny?

Podeu voler, de moment, només comprar el terreny i anar estalviant per fer la construcció més endavant.

Així, les hipoteques que ofereixen els bancs arriben a finançar entre el 60 % y el 80 % del valor del terreny. En el cas de terrenys rústics, el finançament cau a percentatges d’entre el 50% i el 60%.

El meu consell és que, si us ho podeu permetre, sol·liciteu un préstec personal, perquè d’aquesta manera us estalviareu les despeses d’escriptura de la hipoteca. Tal com comentàvem anteriorment, hi ha ofertes de préstecs personals per a la compra de terrenys al 5,50 % d’interès i amb terminis de fins a vuit o deu anys que competeixen em preu amb les hipoteques.

Quina informació heu de tenir abans de comprar el terreny?

Tan aviat com hàgiu decidir fer-vos la casa dels vostres somnis, us haureu d’informar d’aspectes essencials del terreny que us poden condicionar el pressupost i també la casa tal com l’heu imaginada:

1. Cal que sigui un terreny urbà, on pugueu construir.

2. Cal que conegueu la normativa que regeix al municipi on heu trobat el terreny. S’hauria d’adaptar al vostre estil de vida en aspectes com la densitat d’edificació permesa, les alçades o la mena de façanes autoritzades.

3. Abans de comprar el terreny és important fer un estudi geotècnic. Aquest estudi es fa abans d’iniciar les obres, juntament amb el projecte d’obres, per comprovar que el terreny té la resistència i la consistència necessàries perquè els fonaments i l’estructura damunt d’ells siguin els adequats. El cost de les obres variarà en funció d’aquests factors, perquè la partida de moviment de terres sempre és una de les més importants i de les que té més repercussió en el cost final.

4. Confirmeu que el terreny no es troba en una zona inundable.

5.- Informeu-vos sobre els serveis d’infraestructures disponibles i, si arribat el cas compreu en una urbanització, sobre l’existència d’una comunitat de propietaris i sobre la normativa que han acordat.

 Esperem que aquest article us hagi estat útil. Si ens voleu fer alguna pregunta no dubteu a contactar amb nosaltres. Pel que fa als aspectes tècnics de l’obra, Sergio Liñan us respondrà qualsevol qüestió de molt bon grat.

 

¿Te interesaría recibir directamente nuestros artículos?

Suscríbete a nuestra Newsletter y recibe en tu email nuestras noticias