Hipoteca per a no residents: claus i qüestions

Hipoteca per a no residents: claus i qüestions

13 gener, 2021 | Antonio Beltrán


Avui parlarem de les hipoteques per a no residents, és a dir, per a aquelles persones que no tenen el domicili fiscal a Espanya. Vejam quins passos hem de seguir si som no residents i busquem una hipoteca per comprar un immoble (habitatge o local) a Espanya.

Obtenció del NIE: encara que no és imprescindible per poder iniciar les gestions amb les entitats financeres, sí que el necessitarem per formalitzar qualsevol document, per la qual cosa ens convé posar-nos mans a l’obra per aconseguir-lo. De quina manera? Per començar, demanem cita prèvia online en la seu electrònica d’Administracions Públiques:  

Quina documentació ens caldrà per aconseguir el NIE?

– L’imprès EX18 complimentat en castellà i per duplicat. Es pot descarregar, per imprimir-lo, des d’aquí:

– Original i fotocòpia del document que acrediti l’objectiu d’aconseguir el NIE: contracte laboral, inversió, adquisició d’un immoble, etc.

– Original i fotocòpia del passaport i dues fotos de mida carnet. Si el sol·licitant no és resident de la UE haurà d’aportar també la seva visa, la targeta d’embarcament o un altre document equivalent que certifiqui la seva entrada a Espanya:

Per completar el tràmit haurem d’abonar una taxa de 10,71 €, per la qual cosa omplirem aquest formulari i liquidarem la taxa en qualsevol banc.

És molt important portar tota la documentació necessària i els comprovants dels pagaments de les taxes el dia de la cita presencial, perquè en cas contrari haurem de demanar cita una segona vegada.

Quan estigui a punt el NIE (acostumen a trigar entre dos i quatre mesos a tenir-lo), podrem començar a tramitar la hipoteca. 

Documentació requerida per tramitar la hipoteca

Les entitats bancàries espanyoles demanen aquesta documentació per iniciar la tramitació d’una hipoteca: 

– Fotocòpia del NIE, passaport o certificat de no resident.

– Registre dels actius de què disposem al país de residència (saldos bancaris, propietats).

– Declaració de l’IRPF de l’últim any.

– Contracte de treball i últimes tres nòmines al país de residència.

– Extracte bancari del compte en què ens ingressen la nòmina o document similar dels últims sis mesos.

– Tres rebuts darrers de préstecs i similars: targetes de crèdit, préstecs personals, etc.

– Certificat de residència fiscal.

– Contracte d’arres, mitjançant el qual paguem una quantitat a compte de l’immoble que volem adquirir.

– Comprovant de disposició d’un compte bancari a Espanya. Encara que no és imprescindible obrir-ne un de manera immediata, la seva existència facilitarà molt el procés a l’hora de fer qualsevol dipòsit o pagament.

Quins impostos ha de satisfer el no resident que compra un habitatge?

A l’hora de comprar un habitatge a Espanya haurem de fer front a les despeses següents: 

– El tipus d’IVA aplicable per a un habitatge nou és del 10 % del seu import escripturat, excepte si es tracta d’habitatges de protecció oficial en règim especial o de promoció pública, casos en què el tipus impositiu és del 4 %.

– Si l’habitatge és de segona mà, l’impost a liquidar serà el de transmissions patrimonials (ITP). La quantia de l’ITP varia segons cada comunitat autònoma, i és el País Basc on és més reduït, un 4 %, mentre que a l’extrem oposat es troben Catalunya i València, amb un tipus del 10%.

– Pel que fa a l’impost d’actes jurídics documentats (AJD), que el comprador havia de satisfer abans amb l’escripturació de la hipoteca, un decret llei de novembre de 2018 el va imputar al banc. No obstant això, el comprador n’estarà encara al càrrec si la compravenda és d’un habitatge d’obra nova, sumat a l’IVA. L’1,5 % és el tipus impositiu més alt que tenen les comunitats autònomes. 

Altres despeses que caldrà afrontar poden ser el cost de la nota simple que es demana al Registre de la Propietat, la taxació del habitatge (entre 400 i 550 euros) i els honoraris del broker, que dependran de la dificultat d’obtenir la hipoteca.

Quins impostos comporta ser propietari d’un immoble a Espanya?

– IBI: l’impost de béns immobles es paga cada any a l’ajuntament corresponent, i el seu import variarà en funció del valor cadastral de l’immoble.

– Taxa de recollida d’escombraries.

– IRNR: l’impost de la renda de no residents s’aplicarà en el cas que la persona no resident rebi beneficis pel lloguer de l’immoble. El tipus impositiu serà del 19 % o del 24 %, segons el país.

– Plusvàlua: en el cas que un resident aconsegueixi beneficis com a fruit de la venda d’un immoble ubicat a Espanya, haurà d’abonar aquest impost en l’ajuntament corresponent.

– L’Impost sobre el Patrimoni (únicament si tenim béns per un valor global de més de 700.000 €).

Per què no ens donaran una hipoteca a Espanya si cobrem la nòmina en segons quina moneda?

La Llei 5/2019, de 15 de març, reguladora dels contractes de crèdit immobiliari, restringeix de manera concreta la concessió d’hipoteques a aquelles persones que obtinguin els seus ingressos en una divisa diferent de l’euro. 

L’article 20 d’aquesta llei recull la possibilitat que l’hipotecat (deutor) exigeixi al banc, en qualsevol moment del període de duració de la hipoteca, el canvi de la moneda a la pròpia de l’estat en què resideixi o a aquella amb què percebi la major part dels seus ingressos. Això significa que un resident al Brasil, amb una hipoteca a Espanya, podria demanar legalment que la divisa de la seva hipoteca es convertís de l’euro al real brasiler, sigui dit a tall d’exemple. Aquesta situació resulta complexa per als bancs, perquè els porta a assumir molt de risc causat per les fluctuacions monetàries, cosa que ha portat a molts d’ells a limitar l’atorgament d’hipoteques a residents de l’eurozona, o si més no de països amb polítiques monetàries estables i amigables, com ara els EUA, el Regne Unit i alguns països escandinaus.

Això pot arribar a representar un autèntic problema per a molts treballadors espanyols que treballen per a multinacionals en altres països, especialment d’Àfrica, Àsia i l’Amèrica llatina. Però, com gairebé tot problema, també aquest té una solució, com comentem tot seguit. 

Quina és la via més ràpida per aconseguir una hipoteca a Espanya per part d’un no resident?

Si som no residents i estem interessats de debò a adquirir un immoble a Espanya, la manera més eficaç és, sens dubte de cap mena, a través d’un intermediari de crèdit immobiliari o broker hipotecari, com se’ls coneix habitualment. La figura del broker hipotecari està perfectament reglada i supervisada pel Banc d’Espanya. Es tracta d’un professional que es dedica en exclusiva a la gestió i la tramitació de tota mena d’hipoteques. 

Un bon broker hipotecari és l’aliat perfecte per buscar i tramitar una hipoteca per a no residents. Un cop hagi rebut de nosaltres tota la documentació necessària, farà una tria dels bancs que s’adaptin més bé al perfil del sol·licitant. No cal dir que l’operativa d’un bon broker acostuma a ser online, cosa que facilitarà la realització de tots els tràmits. A més de guiar-nos i assessorar-nos de principi a fi de tot el procés —inclosa l’obtenció de tota la documentació necessària—, ens procurarà les millors hipoteques per a no residents del mercat bancari, ja que, en la seva condició de professional independent, en farà una recerca tan exhaustiva com li sigui possible. 

Quines condicions té una hipoteca per a no residents? 

En línies generals, podem dir que les hipoteques per a no residents no acostumen a superar el 70 % del valor de taxació, amb uns terminis d’amortització diversos que poden arribar fins als trenta anys. Aquests valors s’esmenten a títol orientatiu, ja que un bon broker hipotecari pot aconseguir millors condicions, sempre que el perfil i la solvència del sol·licitant siguin les adequades.

Així mateix, i per evitar problemes d’impagaments, els bancs no concedeixen hipoteques amb unes quotes mensuals que superin el 35 % dels ingressos del titular.

En definitiva, aconseguir una hipoteca per a no residents és una mica més complex que per a un nacional, però al cap i a la fi no és res que un bon broker hipotecari no pugui resoldre gràcies a la seva experiència en la tramitació de tota mena d’hipoteques.




Deixa un comentari

L'adreça electrònica no es publicarà. Els camps necessaris estan marcats amb *

Hipoteca per a no residents: claus i qüestions
Hipoteca per a no residents: claus i qüestions
Hipoteca per a no residents: claus i qüestions
Hipoteca per a no residents: claus i qüestions
Hipoteca per a no residents: claus i qüestions
Banco de España Eurosistema
registro intermediarios de crédito inmobiliario Número D162