Novetats Llei hipotecària

17 juny, 2019 | Pau A. Monserrat

A partir del 17 de juny de 2019, la signatura d’hipoteques canvia notablement perquè es comença a aplicar la Llei 5/2019, de 15 de març, reguladora dels contractes de crèdit immobiliari, la nova Llei d’hipoteques en termes col·loquials. Examinem les principals novetats que trobaran els prestataris en el moment de signar la seva hipoteca.

A qui afecta la llei?

En primer lloc cal tenir clar que la nova Llei d’hipoteques, que transposa la directiva europea 2014/17/UE, pretén dotar d’una seguretat jurídica més gran el mercat hipotecari, i dotar de drets i deures més clars tant les persones físiques prestatàries (tinguin la consideració de consumidores o no) com els prestadors immobiliaris (tant bancs com la resta de prestadors privats). També estableix novetats importants per als intermediaris de crèdit immobiliari, com ara Hipotecas Plus.

Pel que fa als préstecs i els crèdits regulats, la Llei 5/2019 fixa les condicions que han de complir les clàusules de les escriptures de préstec hipotecari la garantia real del qual sigui un bé immoble d’ús residencial.

Fase prèvia a la signatura

Desgraciadament, en els casos d’hipotecats que gestionen el seu finançament sense l’auxili d’intermediaris hipotecaris i assessors professionals independents, era habitual que la signatura de la hipoteca davant notari fos la primera i darrera vegada que es llegia el contingut de l’escriptura de préstec hipotecari. Un dia de nervis i presses que no facilitaven entendre en profunditat els compromisos adquirits.

Amb la nova Llei d’hipoteques el paper del notari queda reforçat, perquè els prestadors i els avaladors hauran d’acudir com a mínim dues vegades (és una obligació): almenys deu dies abans de la signatura per rebre un “assessorament” sobre les clàusules que es disposen a firmar ( i se n’estendrà acta notarial), i el dia de la signatura. És recomanable la guia editada pel Consell General del Notariat sota el títol ¿Comprar una vivienda? Cómo le pueden ayudar los notarios(llegiu en PDF).

En relació amb els intermediaris de crèdit immobiliari, a més de les condicions generals de contractacióque inclouen als seus respectius lloc web (tal com hi obliga la Llei 2/2009, que continua sent dret supletori), han de lliurar als possibles clients, en suport durador, una informació precontractual (identitat i naturalesa de l’intermediari, registre a què pertany, si prestarà serveis d’assessorament i els seus honoraris màxims, entre altres dades) i, després, el necessari contracte d’intermediació, perquè el client sàpiga en tot moment quina mena de serveis hipotecaris presta el professional, que compleix estrictament la llei (que obliga a estar donat d’alta al registre del Banc d’Espanya si s’opera en diverses comunitats autònomes), si està o no vinculat amb els bancs i prestadors immobiliaris, i el cost del servei.

Després de l’estudi de viabilitat de la hipoteca, el client rebrà del prestador una informació personalitzada sobre el préstec hipotecari que li ofereix, mitjançant la fitxa d’informació normalitzada (FEIN), que tindrà la consideració d’oferta vinculant. Entre el lliurament de la FEIN i la signatura de la hipoteca hauran de transcórrer, com a mínim, deu dies. També caldrà lliurar una fitxa d’advertències estandarditzades (FiAE), amb informació sobre les clàusules i els elements més rellevants (índexs hipotecaris aplicables i casos de venciment anticipat, entre altres).

Evaluació de la solvència

La Llei 5/2019 obliga els prestadors a avaluar la solvència dels prestataris potencials i dels avaladors. No es pot concedir una hipoteca sobre la base que hi hagi immobles hipotecats; el client ha de poder fer front a les quotes amb els seus ingressos. És obligatori demanar informació a la CIRBE per saber si el client té altres deutes bancaris, a més d’accedir a entitats privades d’informació creditícia (com ASNEF, RAI o BADEXCUG). Si es denega el préstec, cal fonamentar aquesta denegació.

Despeses

Les despeses de la hipoteca es repartiran d’aquesta manera:

• Despeses que paga l’hipotecat: taxació, còpies que demani de l’escriptura de préstec hipotecari.
• Despeses que paga el banc: aranzels notarials de l’escriptura de préstec hipotecari, gestoria, despeses d’inscripció al registre i ITPAJD (segons la normativa tributària actual).

Assegurances i productes combinats

L’assegurança de llar és obligatòria, però es pot contractar amb qualsevol asseguradora, no amb la que digui el banc.

No es prohibeix que el prestador ofereixi assegurances vinculades amb la hipoteca, tot i que cal informar que s’està contractant un producte combinat i dels seus beneficis i riscos, proporcionant escenaris simulats quan escaigui. S’ha de detallar el cost de cada producte o servei combinat (assegurances, plans de pensions, fons…). El client ha de poder triar entre la hipoteca sense vinculació i la hipoteca amb productes vinculats.

Segons el meu punt de vista, la llei no solucionarà la problemàtica de la col·locació “forçosa” d’assegurances i productes vinculats amb la hipoteca perquè és massa laxa.

Taxes d’interès

Es prohibeixen les clàusules terra, tot i que es fixa que l’interès aplicable no podrà ser negatiu. Pel que fa als índexs de referència aplicables a les hipoteques de taxa variable, cal que siguin clars, accessibles, objectius i verificables, que es calculin a cost de mercats, que no siguin manipulables pel prestador i que es puguin calcular amb un procediment matemàtic objectiu. La meva interpretació és que el cas de l’IRPHno compleix aquests requisits legals.

Personal que gestiona hipoteques

El personal dels bancs, d’altres prestadors i dels intermediaris de crèdit hauran de cursar una formació segons criteris que estableix el Banc d’Espanya per saber gestionar adequadament els expedients hipotecaris i resoldre els dubtes dels sol·licitants de crèdit.

La remuneració del personal no s’ha de basar de manera essencial en la col·locació d’hipoteques i productes vinculats, per mitigar el conflicte d’interessos.

Assessorament hipotecari

L’activitat d’assessorament es configura com un servei diferenciat. Els intermediaris de crèdit hauran d’oferir un contracte d’assessorament, a part del contracte d’intermediació, si presten aquest servei (actuació que només poden oferir els prestadors i els intermediaris de crèdit immobiliari com ara Hipotecas Plus). L’assessorament en matèria hipotecària es defineix com “tota recomanació personalitzada que el prestador, l’intermediari de crèdit immobiliari o el representant designat faci a un prestatari concret respecte d’un o més préstecs disponibles al mercat”.

Amortització anticipada

La comissió per amortització anticipada total o parcial màxima de les hipoteques amb taxa variable es podrà fixar de dues maneres, excloents entre si, reduint el cost que tenien abans de la nova Llei d’hipoteques:

• Màxim del 0,15 % del capital reembossat anticipadament els primers 5 anys, que no podrà excedir de l’import de la pèrdua financera.
• Màxim del 0,25 % els 3 primers anys, amb el mateix límit de la pèrdua financera.

I en els contractes de préstec amb taxa d’interès fixa o amb trams fixos:

• Màxim del 2 % del capital reembossat anticipadament els 10 primers anys.
• Màxim de l’1,5 % en endavant.

Impagament de la hipoteca

Es produirà el venciment anticipat (el banc podrà considerar vençut el préstec i reclamar judicialment) quan els impagaments suposin si més no:

-Primera meitat de la durada del préstec hipotecari: impagament de 12 mensualitats o incompliment del pagament en un termini de 12 mesos (com en el cas, per exemple, de no pagar quatre quotes trimestrals). Les quotes vençudes i no satisfetes han de ser, almenys, del 3 % del capital concedit.

-Segona meitat: que la quantia de les quotes vençudes i no satisfetes equivalguin, almenys, al “7 % de la quantia del capital concedit, si la mora es produís dins de la segona meitat de la durada del préstec. Es considerarà complert aquest requisit quan les quotes vençudes i no satisfetes equivalguin a l’impagament de quinze terminis mensuals o un nombre de quotes tal que suposi que el deutor ha incomplert la seva obligació per un termini, almenys, equivalent a quinze mesos.”

Resumint, canvia la llei d’hipoteques i introdueix millores importants per als hipotecats.