Préstecs per reformar l’habitatge

13 octubre, 2021 | Antonio Beltrán

Els últims temps, el nombre de préstecs per reformar l’habitatge s’ha incrementat de manera substancial. En general, el parc d’habitatge espanyol és molt antic, ja que la major part de les edificacions són d’abans de 1980.

Raons per voler reformar un habitatge, per tant, n’hi ha de sobres. Des del desig urgent d’estar més còmodes que es pot haver posat de manifest durant l’obligada reclusió causada per la pandèmia, fins a la necessitat de reformar un piso comprat de segona mà o la voluntat de revaluar una propietat heretada per obtenir-ne amb la venda un guany més gran del previst inicialment.

Amb les reformes es busca millorar el confort tèrmic mitjançant intervencions en finestres, persianes, terres, parets, sostre, etc.; substituir els electrodomèstics per aparells d’alta eficiència energètica, o simplement  actualitzar el pis per aconseguir un entorn més agradable, que, a més, contribueixi a mantenir el valor de la casa.

Tenim diferents opcions a l’hora de buscar finançament amb aquests objetius:

·      Préstecs al consum.

·      Ampliació de la hipoteca.

·      Demanda d’una nova hipoteca.

·      Contractació d’una hipoteca per a compra d’habitatge amb el cost de la reforma inclòs.

Préstecs al consum

Tenen l’avantatge que són ràpids, ja que no els cal taxació bancària para firmar la contratación, com passa amb les hipoteques.

Els préstecs al consum serveixen per finançar tant reformes com l’equipament de la llar mitjançant la compra d’electrodomèstics. Com a pas previ ens demanaran el pressupost de la reforma o la compra per confirmar la destinació dels diners, i el banc els abonarà per transferència directa al proveïdor o bé ens els dipositarà en compte.

Podem demanar des de 4.000 € fins a 60.000 € per a reformes, amb un termini d’amortització mínim de 12 mesos i màxim de 120 mesos (10 anys). La taxa d’interès és més baixa com més gran sigui l’import que demanem, i és més alta com més gran sigui el termini. Aquests préstecs acostumen a tenir una comissió per amortització del 0,50 % del capital reemborsat si el temps transcorregut és igual o inferior a 12 mesos, i de l’1 % per a terminis superiors.

Ampliació de la hipoteca

En aquest cas cal adreçar-se al banc i demanar una ampliació de hipoteca. En funció de quines siguin les condicions de la que es té vigent, el banc concedirà o no l’ampliació. És més fàcil que la concedeixi quan resti per amortitzar una quantitat petita, o si aquesta és inferior al 40 % del valor de l’habitatge.

Els seu avantatge principal és que el termini pot ser més gran que els 10 anys, i la taxa d’interès inferior a la dels préstecs personals. No obstant això, la taxa d’interès de les hipoteques per a reformes és més alta que la de les hipoteques per a la compra de l’habitatge. Els bancs fixex el preu dels diners en funció de la destinació que vulguem donar-los i de les garanties amb què compti.

El desavantatge més gran, que cal pagar una nova taxació bancària, juntament amb el fet que l’ampliació pot afectar l’interès de la hipoteca, i amb això pot resultar que s’acabi pagant més de quota. Naturalment, s’haurà de mantenir l’assegurança de la llar i la de vida si el client es vol beneficiar de una taxa d’interès més favorable.

Demanda d’una nova hipoteca

En el cas que no disposem d’hipoteca, el que farem serà buscar la millor oferta entre tots els bancs, i aleshores l’import que demanem pot ser més gran. Segons el valor de l’habitatge, el podem reformar per complet i que, tot i així, ens quedi una quota que encaixi en el nostre pressupost.

I si allò que volem és millorar l’eficiència energètica de l’habitatge, tenim la Hipoteca Verda, a un preu més bo que les hipoteques habituals si disposem d’un certificat energètic A o B.

Hipoteca per a compra d’habitatge i reforma inclosa

En funció de quin sigui el treball del client, dels seus ingressos i del preu de l’habitatge, el banc finança entre un 75 % i un 85 % del preu de compra. Del pressupost de les obres pot finançar fins a un 80 %, de manera que haurem d’aportar el 20 % del pressupost.

Aquesta hipoteca única té l’avantatge que reunim dues necessitats en un sol pagament, a un cost molt més baix que si demanéssim una hipoteca per a la compra per una banda, i un préstec personal per a la reforma per l’altra.

Què és millor demanar, un préstec o una hipoteca per a reforma?

Dependrà de l’import que necessitem. Si només hem de canviar les finestres potser serà millor un préstec personal. Si pensem a reformar finestres, cuina i banys i la reforma supera els 30.000 €, possiblemente serà més interessant una hipoteca. Tot depèn dels nostres ingressos i de la quantitat que vulguem pagar.

La regla general que sempre indiquem és que els bancs ens permeten endeutar-nos fins al 40 % dels nostres ingressos per al pagament d’una hipoteca o de préstecs personals. Pel fet que es tracta d’una reforma, és recomanable que ho fem per sota d’aquest import.

Novetat! Noves deduccions fiscals per reforma de l’habitatge (millora de l’eficiència energètica)

S’ha aprovat el Reial-decret llei 19/2021, de 5 d’octubre , sobre deduccions fiscals per reforma de l’habitatge, que se apliquen amb la finalitat de millorar l’eficiència energètica de l’habitatge habitual, o arrendat per a ús com a habitatge d’acord amb la legislació sobre arrendaments urbans.

La major part de les qualificacions energètiques se situen en les lletres E, F i G, que suposen una despesa important d’energia i aigua.

Si volem gaudir de benestar a les nostres cases, sense passar ni fred ni calor, hem de tenir-les actualitzades, i així evitarem que la pujada dels preus de la llum i el gas afectin massa el pressupost familiar. Per això podem:

• comprovar l’aïllament tèrmic: terres, parets i sostre. Ponts tèrmics
• comprovar les instal·lacions:
  • sistemes de calefacció eficient: energia renovable (plaques solars, hídrica, geotèrmica…); canvi de calderes o utilització de geotèrmia; aïllament de cobertes; sistema SATE (sistema d’aïllament tèrmic per l’exterior); aïllament per cambra d’aire (trasdossat interior)
  • sistemes d’estalvi d’il·luminació
  • sistemes d’optimització d’aigua calenta

Aquestes mesures no incideixen en el CE (certificat d’eficiència energètica) però sí en la factura energètica posterior (electrodomèstics, il·luminació).

Claus d’aquestes deduccions. La normativa diferencia tres bonificacions, cada una amb uns requisits i uns límits màxims. Així mateix, podem gaudir de millors taxes d’interès quan es tracta de millorar l’eficiència energètica de l’habitatge

La primera deducción, por obras que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética de la vivienda habitual o arrendada para su uso como vivienda, permite una deducción de hasta un 20 por ciento de las cantidades satisfechas por las obras realizadas a partir de la entrada en vigor de este real decreto-ley y hasta el 31 de diciembre de 2022, con una base máxima de deducción de 5.000 euros anuales, siempre que las obras realizadas contribuyan a una reducción de al menos un 7 por ciento en la demanda de calefacción y refrigeración, acreditable a través de la reducción de los indicadores de demanda de calefacción y refrigeración del certificado de eficiencia energética de la vivienda.

La segunda deducción, por obras que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética de la vivienda habitual o arrendada para su uso como vivienda, permite una deducción de hasta un 40 por ciento de las cantidades satisfechas por las obras realizadas en el mismo plazo temporal que la deducción anterior, hasta un máximo de 7.500 euros anuales, siempre que las obras realizadas contribuyan a una reducción de al menos un 30 por ciento del consumo de energía primaria no renovable, acreditable a través de la reducción del referido indicador de consumo de energía primaria no renovable del certificado de eficiencia energética de la vivienda, o mejoren la calificación energética de la vivienda para obtener una clase energética «A» o «B», en la misma escala de calificación.

Finalmente, se establece una tercera deducción, por obras de rehabilitación que mejoren la eficiencia energética en edificios de uso predominante residencial, que será aplicable sobre las cantidades satisfechas por el titular de la vivienda por las obras realizadas desde la entrada en vigor de este real decreto-ley hasta el 31 de diciembre de 2023, en las que se obtenga una mejora de la eficiencia energética del conjunto del edificio en el que se ubica, siempre que se acredite a través de certificado de eficiencia energética, una reducción del consumo de energía primaria no renovable, referida a la certificación energética, de un 30 por ciento como mínimo, o bien, la mejora de la calificación energética del edificio para obtener una clase energética «A» o «B», en la misma escala de calificación. En esta tercera deducción, el contribuyente titular de la vivienda podrá deducirse hasta un 60 por ciento de las cantidades satisfechas, hasta un máximo de 15.000 euros.

No darán derecho a practicar esta deducción por las obras realizadas en la parte de la vivienda que se encuentre afecta a una actividad económica.

La deducción se practicará en los períodos impositivos 2021, 2022 y 2023 en relación con las cantidades satisfechas en cada uno de ellos, siempre que se hubiera expedido, antes de la finalización del período impositivo en el que se vaya a practicar la deducción, el citado certificado de eficiencia energética. Cuando el certificado se expida en un período impositivo posterior a aquél en el que se abonaron cantidades por tales obras, la deducción se practicará en este último tomando en consideración las cantidades satisfechas desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley 19/2021, de 5 de octubre, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, hasta el 31 de diciembre de dicho período
impositivo. En todo caso, dicho certificado deberá ser expedido antes de 1 de enero de 2024.La base máxima anual de esta deducción será de 5.000 euros anuales. Las cantidades satisfechas no deducidas por exceder de la base máxima anual de deducción podrán deducirse, con el mismo límite, en los cuatro ejercicios siguientes, sin que en ningún caso la base acumulada de la deducción pueda exceder de 15.000 euros. No darán derecho a practicar las deducciones previstas en los apartados 1 y 2 anteriores, cuando la obra se realice en las partes de las viviendas afectas a una actividad económica, plazas de garaje, trasteros, jardines, parques, piscinas e instalaciones deportivas y otros elementos análogos. En ningún caso, una misma obra realizada en una vivienda dará derecho a las deducciones previstas en los apartados 1 y 2 anteriores. Tampoco tales deducciones resultarán de aplicación en aquellos casos en los que la mejora acreditada y las cuantías satisfechas correspondan a actuaciones realizadas en el conjunto del edificio y proceda la aplicación de la deducción recogida en el apartado 3 de esta disposición.

La base de las deducciones previstas en los apartados 1, 2 y 3 anteriores, estará constituida por las cantidades satisfechas, mediante tarjeta de crédito o débito, transferencia bancaria, cheque nominativo o ingreso en cuentas en entidades de crédito, a las personas o entidades que realicen tales obras, así como a las personas o entidades que expidan los citados certificados, debiendo descontar aquellas cuantías que, en su caso, hubieran sido subvencionadas a través de un programa de ayudas públicas o fueran a serlo en virtud de resolución definitiva de la concesión de tales ayudas. En ningún caso, darán derecho a practicar deducción las cantidades satisfechas mediante entregas de dinero de curso legal.

També et pot interessar hipoteques verds: cap a un estalvi present i futur