Quines clàusules té un contracte hipotecari?

Quines clàusules té un contracte hipotecari?

13 Novembre, 2019 | Antonio Beltrán


En la relació que tenim amb la nostra entitat financera, els contractes que ens vinculen amb diferents productes són el punt clau, perquè determinaran les obligacions i els drets entre totes dues parts. Si això és un element important a tenir en compte en productes bàsics com un compte corrent, un dipòsit o una senzilla targeta de dèbit, encara ho és més en una hipoteca, on la garantia principal, en la major part dels casos, és l’habitatge habitual d’aquells que demanen el préstec.

El contracte hipotecari es plasma en una sèrie de clàusules que afecten gairebé totes les hipoteques i que en determinen els punts bàsics. La seva complexitat, així com la falta de transparència d’algunes d’elles, han dut a reforçar els instruments informatius sobre les hipoteques amb documents complementaris com ara la FEIN i la FIAE, o establint l’obligació –des de la Llei 5/2019, de 15 de març, reguladora dels contractes de crèdit immobiliari–, de revisar el contracte amb el notari almenys deu dies abans de la signatura.

Clàusules financeres

Les clàusules financeres, que defineixen el cost del préstec, són la base del contracte. Situades al començament d’aquest, reflecteixen les condicions que el contractant haurà de complir durant la seva vigència. Comprendre-les és fonamental, tant per determinar el cost de l’operació i els seus riscos com per confirmar que s’adeqüin a la normativa vigent. Entre les clàusules financeres s’inclouen:

Import del finançament i termini: el capital del préstec que es finança i la duració del préstec.

Modalitat de la taxa d’interès: com qualsevol altre préstec, els hipotecaris es poden formalitzar amb taxes d’interès fixes o variables. Les anomenades mixtes no són res més que una combinació de totes dues, amb dos trams diferenciats, un de taxa fixa i l’altre de variable.

Taxa d’interès de referència i diferencial: una clàusula de les més importants en els préstecs variables ja que explica com es determina el cost de la hipoteca. En funció de la taxa d’interès de referència aplicada variarà l’import a abonar en concepte de quota. La més comuna continua sent l’euríbor, però en el futur la introducció d’altres referències com l’índex ESTER pot canviar aquesta tendència. Una vegada determinat l’índex de referència, s’hi aplicarà un diferencial. La suma resultant ens donarà la taxa final que pagarà el client.

Data de revisió de la taxa de referència: normalment les revisions es fan cada any, però també pot ser que siguin més freqüents (semestrals). En funció de les variacions de l’índex de referència s’establirà la quota a pagar en el període.

Quotes: la quantitat que paguem és el resultat d’aplicar al capital sol·licitat per al termini de què es tracti els interessos de l’operació. En aquest punt s’indica, més que no pas la quantitat, que en el cas de la hipoteca variable canvia amb cada revisió, com es determina aquesta quantitat, la data de pagament, etc.

Comissions i despeses a càrrec del client: pel que fa a les comissions cal tenir en compte que només es pot cobrar una comissió que englobi totes les despeses en el moment de l’obertura del préstec. També s’indicaran les despeses per als casos d’amortització parcial o cancel·lació total del préstec abans del venciment.

TAE: és el cost efectiu del préstec i permet la comparació entre diferents productes. La seva importància rau, a més, en el fet que inclou totes les despeses de l’operació: interès, comissions i d’altres, com les derivades d’acceptar una vinculació opcional contractant altres productes (com ara assegurances) amb l’objectiu d’abaratir l’interès de l’operació. D’aquesta manera el client podrà veure més fàcilment si li convé o no un préstec determinat.

Altres càlculs d’interessos: a més de la determinació dels interessos ordinaris segons les clàusules anteriors, cal tenir molt en compte com es calculen i des de quin moment s’apliquen els interessos de demora per al cas que hi hagi un retard en el pagament de la quota.

Clàusules de venciment anticipat unilateral per part de l’entitat financera: es refereixen a aspectes com ara el nombre de quotes necessàries per portar  a la resolució del contracte per part del banc, i altres supòsits menys comuns, centrats sobretot en hipoteques concedides a empreses, com ara incompliments en despatrimonialització del prestador i/o dels fiadors.

Obligacions d’informació al client durant la vigència del préstec: sobre aspectes tan importants com els canvis de les taxes d’interès, els incompliments de pagaments o qualsevol modificació que afecti el contracte.

Clàusula “pari passu” o manteniment del rang creditici: només comú en alguns préstecs hipotecaris d’empreses. Com indica el seu nom llatí, que significa “amb igualtat de pas”, protegeix el prestador assegurant-li que el seu deute sempre tindrà igualtat de tractament amb altres deutes presents o futures que contragui.

Les clàusules de garantia

Però, abans de res, una hipoteca és un “préstec amb garantia hipotecària”: la garantia d’un immoble és la que confereix un tractament especial i, per tant, és l’altra part essencial de les clàusules que ocupen una part especialment destacada del contracte.

A l’escriptura trobem dues menes de garanties clarament diferenciades:

Garanties reals: és la garantia hipotecària constituïda a favor de l’entitat financera. Normalment la constitueix el deutor del préstec, però hi pot aparèixer la figura de l’hipotecant no deutor, un tercer que ni rep els diners del banc ni té l’obligació de retornar-los, però que aporta una garantia hipotecària a favor del préstec.

Sobre aquestes garanties reals es pactarà en aspectes com ara:

  • Responsabilitat hipotecària: sobre la qual responen el béns garantits a favor de l’entitat financera. A més s’haurà d’indicar la quantitat màxima de què es respon en funció del principal de l’operació. Dins de la responsabilitat l’import és un punt clau, perquè determina la suma de tots els conceptes que queden garantits mitjançant la hipoteca: capital, costos judicials, interessos normals i de demora, despeses, etc.
  • L’acció legal que l’entitat financera tindrà dret a exercir per executar la garantia hipotecària (judicial, notarial, etc.).

Garanties personals: com a norma general es pacta que el deutor respon a totes les obligacions del préstec amb tots els seus béns presents i futurs en el cas que la garantia hipotecària no cobreixi l’import degut.

És important no oblidar que aquestes garanties s’estenen tant al deutor com als fiadors (avaladors), i també que, habitualment, tenen un caràcter solidari, de manera que responen per totes les obligacions que hagi contret qui demana el crèdit.

Altres drets

Queden, en últim lloc, una sèrie de clàusules més o menys comunes, però que poden tenir la seva importància en un producte d’una duració tan llarga com una hipoteca. En destaquen:

Possibilitat de cessió del contracte d’una entitat financera a una altra: a més de confirmar que aquesta cessió és possible –un fet molt habitual– la clàusula ha d’indicar quins són els deures d’informació al prestatari i els seus drets.

Obligació del propietari de l’immoble hipotecat de contractar una assegurança de danys per incendi, que afecta a tots els contractes. És important indicar que es tracta d’una assegurança de mínims –comunament coneguda com a assegurança d’incendis– i no pas d’una assegurança multirisc de llar.

Dret a oposar-se a la venda o el traspàs del bé hipotecat en el cas que impliqui subrogació del contracte de finançament. Important, perquè limita possibles compravendes, encara que una altra entitat assumeixi el deute pendent.

Dret de compensació de crèdits i deutes: aquesta clàusula actua en la pràctica com una garantia més, ja que permet que els eventuals impagaments es compensin amb actius de què es disposi a l’entitat, com ara dipòsits o comptes corrents.

Conèixer la hipoteca és un factor fonamental a l’hora de negociar un crèdit, i també ho és disposar de l’ajuda d’un expert que busqui les condicions més bones i que assessori el contractant sobre cada un dels aspectes i elements del procés, per evitar qualsevol mena de dubtes i problemes en un producte financer que, per a moltes persones, serà sens dubte el més important que contractin.




Deixa un comentari

L'adreça electrònica no es publicarà. Els camps necessaris estan marcats amb *

Quines clàusules té un contracte hipotecari?
Quines clàusules té un contracte hipotecari?
Quines clàusules té un contracte hipotecari?
Quines clàusules té un contracte hipotecari?
Quines clàusules té un contracte hipotecari?