Tot allò que us cal saber a l’hora de comprar un habitatge

Tot allò que us cal saber a l’hora de comprar un habitatge

31 gener, 2018 | Antonio Beltrán


Last Updated on 3 anys by Antonio Beltrán

Tothom acostuma a tenir més o menys clar què ha de fer per adquirir un pis o una casa, però molt sovint es desconeixen els passos concrets que s’han de fer un cop presa la decisió de la compra.

Per a aquells qui a diari acompanyem persones en el procés de compra d’un primer o un segon habitatge, els passos que cal seguir i la documentació que s’ha de complimentar i supervisar constitueixen una realitat molt familiar. Amb aquesta miniguia em proposo orientar els compradors respecte de les principals qüestions que hauran de resoldre, sobre les quals em fan gairebé sempre les mateixes preguntes.

Comencem, doncs, pel fet que heu trobat el pis que us agrada, potser amb el concurs d’un particular o d’una agència immobiliària, que seria la situació ideal. I dic que aquesta seria la situació ideal perquè, si realment és una agència rigorosa i de bon nivell professional, ja disposarà de tota la documentació necessària per iniciar els tràmits de compra, o bé estarà en procés d’aconseguir-la.

  1. Per engegar tot el procés us cal tenir la seguretat, primer de tot, que realment hi ha un banc disposat a concedir-vos la hipoteca, conèixer amb exactitud el preu de l’habitatge i saber que el podreu assumir. És molt important no donar res per fet. De manera que comencem per la hipoteca.
  2. Investigueu, a continuació, els preus mitjans de la zona per als immobles de característiques semblants. Us podeu ajudar fent servir les big data, que és la informació que trobatreu als portals immobiliaris.
  3. Si ja heu trobat el pis, potser en voldreu negociar el preu. Com a primer pas us convindrà demostrar que les vostres intencions de compra són serioses entregant una paga i senyal al moment de fer la contraoferta. Sempre hi esteu a temps, de fer una contraoferta, si hi ha una bona raó que la justifiqui. Quan doneu la paga i senyal heu de demanar a l’agent immobiliari la verificació registral de l’habitatge per assegurar-vos que qui diu ser-ne el propietari ho és de debò, i assabentar-vos de les càrregues que hi pesen, perquè no n’hi hagi cap que pugui perjudicar la compravenda.
  4. Si us accepten la contraoferta el pas següent és firmar un contracte d’arres. És tradició que es lliuri un 10 % del preu de l’habitatge. Si ja heu donat una quantitat en concepte de paga i senyal, només l’heu de completar fins a arribar a aquest 10 %. Al contracte d’arres s’han de deixar clars diversos punts:
  • – La descripció completa del pis que adquiriu, inclosa l’adreça exacta.
  • – El preu definitiu.
  • – Els diners que heu entregat, inclosa la paga i senyal anterior.
  • – La data final que es fixa per formalitzar la signatura davant notari.
  • – Si havíeu començat a buscar l’habitatge sense tenir a punt la hipoteca, heu de condicionar la firma del contracte a la concessió d’aquesta hipoteca, per assegurar-vos que no perdreu els diners que heu avançat. També seria recomanable condicionar les arres a la concessió de la hipoteca si els estalvis de què disposeu no són superiors a les despeses de les escriptures de compravenda i d’hipoteca (que són del 13 % per als menors de trenta-dos anys i del 16 % per a les persones d’edats superiors).
  1. Un cop arribats aquí i comptant amb l’aprovació de la hipoteca per part del banc, el pas següent és encarregar la taxació bancària  que al cap de tres a cinc dies ens donarà la valoració de l’immoble. Si aquesta valoració s’ajusta a les exigències de la banca, es passarà a fixar data per a la firma. Mentre es fa la taxació haureu de demanar a l’agent immobiliari la resta de la documentació de l’immoble, que es necessitarà per a l’acte de la firma davant notari, i que garanteix al comprador que tot està en ordre.
  2. Amb la taxació a la mà, el banc lliurarà la FIPER (fitxa d’informació personalitzada) i l’oferta vinculant, que és el contracte amb què el banc s’obliga a concedir la hipoteca durant un termini de quinze dies com a mínim. A Catalunya no es pot firmar passats quinze dies naturals, d’acord a la Llei 20/2014

Què succeeix si no teniu prou diners per fer tots els passos?

Tant si disposeu dels diners necessaris com si no, és fonamental que primer hàgiu parlat amb el banc per assegurar-vos de l’import de la hipoteca que us pensa concedir.

Si el banc no us atén, triga a respondre-us o us ofereix una hipoteca cara, aleshores més val que acudiu a un broker com ara nosaltres, que de seguida us posarà al corrent del tipus d’habitatge i els preus on us heu d’enfocar. En cas contrari correu el risc de perdre l’habitatge que us agrada o d’il·lusionar-vos amb una compra que després no podreu fer perquè no us concedeixin la hipoteca, cosa que us suposaria una gran contrarietat.

Un propietari o un agent immobiliari prestarà més atenció a aquella persona que té, o bé diners per comprar l’habitatge de manera immediata, o bé més possibilitats que li concedeixin la hipoteca. En el transcurs del meu exercici professional em trobo de vegades amb agències immobiliàries que em presenten dos clients interessats en la compra del mateix pis. Donem prioritat al primer que hi ha mostrat interès, però si és més factible que compri el segon, és en aquest que ens centrem. Cal entendre que l’agència immobiliària, tot i ser imparcial, també té l’obligació de protegir l’encàrrec que li ha fet el propietari, que és justament dur a terme la venda.

Si ja teniu la hipoteca autoritzada, us cal disposar de 3.600 € com a mínim per efectuar la compra: 3.000 per entregar com a fons mínim de reserva i 600 per la taxació bancària. Cal que l’aprovació de la hipoteca sigui en ferm i no només de paraula; i per això el banc ha hagut de rebre la vostra documentació i tenir-la estudiada. El pas que us cal fer tot seguit és la taxació.

Un cop resolt el primer pas us trobareu en una situació tan favorable com la de qui disposa dels diners, i us veuran com a algú més fiable que si haguéssiu començat el procés sense la hipoteca aprovada.

Hi ha el risc, no obstant això, de perdre els 600 € de la taxació si la valoració de l’habitatge no s’ajusta a l’import que exigeix el banc. Al contrari, si la taxació resulta favorable, ja podreu dir que l’habitatge és vostre!

En el cas que la taxació no s’ajusti a les exigències del banc, a aquelles persones sense gaire estalvis els proposo que aportin un aval.D’aquesta manera s’asseguraran que el banc els concedeixi la hipoteca. Una màxima de la vida és que no hi ha res definitiu; amb això vull dir que l’aval no té per què prolongar-se durant tota la vida de la hipoteca.

Una alternativa a l’aval és aconseguir que els pares o altres familiars us deixin diners directament. En aquest cas us recomano que llegiu l’article Préstecs entre familiars per comprar casa.




Deixa un comentari

L'adreça electrònica no es publicarà. Els camps necessaris estan marcats amb *

Tot allò que us cal saber a l’hora de comprar un habitatge
Tot allò que us cal saber a l’hora de comprar un habitatge
Tot allò que us cal saber a l’hora de comprar un habitatge
Tot allò que us cal saber a l’hora de comprar un habitatge
Tot allò que us cal saber a l’hora de comprar un habitatge
Banco de España Eurosistema
registro intermediarios de crédito inmobiliario Número D162