Cómo solicitar una hipoteca para un terreno

Cómo solicitar una hipoteca para un terreno

4 agosto, 2021 | Antonio Beltrán


Vivís en una vivienda en propiedad, no tenéis hipoteca o bien os queda poca en relación con el precio por el cual venderéis. Habéis pensado en comprar un terreno para construir la casa de vuestros sueños. Miráis la zona que os gusta, os informáis de los precios de los terrenos y más o menos tenéis conocimiento del tipo de casa que podréis construir.

Pasado un tiempo encontráis un terreno que encaja con vuestros deseos y tomáis la decisión de comprarlo. Como todavía no habéis vendido vuestra casa os dirigís a vuestro banco para solicitar un préstamo o una hipoteca. Y… os dicen que no os conceden la hipoteca o el préstamo si no tenéis el proyecto y el permiso de construcción. La cosa se complica. Si todavía no habéis comprado el terreno ¿cómo pretenden que paguéis por un proyecto (a partir de 6.000 €) y por el permiso de construcción (sobre un 4 % del coste de construcción)?

Los bancos, por regla general, no conceden una hipoteca para la compra de un terreno si el solicitante no dispone del proyecto y del permiso de construcción. Esto se debe a que los bancos perciben un mayor riesgo en las hipotecas de autopromoción.

¿Cómo se consigue, pues, una hipoteca para la compra de un terreno?

La única opción es hipotecando vuestra casa si no la tenéis hipotecada, o si sobre ella pesa una hipoteca muy pequeña, o bien si vuestros padres o suegros os permiten hipotecar temporalmente su casa hasta que culminéis la construcción o hayáis vendido la vuestra.

Hay que tener presente que el banco concederá una hipoteca para un terreno siempre y cuando sea un terreno urbano. Y como máximo concederá una hipoteca de hasta un 50 % de su precio. De forma excepcional podemos llegar hasta el 100 % del precio del terreno si los ingresos conjuntos son de al menos 4.500 € y, además, aportamos una vivienda como segunda garantía, tal como hemos indicado más arriba.

En caso de tratarse de un terreno rústico la financiación se complica absolutamente, ya que este tipo de terrenos no permiten construcciones nuevas y carecen de suministros. Y, además, el número de personas interesadas en vivir en un terreno rústico o en adquirir uno es muy pequeño. En consecuencia encontraríamos, en el mejor de lo casos, una financiación del 30 % de su precio.

La hipoteca se concederá siempre que el importe sea de al menos 50.000 €. Si es inferior, la entidad bancaria nos ofrecerá un préstamo personal.

Si en un futuro quisierais construir y os hiciera falta financiación, sería necesario que la hipoteca del terreno estuviera pagada, o bien que no hubiera hipoteca o que toda estuviera soportada por la vivienda que aportemos como garantía adicional.

La idea de comprar un terreno es, idealmente, para construir. Si necesitaseis financiar la compra, lo mejor es apoyaros en un inmueble que esté libre de cargas y que solicitéis un importe superior al precio de compra para disponer de fondos con los que pagar la obra y todos los gastos relacionados: licencia de obra, licencia urbanística del ayuntamiento, visado del proyecto por parte del colegio de arquitectos, estudios de seguridad y de salud y estudio geotécnico si se precisa, acta de replanteo y comienzo de obra.

¿Qué impuestos se pagan al comprar un terreno?

Al precio de compra del terreno hay que añadirle los impuestos, que dependerán de si el vendedor es un particular o una empresa.

En el caso de que sea un particular pagaréis el ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales), que es del 10 % en Cataluña y la Comunidad Valenciana, del 6 % en la Comunidad Autónoma de Madrid y del 8 % en Andalucía, por poner unos ejemplos.

Si el vendedor es una empresa, deberéis pagar un IVA del 21 %.

Hipoteca de autopromotor

Este tipo de hipoteca presenta algunas diferencias respecto de una hipoteca normal. La principal es que el banco presta dinero por una vivienda que aún no existe y va liberando fondos a medida que avanza la obra, mientras que en las hipotecas normales el banco os entrega la totalidad del crédito en un solo pago.

Esta opción no suele ser muy conocida, pero acostumbra a ser muy buena para todas aquellas personas que quieren construir su vivienda tal como siempre la han soñado.

Hay que destacar que este tipo de préstamo hipotecario no solamente se concede para la construcción de un inmueble sobre un solar edificable, sino que también puede otorgarse para rehabilitar una vivienda ya construida.

Cómo conseguir una hipoteca de autopromotor

Igual que ocurre con el resto de préstamos e hipotecas, para obtener una hipoteca de autopromotor hay que cumplir unos requisitos y unas condiciones establecidas por el banco, que no son exactamente las mismas que se necesitan para adquirir un inmueble.

Lo ideal es que el terreno sobre el cual vamos a construir sea propiedad del solicitante y esté libre de cargas. O, al menos, que las cargas sean mínimas. Y que se disponga del proyecto y de la licencia de construcción.

Otras condiciones y requisitos necesarios para obtener esta hipoteca son los siguientes:

  • Contar con reservas económicas, ya que el banco suele conceder entre un 80 % y un 100 % del coste de construcción. Es decir, que, cómo mínimo, debéis disponer de un 20-30 % del importe total de la obra, incluyendo planos, permisos, licencias, impuestos, etc.
  • Certificar la propiedad del terreno. La persona que solicite la hipoteca ha de ser la misma que ha comprado el terreno, sin terceras personas implicadas.
  • El terreno deberá estar inscrito en el Registro de la Propiedad.
  • Tener licencia de construcción. Es importante que antes de poneros en contacto con la entidad financiera dispongáis de todos los papeles y permisos municipales en regla, lo que incluye la licencia de construcción pagada y aprobada.
  • Tener presupuestos de empresas constructoras. Es recomendable que el presupuesto sea lo más exacto posible en cuanto a dinero y a tiempo, ya que las entidades bancarias prestan el dinero sobre el papel, sin considerar los imprevistos y los retrasos que puedan surgir.
  • Tener la aprobación del colegio oficial de arquitectos. Si el proyecto no está visado por el correspondiente colegio profesional, no podréis optar a una hipoteca de autopromoción.
  • Necesitaréis también un seguro a todo riesgo para el tiempo que dure la obra, un comprobante de pago de los impuestos relacionados y la declaración de obra nueva en construcción.
    Cómo es la financiación

En el caso de las hipotecas de autopromoción, las entidades bancarias van entregando el dinero por tramos o etapas. Las principales son las siguientes:

1. Etapa suelo, previa a la obra. Cuando se llega al acuerdo hipotecario, antes de empezar la obra, la entidad bancaria entrega un porcentaje de la hipoteca autorizada que previamente hemos solicitado. Esta cantidad se ha convenido con el constructor y se usa para comprar los materiales necesarios y poner los cimientos.
2. Etapa de certificaciones. Según va avanzando la construcción, se irán recibiendo los pagos a plazos. El arquitecto encargado de la obra deberá ir presentando a la entidad financiera certificaciones de los avances, y un arquitecto tasador realizará visitas para comprobar que tales avances son correctos. En el caso de que no se progrese, el banco no podrá seguir aportando el dinero para continuar.
3. Etapa final de obra. El pago final se realizará cuando el arquitecto certifique que se han concluido los trabajos y que la vivienda ya es habitable. Suele ser, normalmente, el 10-20 % del total del préstamo.

En cuanto a la amortización del préstamo, durante el período de construcción normalmente solo se pagan los intereses, y las cuotas mensuales acordadas de modo previo solo se empezaran a pagar una vez finalizada la obra
.
En definitiva, este tipo de hipoteca, si se cumplen los requisitos, es una muy buena opción para todas aquellas personas que quieran construirse su hogar a su manera y tal como siempre lo habían soñado.

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