Hipotecas 100

Compra de piso con cemento aluminoso

Cemento aluminosis -https://www.hipotecasplus.es/es/

 

 

¿Qué diferencias hay entre aluminosis y una vivienda con cemento aluminoso?

¿Hay que temer si pensamos en comprar?

Hace dos semanas recibimos a unos clientes que deseaban que le obtuviésemos la mejor hipoteca, con las mejores condiciones posibles, de acuerdo a sus circunstancias.

Los clientes compraban un piso totalmente reformado, cerca de la casa de los padres de ella, ya que ellos pronto lo serian y quería poder estar cerca de su madre.

Una vez analizada la documentación pertinente para la obtención de la hipoteca y vista su viabilidad, nos pusimos en contacto con la propiedad para nos facilitase la documentación necesaria (escrituras, cédula de habitabilidad, certificado de eficiencia energética y contacto del administrador de la finca), con la finalidad de realizar las comprobaciones y dar garantías que la compra se puede realizar sin contratiempos.

El propietario nos facilitó toda la documentación y nos informó como ya hicieron los compradores que el edificio estaba construido con cemento aluminoso.

Pasados unos días, los compradores me llamaron y me comentaban que estaban indecisos con la compra por el cemento aluminoso. Y nos pedían consejo al respecto.

Es por ello que nos hemos animado a escribir un artículo sobre Cementos Aluminosos y la Aluminosis. Al final del artículo damos respuesta a las preocupaciones de nuestros clientes.

¿De dónde proviene la alarma por el Cemento Aluminoso?

El temor es por las alarmantes noticias que llegan a la gente en los medios, como la de hace 25 años cuando se produjo el hundimiento del techo de aquel edificio de viviendas del Turó de la Peira, generando una gran alarma social el 11 de noviembre de 1990.

Esta gran repercusión mediática fue el detonante de un problema estructural de construcción en todas las edificaciones de aquellas décadas, realizadas con pocos medios, con escasa normativa y, en general, con prisas.

Allá por el año 1.991 se determinó que unas 15.000 viviendas en Barcelona estaban afectadas, obligando a renovar total o parcialmente las mismas. Durante los siguientes años al suceso, se produjeron progresos en el ámbito de la edificación: nuevas normativas que establecieron requerimientos técnicos más exigentes en la construcción, como la necesidad de la diagnosis y del mantenimiento de los edificios.

A día de hoy todavía persiste la connotación peyorativa de la palabra aluminosis, afectando negativamente a un tipo de cemento que no tiene por qué resultar problemático.

¿Cuándo puede ser problemático?

¿Si hay cemento aluminoso, se ha de reparar la estructura?

¿Cómo se soluciona?

¿Cómo proceder?

Con el respaldo de la ITE (Inspección Técnica de Edificios)

Las Inspecciones Técnicas de Edificios, en adelante ITE, tienen como finalidad acreditar que el edificio es apto para el uso de vivienda reuniendo las condiciones de seguridad y salubridad para evitar riesgos a las personas y los bienes de acuerdo con la legislación urbanística.

Pese a la obligatoriedad de la Ordenanza, se determina su realización de forma gradual, marcando plazos límite para pasar la inspección según la antigüedad del edificio. La ley considera infracción grave no disponer de este informe cuando éste sea exigible.

Se ha publicado en el DOGC el Decreto 67/2015, de 5 de mayo, para el fomento del deber de conservación, mantenimiento y rehabilitación de los edificios de viviendas mediante las inspecciones técnicas y el libro del edificio: http://www.apabcn.cat/Documentacio/areatecnica/legislacio/1505005.pdf

Por regla general, los edificios de viviendas se han de someter a la ITE antes de los 45 años de antigüedad, tomando como fecha para determinar la antigüedad la que consta en el catastro.

En una inspección técnica de edificios donde se intuya que pueda haber cemento aluminoso, el técnico debe diagnosticar su presencia, ver el grado de afectación y si precisa intervención alguna.

Los ensayos más realizados para comprobar esto son 3:

  • Test de la oxina: analiza la cantidad de aluminio. Un hormigón aluminoso contiene altas cantidades de aluminio mientras que un hormigón portland contiene poco.
  • Prueba de los sulfatos: se analiza la presencia de sulfatos, que sólo están presentes en el hormigón portland.
  • Prueba de los cloruros: se analiza la cantidad de cloruros que contiene el hormigón. Éste ataca y destruye las armaduras. Por tanto a mayor presencia más riesgo de corrosión tendrá la estructura analizada.

Una vez hecha la inspección y los ensayos pertinentes, el resultado puede ser favorable o desfavorable:

  • Con el informe favorable se da por concluido el proceso.
  • El informe desfavorable implica tener que realizar la reparación de los elementos que presenten lesiones y que supongan peligro para las personas o bienes. En este caso el Ayuntamiento comunica por escrito los plazos máximos para solicitar Licencia de Obras para estas reparaciones.

En el caso que tratamos, si se detecta presencia de cemento aluminoso en una estructura, en el informe de inspección técnica de edificios se indicará que es aconsejable realizar inspecciones periódicas de mantenimiento cada cuatro años, o menos años si se detectase presencia de humedades o grietas. Si hay un buen mantenimiento y se evitan las humedades, difícilmente sufrirá aluminosis, no precisarán intervención alguna o será puntual en algunas viguetas afectadas por filtraciones o humedades concretas. Si la estructura ya está afectada por aluminosis, puede que debamos apuntalarla, reforzarla mediante perfiles metálicos o sustituir el techo. Y sólo en muy pocos casos precisan desalojos inmediatos, una decisión muy compleja y de gran responsabilidad.

Agència de l'Habitatge de Catalunya

A modo de colofón final, el ITE nos acredita que el edificio es apto para la vivienda, con la tranquilidad que un técnico competente ha inspeccionado y realizado los ensayos oportunos y si procede, tendremos unas indicaciones para fomentar la conservación, mantenimiento y si procede, rehabilitación de acuerdo a la ya referida regulación de la inspección técnica, la aprobación del Programa de inspecciones obligatorias y el establecimiento del contenido del libro del edificio.

Así que no hay que temer al cemento aluminoso ya que no tiene por qué desarrollar un mal comportamiento siempre y cuando se haga un buen mantenimiento del edificio siendo conocedor de la composición y funcionamiento del mismo, prestando especial atención a las zonas húmedas y a la planta superior y haciendo un seguimiento con catas in situ y en laboratorio (realizadas por un técnico competente) para asegurarnos de su correcto funcionamiento.

La respuesta a nuestros clientes vino acompañada por el informe del administrador de fincas, que nos facilitó por escrito y de forma detallada todas las reparaciones que se habían realizado a la finca, además del Certificat d´Aptitud.

La semana pasada tasamos la vivienda y esta que viene firmamos ante notario la compra-venta.

Print Friendly, PDF & Email
Antonio Beltrán
Director de Plus Majoristes Financers. Especialista en la obtención de hipotecas, financiación del 100%. Obtención de las mejores condiciones.

¿Te interesaría recibir directamente nuestros artículos?

Suscríbete a nuestra Newsletter y recibe en tu email nuestras noticias

Tambien te pueden interesar
¿Qué documentación tienes que supervisar al comprar un piso?
CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA PARA LAS FIRMAS DE COMPRA – VENTA A PARTIR DEL 1 D ENERO DE 2013
COMUNICADO PLUS JULIO 2010 EL PERJUICIO DE DEFRAUDAR
  • Josep Piqué

    Hola, un artículo interesante.
    Nosotros firmamos arras este lunes de un piso de un bloque hecho con cemento aluminoso tal como nos han informado.
    Igualmente, según nos informaron y aunque en su momento no hallaron patología alguna, la comunidad decidió hacer la revisión total del bloque para reparar/revisar, para evitar cualquier problema.

    Aunque disponemos de una copia del certificado sellado por el Colegio Arquitectes Cataluña y de la constructora que hizo el trabajo, no tenemos el informe del trabajo com los detalles. Es suficiente para estar tranquilos? Significa que el edificio es habitable sin problemas? Podemos seguir con la compra sin temor?

    Muchas gracias

  • Antonio Beltrán

    Con la copia del certificado sellado por el Colegio de Arquitectes de Catalunya indicando que no tiene aluminosis es suficiente.
    Si bien si quieres estar totalmente seguro lo que te recomiendo que hagas es que visites al administrador de la finca que seguro que tendrá la copia del informe.