Compra de piso con cemento aluminoso

Compra de piso con cemento aluminoso

22 octubre, 2015 | Antonio Beltrán


¿Qué diferencias hay entre aluminosis y una vivienda con cemento aluminoso?

¿Hay que temer si pensamos en comprar?

Hace dos semanas recibimos a unos clientes que deseaban que le obtuviésemos la mejor hipoteca, con las mejores condiciones posibles, de acuerdo a sus circunstancias.

Los clientes compraban un piso totalmente reformado, cerca de la casa de los padres de ella, ya que ellos pronto lo serian y quería poder estar cerca de su madre.

Una vez analizada la documentación pertinente para la obtención de la hipoteca y vista su viabilidad, nos pusimos en contacto con la propiedad para nos facilitase la documentación necesaria (escrituras, cédula de habitabilidad, certificado de eficiencia energética y contacto del administrador de la finca), con la finalidad de realizar las comprobaciones y dar garantías que la compra se puede realizar sin contratiempos.

El propietario nos facilitó toda la documentación y nos informó como ya hicieron los compradores que el edificio estaba construido con cemento aluminoso.

Pasados unos días, los compradores me llamaron y me comentaban que estaban indecisos con la compra por el cemento aluminoso. Y nos pedían consejo al respecto.

Es por ello que nos hemos animado a escribir un artículo sobre Cementos Aluminosos y la Aluminosis. Al final del artículo damos respuesta a las preocupaciones de nuestros clientes.

¿De dónde proviene la alarma por el Cemento Aluminoso?

El temor es por las alarmantes noticias que llegan a la gente en los medios, como la de hace 25 años cuando se produjo el hundimiento del techo de aquel edificio de viviendas del Turó de la Peira, generando una gran alarma social el 11 de noviembre de 1990.

Esta gran repercusión mediática fue el detonante de un problema estructural de construcción en todas las edificaciones de aquellas décadas, realizadas con pocos medios, con escasa normativa y, en general, con prisas.

Allá por el año 1.991 se determinó que unas 15.000 viviendas en Barcelona estaban afectadas, obligando a renovar total o parcialmente las mismas. Durante los siguientes años al suceso, se produjeron progresos en el ámbito de la edificación: nuevas normativas que establecieron requerimientos técnicos más exigentes en la construcción, como la necesidad de la diagnosis y del mantenimiento de los edificios.

A día de hoy todavía persiste la connotación peyorativa de la palabra aluminosis, afectando negativamente a un tipo de cemento que no tiene por qué resultar problemático.

Cuándo puede ser de problemático?

Cuando se dan las causas para ello. Entendamos qué es el cemento aluminoso:

Es un tipo de cemento fabricado por la fusión y posterior molturación de una mezcla concreta de bauxitas y piedras calizas. La peculiaridad de este cemento es que prácticamente siempre sufre una pérdida parcial de resistencia y un aumento de la porosidad, pero pasados los 10 primeros años de vida del edificio, la resistencia del material ya no disminuye más. Así, las vigas de cemento aluminoso fabricadas en aquellas décadas ya no perderán más resistencia y sólo se degradarán a causa de la humedad, que afecta por corrosión a las armaduras de acero que llevan en su interior.

Se puede desarrollar en las viguetas de edificios fabricadas con cemento aluminoso, entro otros factores destacan ambientes de elevada humedad y temperatura. Esto explica que las zonas más afectadas sean siempre los pisos superiores, y las zonas húmedas de las viviendas (cocinas y baños).

Sin embargo, esta problemática vinculada a la humedad la sufren, del mismo modo, las viguetas de cemento Portland y también el resto de viguetas: las de madera se pueden pudrir, las de acero se pueden oxidar.

La aluminosis no es una patología en sí

La aluminosis es un proceso por el cual el cemento aluminoso transforma su estructura de hexagonal a cúbica mediante un proceso de carbonatación, lo que se traduce en:

    • Una reducción de la resistencia de las viguetas afectadas de hasta un 60-70%
    • Un incremento de la porosidad: la humedad penetra por los poros y afecta más fácilmente al acero de su interior
    • Mayor vulnerabilidad a agresiones químicas (mayor riesgo de corrosión del ACERO)

La palabra aluminosis está asociada a la idea de patología. Así, socialmente se considera que un edificio “con aluminosis” es sinónimo de edificio enfermo de algo cuya consecuencia es el derrumbamiento. Los expertos aseguramos que esa afirmación es totalmente incorrecta.

Por tanto si la aluminosis significa “estar fabricado con cemento aluminoso”, este fenómeno no es por sí mismo una enfermedad pero un uso poco cuidadoso de ese material puede acarrear, a la larga, problemas similares a los que padecen otros hormigones, como el cemento Portland, u otros materiales, como las vigas de madera o de acero.

¿Cómo detectar si mi edificio está afectado?

Primero tenemos que determinar si el edificio es considerado de riesgo:

Este cemente se utilizó a menudo en la fabricación de viguetas de hormigón en las décadas de 1950 y 1960, en las que la construcción tuvo un gran auge. Desde hace más de 40 años, este material ya no se utiliza, y actualmente está prohibido construir elementos estructurales con este material, pero los edificios construidos en aquella época con este material todavía perduran. Así que para concretar, tenemos que fijarnos en:

  • Si el edificio ha sido construido durante los años 1945 a 1970.
  • Si la estructura de forjado es de tipo unidireccional con viguetas de hormigón.

¿Si hay cemento aluminoso, se ha de reparar la estructura?

Que la estructura esté realizada con cemento aluminoso no significa que se haya de intervenir sobre la misma.

Sólo será necesario actuar en los supuestos de vigas con afección por aluminosis y/o que presenten una pérdida de la capacidad portante se hace necesaria la intervención de reparación sobre las mismas.

Cómo se soluciona?

Dicha reparación de vigas afectadas por aluminosis pasa por buscar la sustitución funcional del elemento, es decir, reemplazar la estructura afectada con la colocación de nuevos perfiles metálicos laminados en caliente o distintas soluciones estructurales que existen en el mercado con el sello del Documento de Idoneidad Técnica (DITE).

Cómo proceder?

Hay que hacer en el proceso de compra-venta un test de aluminosis realizado por un técnico competente cuando pertenezca al “grupo de riesgo” y no haya estudios previos que afirmen o nieguen la existencia de cemento aluminoso en la estructura.

El Código Civil, en sus artículos 1484 a 1499 establecen al amparo del consumidor en esta materia: en el artículo 1484 que el vendedor responde por los defectos ocultos que tenga la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se destinará, o si disminuye de tal modo este uso que, de haberlo conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella.

El artículo 1485 especifica que dicho saneamiento se ha de realizar incluso aunque el vendedor ignorase los vicios o defectos ocultos.

El artículo 1486 cita que el comprador podrá optar entre desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos. Si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó al comprador, tendrá éste la misma opción y además se le indemnizará de los daños y perjuicios, si optase por la rescisión.

Por tanto, el hecho de realizar una operación de compra-venta de un inmueble con existencia de cemento aluminoso y que no ha sido detectado y/o informado durante la operación, puede comportar la reclamación por parte del comprador de una rebaja sobre el importe de la venta o, incluso, la escisión del contrato, aunque el vendedor desconociera tal afección.

Con el respaldo de la ITE (Inspección Técnica de Edificios)

Las Inspecciones Técnicas de Edificios, en adelante ITE, tienen como finalidad acreditar que el edificio es apto para el uso de vivienda reuniendo las condiciones de seguridad y salubridad para evitar riesgos a las personas y los bienes de acuerdo con la legislación urbanística.

Pese a la obligatoriedad de la Ordenanza, se determina su realización de forma gradual, marcando plazos límite para pasar la inspección según la antigüedad del edificio. La ley considera infracción grave no disponer de este informe cuando éste sea exigible.

Se ha publicado en el DOGC el Decreto 67/2015, de 5 de mayo, para el fomento del deber de conservación, mantenimiento y rehabilitación de los edificios de viviendas mediante las inspecciones técnicas y el libro del edificio: http://www.apabcn.cat/Documentacio/areatecnica/legislacio/1505005.pdf

Por regla general, los edificios de viviendas se han de someter a la ITE antes de los 45 años de antigüedad, tomando como fecha para determinar la antigüedad la que consta en el catastro.

En una inspección técnica de edificios donde se intuya que pueda haber cemento aluminoso, el técnico debe diagnosticar su presencia, ver el grado de afectación y si precisa intervención alguna.

Los ensayos más realizados para comprobar esto son 3:

  • Test de la oxina: analiza la cantidad de aluminio. Un hormigón aluminoso contiene altas cantidades de aluminio mientras que un hormigón portland contiene poco.
  • Prueba de los sulfatos: se analiza la presencia de sulfatos, que sólo están presentes en el hormigón portland.
  • Prueba de los cloruros: se analiza la cantidad de cloruros que contiene el hormigón. Éste ataca y destruye las armaduras. Por tanto a mayor presencia más riesgo de corrosión tendrá la estructura analizada.

Una vez hecha la inspección y los ensayos pertinentes, el resultado puede ser favorable o desfavorable:

  • Con el informe favorable se da por concluido el proceso.
  • El informe desfavorable implica tener que realizar la reparación de los elementos que presenten lesiones y que supongan peligro para las personas o bienes. En este caso el Ayuntamiento comunica por escrito los plazos máximos para solicitar Licencia de Obras para estas reparaciones.

En el caso que tratamos, si se detecta presencia de cemento aluminoso en una estructura, en el informe de inspección técnica de edificios se indicará que es aconsejable realizar inspecciones periódicas de mantenimiento cada cuatro años, o menos años si se detectase presencia de humedades o grietas. Si hay un buen mantenimiento y se evitan las humedades, difícilmente sufrirá aluminosis, no precisarán intervención alguna o será puntual en algunas viguetas afectadas por filtraciones o humedades concretas. Si la estructura ya está afectada por aluminosis, puede que debamos apuntalarla, reforzarla mediante perfiles metálicos o sustituir el techo. Y sólo en muy pocos casos precisan desalojos inmediatos, una decisión muy compleja y de gran responsabilidad.

A modo de colofón final, el ITE nos acredita que el edificio es apto para la vivienda, con la tranquilidad que un técnico competente ha inspeccionado y realizado los ensayos oportunos y si procede, tendremos unas indicaciones para fomentar la conservación, mantenimiento y si procede, rehabilitación de acuerdo a la ya referida regulación de la inspección técnica, la aprobación del Programa de inspecciones obligatorias y el establecimiento del contenido del libro del edificio.

Así que no hay que temer al cemento aluminoso ya que no tiene por qué desarrollar un mal comportamiento siempre y cuando se haga un buen mantenimiento del edificio siendo conocedor de la composición y funcionamiento del mismo, prestando especial atención a las zonas húmedas y a la planta superior y haciendo un seguimiento con catas in situ y en laboratorio (realizadas por un técnico competente) para asegurarnos de su correcto funcionamiento.

La respuesta a nuestros clientes vino acompañada por el informe del administrador de fincas, que nos facilitó por escrito y de forma detallada todas las reparaciones que se habían realizado a la finca, además del Certificat d´Aptitud.

La semana pasada tasamos la vivienda y esta que viene firmamos ante notario la compra-venta.




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