Gastos de una hipoteca 2021 ¿quién los paga?

Gastos de una hipoteca 2021 ¿quién los paga?

19 mayo, 2021 | Redaccion Plus Plus


Hasta hace relativamente poco, no existía una normativa que determinase si era el banco o el cliente quien debía asumir los gastos que se generaban al contratar un préstamo hipotecario.

Anteriormente, era el cliente quien se hacía cargo de todos los costes. Pero desde la nueva ley hipotecaria de 2019, la mayoría de los gastos los tiene que pagar la entidad bancaria o prestamista.

Esta nueva ley, que regula la concesión de hipotecas pretende ofrecer una mayor garantía a los consumidores. Esta ley ofrece:

  • Mayor protección y libertad del cliente, ya que dispone de más información, asesoramiento y herramientas.
  • Mayor seguridad para las entidades financieras ya que se refuerza el control de solvencia de los clientes.
  • Menos comisiones y más gastos que corren a cuenta del banco
  • No obliga a los consumidores a contratar productos combinados para mejorar las condiciones de la hipoteca.
  • Facilita cambios en la hipoteca.

¿Cómo se distribuyen los gastos de una hipoteca?

Los gastos de un préstamo hipotecario que asume el banco son:

  • La notaría – cuyo coste viene determinado por unos aranceles, tanto en la escritura de hipoteca como en la de compraventa.
  • El registro de la propiedad – cuyo coste viene determinados por unos aranceles, tanto en la escritura de hipoteca como en la de compraventa.
  • El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Su importe depende la comunidad autónoma donde este ubicado el inmueble.
  • Gestoría – tiene como finalidad la inscripción de la hipoteca y de la compraventa, además de liquidar los impuestos y pagar al notario y al registrador de la propiedad.
  • Verificación registral o nota simple – tiene como finalidad conocer las cargas de la vivienda y confirmar quien es el propietario, su coste suele ser de unos 20€.
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Gastos adicionales al préstamo hipotecario que asume el consumidor son:

  • La tasación bancaria – su precio depende del importe del inmueble y de la tasadora. A pesar de que la tasación del inmueble va a cargo del cliente, algunas entidades bancarias cubren ese gasto también. La tasación de la vivienda es un informe realizado por una empresa tasadora homologada por el Banco de España para determinar el valor económico del inmueble. El banco utiliza dicho informe para determinar la cantidad de dinero que concederá al cliente en la hipoteca. Generalmente, suele ser el 80% de ese valor, aunque hay entidades que llegan hasta el 100%. El cliente o comprador, es libre de escoger la entidad tasadora que desee y puede usar ese informe en distintos bancos para valorar distintas ofertas de préstamos hipotecarios.
  • Comisión de apertura – en el caso de existir se devengará una sola vez y englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo.
  • Los seguros de vida – su precio depende de las características personales del consumidor, de la compañía de seguros y del capital asegurado.
  • El seguro del hogar – su precio depende del valor mínimo a asegurar que indica la tasación bancaria y del contenido que se desea asegurar.
  • El seguro de protección de pagos (seguro que algunos bancos ofrecen a los clientes que compran solos o que son muy jóvenes y tiene como finalidad que en caso de despido improcedente, durante un determinado de tiempo que puede ir de 8 a 12 meses paga la cuota de la hipoteca con independencia que el cliente esté cobrando del paro. Este seguro solo se puede contratar a través de la hipoteca, no lo puedes contratar tú directamente) 

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9 respuestas a “Gastos de una hipoteca 2021 ¿quién los paga?”

    • Hola Maria,
      La gestoría interviene en todas las operaciones de compraventa. Tiene como finalidad pagar en tu nombre al notario, al registrador de la propiedad y liquidar los impuestos de ITP o de IVA. El cargo que te han hecho es correcto.

  1. Muy buenas tardes el banco me llamo.para decirme que toodo esta aprobado que falta tasar y firmar.tengo que firmar el arras también yaa y no me sale barato he visto en varias paginas que por ejemplo con ing pasa que tasan y se cae o que te dice que está aprobado y luego al ultimo momento noo y desaparecen los gestores,me gustaría que me ayudaras porfavor de primeras tendría que ir todo bien verdad?otra cosa es que soy menor de 30 y he visto que eso te sale más barato y que los gastos reducen o por lo que leí los asume el banco la mayoría o los.tengo que pagar yo???o luego po devuelven o como?? Me gustaría saber porfavor el valor de la vivienda es de 82mil euros y me gustaría saber cuál es el importe más omenos que necesito??si la tasacion sale mayor me.podran dejar hasta el 90% ojalá y me den eso ya que no tengo tanto ahorro para tantos gastos y del gestor y de arras etc..etc…gracias un cordial saludo

    • Buenos días Sury,

      Las entidades bancarias te realizan un primer estudio en oficina, donde te indican si la operación la ven viable o no. Ahora bien, hasta que no tengas la tasación, y pase al departamento de riesgos para su estudio, el banco no te podrá dar la oferta vinculante o FEIN que es el documento dónde el banco confirma la concesión de la hipoteca.
      En relación a los gastos que has de asumir por ITP debemos saber en qué Comunidad Autónoma compras, ya que varía el tipo del impuesto aplicado y las bonificaciones por edad según el lugar.
      Respecto a los gastos que has de asumir, distinguimos dos documentos: Escritura de Compra Venta y escritura de Hipoteca. El banco se hace cargo de los gastos de Gestoría, Registro y Notaría de la Hipoteca, mientras que los gastos relativos a la compraventa, se hace cargo el comprador, junto con la Tasación.
      Tal y como comentas, te podrán financiar hasta el 90% del precio de compra, siempre que la tasación sea un poco mayor, y la cantidad solicitada supongo el 80% de la tasación.

      Saludos y gracias

  2. Hola buenos días, me conceden una hipoteca de 280.000 euros y no tengo ni idea del importe que tendría que pagar pq en unos sitios hablan de entre 600 y 1200 euros y en otros sitios hablan de 3000 euros y ando perdido a ver si me podríais informar.
    Muchas gracias

    • Hola Eneko,
      El cliente solo responde de los gastos de escritura de compraventa, que son:
      1. Notaria
      2. Registro
      3. ITP (impuestos de transmisiones patrimoniales) el porcentaje que se pague en tu comunidad autónoma
      4. Gestoria – que tiene como finalidad pagar al notario, al registrador y liquidar los impuestos.

  3. Si hago una subrogación de mi hipoteca variable de junio de 2013 a una hipoteca fija, se anulan cualquier tipo de comisiones aunque aparezcan en mis escrituras?

    La tasación se tiene que pagar tras el decreto número 35/2021 del Tribunal Supremo?

    • Las comisiones por cancelación anticipada subrogatoria pactadas en las escrituras de préstamo hipotecario anteriores a 16 de junio de 2019 son diferentes a las pactadas a partir de esa fecha. Así, en el Banco de España, puedes consultar ambos casos:

      https://clientebancario.bde.es/pcb/es/menu-horizontal/podemosayudarte/temas-interes/Vas_a_cancelar_580a5317dab1761.html

      https://clientebancario.bde.es/pcb/es/blog/cancelacion-anticipada-prestamo-hipotecario.html

      Podríamos interpretar que la comisión por amortización anticipada subrogatoria de tu hipoteca sería de un 0,5% (o la comisión pactada en la escritura si fuera inferior), si nos atenemos a la información que ofrece el Banco de España. No obstante, en aplicación de la Disposición Transitoria Primera de la Ley 5/2019 tenemos que:

      «1. Esta Ley no será de aplicación a los contratos de préstamo suscritos con anterioridad a su entrada en vigor.

      2. No obstante, las previsiones de esta Ley resultarán de aplicación a aquellos contratos celebrados con anterioridad si son objeto de novación o de subrogación con posterioridad a su entrada en vigor. En particular, el prestamista deberá informar al prestatario en los términos señalados en el artículo 14 de aquellos contenidos que hayan sido objeto de modificación respecto de lo contratado inicialmente.

      3. Cualquiera que sea el momento en el que se hubiera celebrado el contrato, el prestatario siempre tendrá derecho de reembolso anticipado en el supuesto previsto en el apartado 6 del artículo 23.

      4. Para los contratos anteriores a la entrada en vigor de esta Ley en los que se incluyan cláusulas de vencimiento anticipado, será de aplicación lo previsto en el artículo 24 de esta Ley, salvo que el deudor alegara que la previsión que contiene resulta más favorable para él. Sin embargo, no será de aplicación este artículo a los contratos cuyo vencimiento anticipado se hubiera producido con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, se hubiese instado o no un procedimiento de ejecución hipotecaria para hacerlo efectivo, y estuviera este suspendido o no.»

      Y el art. 23.6 dice:

      «En caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de un tercero en los derechos del acreedor, siempre que en ambos casos suponga la aplicación durante el resto de vigencia del contrato de un tipo de interés fijo en sustitución de otro variable, la compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada no podrá superar la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con el límite del 0,15 por ciento del capital reembolsado anticipadamente, durante los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo.

      Transcurridos los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo el prestamista no podrá exigir compensación o comisión alguna en caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de acreedor en los que se pacte la aplicación, en adelante y para el resto de la vida del préstamo, de un tipo de interés fijo.»

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