Hipoteca 100% e Hipoteca 100% mas gastos

Hipoteca 100% e Hipoteca 100% mas gastos

14 marzo, 2016 | Antonio Beltrán


¿Qué quiere decir cuando vemos en internet, la prensa o en escaparates anuncios que pone «financiamos el 100%»?

TIC, TAC, TIC, TAC….Respuestas posibles

  1. Hace referencia solo a lo que vale el piso.
  2. Hace referencia a lo que vale el piso más los gastos de escritura de compra y de hipoteca.

Son muchísimas las consultas que recibimos a diario sobre la posibilidad de financiar el 100% más los gastos.

Últimamente bastante más……….algunos medios de comunicación se han dedicado a decir que sale más barato una hipoteca que un alquiler. Citando a un colaborador  “Es una forma de mezclar las responsabilidades de 2 contratos……que vaya tela….” no tienen nada que ver.

Primero, el 100% del precio del piso. ¿Cómo se obtiene?:

1) Lo ideal, para estar seguro que te conceden la hipoteca, “tienes o tenéis que tener contrato de trabajo indefinido”. También puede valer que uno de los 2 tenga contrato de trabajo temporal siempre y cuando, el que tenga contrato de trabajo indefinido pueda hacer frente al pago de la hipoteca y no suponga más del 40% de su sueldo neto que recibe mensualmente.

2) De entrada esto indica que por lo menos tienes que aportar los gastos de escritura de compra y de hipoteca.

Dependiendo de tu edad e ingresos, a “groso modo” tienes que tener ahorrados o bien un 13% del precio del piso si tienes menos de 32 años y ganas menos de 30.000.-€ brutos al año o bien tienes que tener ahorrados un 16% si eres mayor de 32 años y ganas mas de 30.000.-€ brutos al año.

3) Así cuando explicamos esto, la siguiente pregunta que nos formulan es ¿qué puedo hacer si yo no he podido ahorrar todo el dinero de lo gastos y me falta una cantidad?

Los Clientes mismo responden a la pregunta, ¿puedo pedir un préstamo personal a mi banco? Y nuestra respuesta es depende…..Pues depende de si la suma de la cuota de la hipoteca más la suma del préstamo personal no supone más del 40% de tu salario.

Hay bancos que hoy nuevamente ya vuelven a ofrecer ellos directamente esta posibilidad.

Pedir un préstamo personal es una opción, pero desde luego que sí tienes la posibilidad que tus padres te ayuden mucho mejor.

Para lograr el 100% al menos hay 3 bancos interesados en concederte financiación y hay un 4 mas dependiendo de a que te dediques.

Continuamos con el 100% + gastos del precio del piso

Hay que saber que en caso que la tasación bancaria no salga, si o si, necesitas tener avalistas.

Nuestra respuesta….. Buffff!!!! Vamos a intentarlo, mucho que ganar y poco que perder en comparación.

“Mucho que ganar” porque logras comprar un piso, “poco que perder” porque lo único que arriesgas son los 500.-€ o 600.-€ que vale la tasación bancaria.

La única manera de obtener esto sin avales, es que el banco te conceda el 80% de tasación. Es decir, imagínate que compras un piso de 100.000.-€ y como ya hemos comentado hay que sumarle los gastos, el 13%, esto será 113.000.-€. Para que te concedan esta hipoteca el piso hay que valorarlo en 141.250.-€. ¿cómo llego a este resultado? divides los 113.000.-€/0,80.

¿Cómo se logra obtener la tasación que precisas?

1) Has comprado súper bien de precio y la empresa tasadora acaba valorando el piso en el importe que necesitas.

2) Sabes que tasadoras valoran mejor los inmuebles. Si quieres hacer esto por tu cuenta, pregunta a tu agente inmobiliario que tasadoras valoran mejor. En el sector, todos conocemos aquellas que son tan súper, súper prudentes que cortan por debajo de la hierba y les cuesta poco valorar algo que vale 100 en 75 por si acaso de repente hay un cambio drástico en el mercado.

Las valoraciones son algo con un componente subjetivo y por lo tanto aunque cada tasadora valora de acuerdo a unos criterios comunes después tienen un componente personal.

Esto es debido que muchas parejas antes de decidir la compra de un piso están de alquiler y se les hace difícil ahorrar lo suficiente para cumplir con los requisitos mínimos que exige la banca.

¿Qué hacer, si la empresa tasadora no valora el inmueble el importe que tú necesitas?

  1. Pedirle una revisión a la tasadora, aunque te dirá que esta bien hecho.
  2. Intentar negociar el precio nuevamente explicando lo que te ocurre. A lo mejor si no es mucha la cantidad que te falta los propietarios estarían dispuestos a bajarte el precio o bien que te fraccionen la parte.
  3. Pedir un préstamo personal por la parte que te falte, siempre y cuando no supere el 40% de tu sueldo el pago de la hipoteca y del préstamo personal.

Como ya hemos dicho, para obtener el 100% + gastos se tiene que dar uno de estos 2 requisitos:

  1. Que la vivienda se valore en un importe superior. Aquí el problema es que solo hay un banco dispuesto a hacerlo.
  2. Realizar una doble garantía hipotecaria.

Doble garantía Hipotecaria

Esto quiere decir que se hipotecan 2 pisos.

  • – Por un lado el piso que compras por un 70% o 80% del precio de compra o de tasación.
  • – Y lo que te falta, ese 30% o 20% + los gastos de escritura de compra y de hipoteca sobre el piso de tus padres o abuelos.

Para obtener el 100% + gastos con esta modalidad tenemos 3 bancos dispuestos a ello.

Detalles al realizar una doble garantía hipotecaria.

Al hacer una doble garantía hipotecaria, porque estamos financiando el 100% + gastos, el piso de nuestros padres donde realizaremos la doble garantía, nunca se hipotecara por mas del 50% de sus valor de tasación

Que hagamos una doble garantía hipotecaria no quiere decir que nuestros padres sean avalistas. Esta figura recibe el nombre de hipotecantes no deudores. Si los solicitantes de la hipoteca demuestran que son solventes ya que los 2 son indefinidos y tiene una antigüedad de al menos 2 años en la misma empresa o el autónomo acredita sus 2 años y demuestra sus ingresos, lo que se solicita a los padres o abuelos, es tan solo que nos autoricen a hipotecar la vivienda en un cantidad concreta y cierta.

Que tu padres no tengan que avalar es una cuestión importante ya que si ellos pasado un tiempo o en el mismo momento quiere pedir un préstamo para lo que ellos quieran, pueden hacerlo perfectamente ya que no avalan.

Pregunta ¿en el momento que pago la “parte” que he hipotecado del piso de mis padres, ya automáticamente se cancela la hipoteca?

  • 1- Para que eso ocurra se tiene que haber pactado previamente con el banco y que figure en las escritura de hipoteca.
  • 2- Hacer 2 hipotecas independientes. Una hipoteca por un lado en el piso de compra y otra hipoteca por otro lado en el piso de tus padres. (los gastos son los mismos….)
  • 3- En caso que no se haya pactado. El banco si quiere, retira la hipoteca sin mas. O puede decirte que para hacerlo quiero volver a tasar tu piso y si la hipoteca que te queda pendiente corresponde al 80% del valor o menos e tu piso, pues te la quita.

Otra forma de obtener el 100% + gastos – PASATE AL LADO OSCURO

Forma equivocada de obtener la hipoteca

En la vida hay solución para todo y en el mercado tenemos “compañeros ejem….que obtienen esta opción.

Lo que hacen es engañar al banco en tu nombre y decirle que tú, como cliente, aportas una cantidad de dinero que casualmente, casi siempre la has entregado en efectivo. El problema radica que para ello tienes que sobre escriturar la vivienda, esto quiere decir, que si la estás comprando en 100.000.-€ vas a declarar ante el banco y el notario que has comprado en 130.000.-€, por ponerte un ejemplo. En consecuencia, primero y es lo menos importante, escrituraras y liquidaras impuestos de ITP por 130.000.-€ en lugar de por los 100.000.-€, segundo mentiras al banco y al notario al decir que has entregado un dinero que realmente no has entregado. Si en el futuro el banco quisiese revisar tu documentación y se diese cuenta que le has engañado, porque al fin de cuentas el único que firmas eres tú, podría acusarte de un delito de estafa, pedir que le canceles toda la hipoteca porque te ha dado una hipoteca con información falsa.




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