Hipoteca para no residentes en Barcelona
19 agosto, 2020 | Toni Real
Una hipoteca para no residentes en Barcelona es aquella financiación con garantía hipotecaria que solicita una persona con domicilio fiscal fuera de España y que desea adquirir un bien inmueble en Barcelona (Cataluña).
Es un tipo de préstamo hipotecario que un banco en España concede a un no residente a efectos fiscales, sea cual sea su nacionalidad. Un español que viva y trabaje en el extranjero más de 184 días al año (medio año + 1 día) tendrá la consideración de no residente, al igual que un extranjero domiciliado fuera del país.
En Hipotecas Plus estamos especializados en préstamos hipotecarios para no residentes y, como exige la Ley 5/2019 de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, figuramos inscritos en el registro de intermediarios del Banco de España con la codificación D162.
¿Es posible para un no residente en España acceder a una hipoteca?
Sí, aunque los requisitos son mayores que para un residente, debido sobre todo a la mayor dificultad que tiene la entidad bancaria para evaluar la solvencia del no residente y, además, la complejidad del recobro de impagos y la imposibilidad de ejecutar un embargo en el extranjero en caso de impago.
Recordemos que en el derecho español de la obligación contraída al firmar un préstamo hipotecario ante notario responde en titular con todos sus bienes presentes y futuros, no solo con la hipoteca (derecho real) constituida sobre el bien inmueble y registrada en el Registro de la Propiedad.
Documentación necesaria
- Deberemos tener un NIE (Número de Identificación de Extranjero). Para obtenerlo podemos hacerlo personalmente o mediante un representante autorizado en la Delegación de Gobierno y en la Oficina de Inmigración. Actualmente, es posible realizar este trámite desde el extranjero.
- Abrir una cuenta bancaria en España, lo que debe realizarse de manera presencial, salvo que optemos por algún neobanco, es decir, un banco 100 % digital.
- Justificante de pago del IRNR (impuesto sobre la Renta de No Residentes), en caso de que proceda.
Condiciones de la hipoteca para no residentes en España
Dado que los bancos no suelen otorgar más allá del 80 % del valor del inmueble, y que debemos contar con un 10% para gastos, deberemos aportar un mínimo del 30-40% del valor de la compraventa. Eso sí, dependiendo de la entidad financiera y de la situación económica del solicitante, pueden estudiarse porcentajes mayores de financiación. No olvidemos que no suelen considerarse como aval o garantía propiedades que estén fuera de España por la inaccesibilidad de las mismas.
Por otro lado, nuestros ingresos demostrables no deben superar el 35-40% de la cuota mensual a pagar, contando otros préstamos o créditos en caso de tenerlos. En España las hipotecas se contratan, normalmente, por un plazo mínimo de 10 años y un plazo máximo de 30 años, siendo la edad tope para finalizar la hipoteca los 75 años.
Es importante que toda la documentación que aportemos esté traducida por un traductor oficial, aunque en la actualidad muchos bancos ofrecen ellos mismos este servicio.
Una vez aportada toda la documentación solicitada, nuestra cuenta bancaria estará abierta pero bloqueada hasta que el cliente acredite una actividad empresarial o su fuente de ingresos y se reciba la primera transferencia. Una vez que el banco compruebe que todo está en orden, la cuenta estará operativa para proseguir las gestiones.
¿Dónde puede conseguir una hipoteca para no residentes?
Si nos encontramos en España en el momento de la búsqueda, una opción es pedir cita a nuestros bancos de referencia, y aportar toda la documentación que nos requieran. Es muy probable que haya diferencias de exigencias entre unos y otros, al igual que las hay en las condiciones de la hipoteca. Este proceso es largo y arduo y más ahora, con todos los protocolos por el Covid-19, podemos estar hablando de meses. Al final obtendremos, con suerte, las ofertas de cada uno de los bancos a los que hayamos ido, que tampoco pueden ser todos o nos volveremos locos. Es decir, tendremos que decidirnos entre alguna de las 3 ó 4 hipotecas que nos pre aprueben. En definitiva, el número de ofertas que consigamos para comparar irá aparejado al tiempo que hayamos invertido pidiendo citas y haciendo colas. Los residentes en UK acapararon en 2019 el 13,31 % de las operaciones hipotecarias de no residentes en España, seguidos por los franceses (7,62 %) y los alemanes (7,30%).
Si estamos fuera de España en el momento de la búsqueda podemos optar por los neobancos o por las plataformas digitales de los bancos convencionales. Aquí también deberemos aportar toda la documentación una y otra vez, con la salvedad de que sería todo de modo online. También aquí tendremos tantas opciones para elegir como trámites de solicitud hagamos.
La otra opción, y quizá la más cómoda e inteligente sea ponernos en manos de un bróker hipotecario independiente, es decir, un profesional acreditado que se dedica en exclusiva a buscar la mejor hipoteca para cada cliente no residente. Este tipo de bróker no se limita a buscar la mejor hipoteca entre un elenco de 5 ó 15 bancos sino que busca en todas y cada una de las entidades financieras disponibles. Y sobre todo, solo deberemos aportar la documentación una vez, ya que nuestro bróker será el encargado de remitir nuestro expediente a las entidades que puedan conseguirnos la mejor hipoteca.
Para elegir al mejor bróker hipotecario es aconsejable fijarse en los años de experiencia en el sector y si está debidamente registrado en el Banco de España. Su página web o blog también pueden darnos pistas sobre su transparencia profesional, uno de los requisitos fundamentales para ser un buen bróker hipotecario.
¿Cuánto nos cuesta contratar a un bróker hipotecario?
Los mejores brókers hipotecarios de España solo cobran honorarios si el cliente acaba firmando alguna de las hipotecas que le ha conseguido. Incluso con la operación aprobada por parte del banco, no deberemos pagar honorarios al bróker hipotecario si nos echamos atrás y decidimos no firmar la hipoteca. Y no hay truco ni letra pequeña, es simplemente una cuestión de confianza: un buen bróker está seguro de poder conseguir las hipotecas con las mejores condiciones para sus clientes, así que el porcentaje de clientes satisfechos que firman su hipoteca es muy elevado.
No olvidemos que un bróker hipotecario no solo nos buscará la mejor hipoteca sino que nos explicará todos los detalles de la misma, conceptos como TAE o Euribor y la repercusión que tendrá sobre nuestra hipoteca. Además, se estudiará a fondo toda la letra pequeña del contrato para evitarnos un disgusto. En definitiva, podemos y debemos aprovechar sus servicios para aclarar cualquier duda que tengamos sobre nuestra hipoteca para no residente en Barcelona.
