Hipotecas para extranjeros no residentes en España

Hipotecas para extranjeros no residentes en España

26 mayo, 2021 | Antonio Beltrán


Una hipoteca para no residentes es un tipo de préstamo hipotecario que conceden las entidades financieras en España para que extranjeros o españoles cuya residencia fiscal se encuentra fuera del país, puedan adquirir una segunda residencia.

Hay que aclarar que no hay que confundir los préstamos hipotecarios para no residentes con las hipotecas a extranjeros para residentes en fiscales España. Las hipotecas para clientes residentes en España, sean extranjeros o no, son “préstamos hipotecarios normales” para conseguir una primera o segunda vivienda, mientras que las hipotecas para no residentes, son para clientes que pagan sus impuestos fuera de España, sin importar su nacionalidad.

Cómo conseguir una hipoteca extranjera

El proceso de obtención de una hipoteca para no residentes es un poco distinto que el de pedir una hipoteca normal. La mayor diferencia, es que la entidad financiera financiará menos cantidad de la vivienda, es decir que hay que tener ahorros previos para poder obtenerla.

Condiciones de las hipotecas no-residentes

Las condiciones que tienen que cumplir los clientes que quieran solicitar una hipoteca para no residentes, son más estrictas que las de las personas que cuentan con su residencia fiscal en España. Esto es debido a que en caso de impago o morosidad, existe una dificultad mayor a la hora de embargar bienes del extranjero, la única garantía para el banco es el inmueble adquirido en el país.

El préstamo de financiación que se concede con estas hipotecas, cómo hemos comentado, no es tan elevado como en el resto de préstamos hipotecarios, cosa que implica que el cliente deberá tener una mayor cantidad de ahorro para pagar los gastos iniciales.

Respecto al porcentaje de financiación para esta modalidad de hipoteca, suele ir desde el 50% al 80% como máximo, depende de cada caso. El periodo de amortización, está en torno a los 30 años. Estas condiciones pueden mejorar, si el comprador cuenta con un bróker hipotecario que consiga mejorarlas, siempre y cuando el perfil y solvencia del solicitante sea el adecuado.

Los porcentajes de financiación dependen de si el cliente vive en la zona euro o no. Si el cliente que quiere una hipoteca para no residentes está en la zona euro, deberá aportar el 30% del precio de la compra-venta del inmueble más los gastos de escritura. En cambio, si el cliente está fuera de la zona euro, en función del país desde donde perciba sus ingresos o resida, es posible que deba aportar el 50% del precio de la compra-venta del inmueble más los gastos de escritura.

Divisas

Desde la entrada en vigor de la ley hipotecaria 2019 existe el derecho del prestatario (deudor) a convertir el préstamo a la moneda extranjera, donde tenga su residencia principal o la mayoría de sus bienes. Es decir, el hipotecado, en cualquier momento de la duración de la hipoteca, puede exigir a la entidad financiera un cambio de moneda a aquella del estado en el que resida o a aquella moneda en la que perciba la mayor parte de sus ingresos.

Esta situación resulta compleja para muchos bancos debido al riesgo que conlleva, lo que ha llevado a que muchas entidades bancarias se limiten a conceder préstamos hipotecarios a residentes de la eurozona o de países con políticas monetarias estables y amigables, como USA, UK y algunos países escandinavos. A su vez la mayoría de los préstamos hipotecarios concedidos son a tipo de interés variable.

Algunos bancos sólo aceptan clientes con ingresos en las siguientes monedas:

Libra Esterlina (GBP), Dólar USA (USD), Dólar canadiense (CAD), Corona danesa (DKK), Corona noruega, (NOK), Corona sueca (SEK), Zloty polaco (PLN), Franco suizo (CHF), Dirham Emiratos Árabes (AED), Qatari Riyal (QAR), Riyal de Arabia (SAR), Shekel Israelí (ILS) Rublo (RUB) y Peso mexicano (MXN).

Documentación necesaria para solicitar una hipoteca extranjero

Respecto a la documentación para obtener una hipoteca para no residentes, en algunos casos será necesario que la documentación este traducida al español con Apostilla de la Haya. Un bróker hipotecario agiliza los tramites y la obtención de la hipoteca al conocer aquellos bancos mas receptivos.

La documentación que el solicitante debe presentar es la siguiente:

  • Fotocopia del NIE y pasaporte
  • Reporte crediticio
  • Contrato laboral / certificado de la empresa indicando cargo, antigüedad y retribución.
  • 3 últimas nóminas obtenidas en el país de residencia
  • El extracto bancario de los últimos 6 meses
  • Seis últimos recibos de deudas pendientes, tales como préstamos o hipotecas
  • Declaración de la renta
  • En el caso de autónomos:
    • Carta contable
    • Declaración de renta de los últimos 2 años
    • Cuentas auditadas de los últimos 2 años.
  • Contrato del inmueble a comprar

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