La rentabilidad de la vivienda en alquiler en Madrid, Catalunya y Baleares

La rentabilidad de la vivienda en alquiler en Madrid, Catalunya y Baleares

9 marzo, 2021 | M Aparicio


Last Updated on 7 meses by Antonio Beltrán

Los significativos incrementos que han experimentado los alquileres en los últimos años, están llevando a conseguir excelentes rentabilidades para quienes han optado por este tipo de inversión, superando a lo que pueden llegar a brindar otros productos financieros más tradicionales, y a los que se les puede considerar como más seguros. Pero el alquiler lleva muchas décadas siendo una inversión poco riesgosa, y además ganando mucho atractivo día a día.

Muchas personas y familias tienen imposibilitado el acceso a una vivienda en propiedad, y ello unido a que no hay muchas viviendas destinadas al arrendamiento, hace que a través del alquiler se puedan conseguir atractivas rentabilidades.

El alquiler se consolida como un método de inversión y con un futuro brillante

En marzo de 2016, el Banco Central Europeo (BCE) con Mario Draghi como presidente de la institución, tomó la decisión de rebajar los tipos de interés a su mínimo histórico: el 0%. Y en este mismo valor continúan actualmente. Esta medida se tomó con el fin de reactivar la economía, el consumo y el crecimiento económico, que vienen a ser prácticamente expresiones sinónimas.

Que los tipos de interés se encuentren en el 0%, beneficia mucho a las personas y familias con hipoteca, ya que tipos de interés y Euribor siguen trayectorias paralelas, pero también significa que la decisión de ahorrar dinero, no suponga ninguna inversión por sí misma.

Los ciudadanos pueden aumentar y acumular dinero en sus cuentas bancarias, y hacer crecer la tasa de ahorro de los hogares, pero sabiendo de antemano que no recibirán ningún tipo de beneficio económico, tengan pocos o muchos ahorros.

No es por tanto ahora el ahorro, un método efectivo de inversión como sí que lo ha podido ser en épocas pasadas, y surge en la ciudadanía, la necesidad de descubrir y explorar nuevas formas de invertir.

El alquiler es hoy en día una de las mejores maneras de conseguir altas rentabilidades. De hecho, lleva ya varios años convirtiéndose en tendencia adquirir una vivienda con el fin de dedicarla después al alquiler.

Rentabilidad bruta anual en España. Rentabilidades en Madrid, Catalunya y Baleares

Donde se ha incrementado más fuertemente el precio del alquiler en los últimos años ha sido en Madrid, Barcelona y Baleares. Se trata de lugares geográficamente muy estratégicos, donde las viviendas escasean y existe una fuerte demanda al ser lugares de mucha interacción económica, dinamismo y turismo, conllevando a que se dispare el precio del alquiler por ellas.

Hay que tener presente, que el fuerte incremento del precio del alquiler que se experimenta en Barcelona, Madrid y Baleares, no provoca que las rentabilidades por arrendar sean las más atractivas, por muy paradójico que pueda parecer.

La rentabilidad bruta anual en el último informe de Servihabitat Trends se sitúa en el 6,8%, siendo Sevilla, Valencia y Toledo los que superan esta cifra, con los valores del 7,0%, 7,2% y 7,2% respectivamente. Sin embargo, la Comunidad de Madrid se encuentra significativamente por debajo de la media con una rentabilidad del 5,7%. Respecto Catalunya, se obtiene la misma rentabilidad del 5,7% en Barcelona, un 5,9% en Tarragona, un 6,7% en Lleida y un 4,9% en Girona. Todas las provincias de Catalunya están obteniendo actualmente una rentabilidad por debajo de la media. También se encuentra alejada de la media la rentabilidad por el alquiler en Baleares, con un 4,9%.

La rentabilidad media anual del 6,8% en Esapaña se encuentra registrada en septiembre de 2020 y es superior a la conseguida en los años anteriores. Concretamente en 2018 se logró una rentabilidad bruta media para una vivienda en alquiler del 5,6% y en el 2019 del 5,7%.

¿Cómo se calcula la rentabilidad conseguida por el alquiler?

La rentabilidad por el alquiler de una vivienda guarda mucha relación con el valor de la misma. La fórmula es la siguiente: rentabilidad bruta de alquiler (%) = (alquiler mensual x 12 meses) x 100 / cantidad de adquisición de la propiedad.

Así por ejemplo si el valor de la vivienda es de 150.000 euros y la alquilamos por 750 € mensuales, tenemos una rentabilidad del 6%, ya que 750 x 12 x 100 / 150.000 = 6%

Con la fórmula se consigue saber la rentabilidad bruta, pero una vez obtenida tenemos que tener en cuenta que a esta hay que quitarle los gastos asociados a la misma vivienda y que normalmente paga el arrendador, como son los gastos por derramas, la cuota de la comunidad, el IBI o la tasa de basuras. Son cantidades que no deben escatimarse, porque son importantes y se pueden comer una parte nada despreciable de los ingresos por el alquiler.

Impacto y consecuencias de la crisis sociosanitaria sobre el mercado del alquiler

Estudiando las consecuencias de la crisis sociosanitaria en el mercado de alquiler en España, se puede extaer la conclusión de que el sector se encuentra fuerte y bien saneado, y que se ha experimentado poco impacto por el Covid 19.

Resulta lógico que en momentos de clara incertidumbre económica, como son los actuales, la decisión de comprar una vivienda sea más meditada y se opte por el alquiler, a la espera de comprobar como la combinación de factores y circunstancias que caracterizan la situación actual van evolucionando.

Dentro de este mismo contesto, ha aumentado de forma importante como consecuencia de los largos confinamientos vividos por la población, la demanda de viviendas de alquiler más amplias y que cuenten con espacios abiertos.

Se desean ahora alquileres de viviendas más confortables y con mayores comodidades, con el objetivo de soportar de forma más agradable grandes estancias en ellas, y es natural que la consecuencia de haberlas sufrido haya despertado en los ciudadanos la apetencia por alquilar viviendas con características que fomenten el bienestar en las mismas.

¿Es una buena idea comprar una vivienda y alquilarla como forma de inversión?

El alquiler es una inversión financiera y los que se deciden por ella deben estar pendientes de las características que la definen y los factores que la determinan.

Antes de decidirse por el alquiler como forma de inversión, sería conveniente saber qué factores son los que más influencia tienen sobre la rentabilidad, como son el lugar en el que se encuentre ubicada, las características que estas tienen como  su tamaño, si dispone de ascensor, su estado de conversación, si cuenta con espacio al exterior, terraza y/o jardín, cercanía o lejanía con el centro de la población, tipo de barrio en el que la vivienda se encuentra, y la cantidad de servicios y comodidades que se ofrecen en sus cercanías.

Si hemos decidido optar por el alquiler como modo de inversión, debemos de saber calcular la rentabilidad tanto bruta como neta, antes de la misma compra del inmueble, e incluso realizar cálculos de varios inmuebles antes de elegir el mejor, es decir, aquel con el que preveamos una rentabilidad más alta con su potencial alquiler.

También es preciso tener en cuenta el tiempo medio que cuesta de alquilar una vivienda. Actualmente este tiempo ha aumentado, pero no tanto por la existencia de dudas en las personas que alquilan, sino que ahora hay algo más de oferta y se buscan mejores condiciones en las viviendas y también porque ante la incertidumbre económica, los propietarios se muestran más precavidos y prudentes a la hora de seleccionar a los posibles inquilinos. Ahora cuesta un promedio de 58 días alquilar una vivienda en España.

Teniendo en cuenta todos estos condicionantes, deberemos proceder a tratar de averiguar cuáles serán todos los gastos que probablemente tendremos que cubrir como propietarios, y de los que quedan exentos los inquilinos. En otras palabras, procederemos a calcular la diferencia entre rentabilidad anual bruta y la rentabilidad anual neta por el alquiler de la vivienda.

Los gastos varían en función de diversos factores, por ejemplo, la tasa de basura estará condicionada por el municipio al que pertenezca la vivienda y la cuota de la comunidad y las derramas dependerán del estado de conservación de la finca y de la predisposición del vecindario a mejorar o reformar el edificio y también en función de si la comunidad está conformada por muchos o pocos vecinos con los que repartir los gastos comunes.

Todos estos factores han de estar muy presentes en el posible inversor incluso antes de la compra de la vivienda, con el fin de conseguir finalmente una rentabilidad por alquiler lo más atractiva posible.

 




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