Subrogación hipotecaria o cambio de banco

Subrogación hipotecaria o cambio de banco

2 septiembre, 2020 | Toni Real


La subrogación hipotecaria consiste en cambiar de banco acreedor el préstamo hipotecario para mejorar las condiciones financieras que tenemos en vigor. No confundir con la subrogación de parte deudora, subrogación hipotecaria que en lugar de cambiar de banco, lo que cambia es el titular de la deuda (otra persona se convierte en el titular de la hipoteca, usual en las obras nuevas cuando uno se subroga a la hipoteca del promotor).

Dado que en la actualidad los tipos de interés son muy bajos, no es mala idea estudiar la posibilidad de cambiar nuestra hipoteca de banco, siempre calculadora en mano y sabiendo al detalle todas las condiciones de la hipoteca que queremos contratar. Durante los años de falta de liquidez de los bancos, en la crisis anterior, se concedieron hipotecas muy caras, a Euribor + 3% o más. Los hipotecados en condiciones tan gravosas se aprovecharán de las mejores condiciones actuales, con diferenciales por debajo del 1% en tipos variables y fijos no muy por encima del 1% a 30 años, solicitando una subrogación hipotecaria. Los expertos de Hipotecas Plus pueden gestionar tu solicitud de subrogación para ofrecerte condiciones inmejorables y así poder pagar menos cuota cada mes.

Pero antes de buscar hipotecas en otros bancos, es aconsejable intentar negociar con el nuestro a ver si nos concede una novación con mejores condiciones. Antes de las modificaciones introducidas en la Ley 5/2019, si nuestro banco nos igualaba las condiciones de otros bancos, estábamos obligados a quedarnos con él, pero esto ya no es así. La modificación que la Ley 5/2019 hace (en su Disposición Final Tercera) del art. 2 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, relativo al procedimiento de subrogación, sustituye el derecho del banco primitivo a enervar la subrogación por la posibilidad de “ofrecer al deudor una modificación de las condiciones de su préstamo, en los términos que estime convenientes”, lo que significa que el deudor no va a estar obligado a mantener su préstamo en dicha entidad, aunque esta le iguale las condiciones que le ofrece otra (ver en el estudio práctico de la Ley 5/2019 de Notarios y Registradores).

Todo esto ha disparado la competencia entre bancos, que buscan subrogaciones de clientes con una buena salud financiera. No olvidemos que al captar una subrogación, el banco no solo “gana” una hipoteca, sino que también hay que añadir la domiciliación de la nómina, seguros del hogar, y demás productos vinculados.

A fecha de este artículo y con un descenso en la contratación de hipotecas del -27 % con respecto al año anterior, el número de subrogaciones se ha incrementado en casi un 70 %.

¿Dónde acudo para buscar una subrogación para mi hipoteca?

Lo más lógico, tal y como hemos comentado antes, es acudir a nuestro banco en primera instancia y solicitar la posibilidad de una novación de nuestra hipoteca con unas mejores condiciones. En caso de que nuestro banco nos responda de manera afirmativa y nos presente unas nuevas condiciones, se nos plantea una nueva duda: ¿son éstas las mejores condiciones que puedo conseguir o me conviene buscar en otros bancos?

Así pues, tanto si nuestro banco nos facilita la posibilidad de una novación como si nos la ha denegado y vamos a buscar en otros bancos, debemos estar muy seguros de encontrar la mejor hipoteca para nosotros. Podemos ir de banco en banco, solicitando cita previa y aportando toda la documentación en cada banco a la espera de la respuesta, aunque esta tarea puede llevarnos meses.

La otra opción, que aconsejo y es mucho más efectiva, es ponernos en manos de un bróker hipotecario independiente, y hay varios motivos de peso para ello:

– Un bróker independiente solo nos cobrará honorarios si nos convence alguna de las hipotecas que nos consiga y si la acabamos firmando. No existe compromiso alguno.

– Buscará la mejor subrogación para nosotros de entre todas las entidades financieras del mercado, no tendremos que ser nosotros los que nos tiremos meses de banco en banco.

– Nos hará todos los cálculos pertinentes para saber qué subrogación nos conviene más, y nos explicará cualquier duda que tengamos con respecto a las condiciones. Así estaremos seguros de acabamos firmando la mejor subrogación con las mejores condiciones posibles según nuestro perfil.

Gastos de una subrogación

El artículo 14 de la Ley 5/2019 establece los gastos que implica una subrogación hipotecaria, que asume el prestamista subrogado (el banco al que cambiamos la hipoteca):

«…si durante el periodo de duración del préstamo se produjesen una o varias subrogaciones de acuerdo con la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, el prestamista subrogado deberá ser reintegrado por el prestamista subrogante en la parte proporcional del impuesto y los gastos que le correspondieron en el momento de la constitución del préstamo al subrogado conforme a los apartados anteriores.» A continuación se fija la forma de calcular estos gastos.

Normalmente, el banco del que migremos nos cobrará una comisión por subrogación del 0,5% (hipotecas posteriores al 27/04/2003) o del 1% (hipotecas anteriores al 27/04/2003). Ver información en el Banco de España.

Para los préstamos y créditos inmobiliarios concertados a partir del 16 de junio de 2019 con personas físicas sobre bienes inmuebles de uso residencial, se aplica la tabla del enlace, confeccionada por el Banco de España

Pasar de un tipo variable a uno fijo

Tal y como hemos comentado anteriormente, los tipos de interés actuales están en mínimos históricos, llevan así unos años, y todas las previsiones económicas apuntan a que seguirán así bastantes años más. La Ley 5/2019 incentiva el cambio de una hipoteca a tipo variable a una a tipo fijo, en su artículo 23.6. que se aplica a las novaciones y, también, a las subrogaciones:

«En caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de un tercero en los derechos del acreedor, siempre que en ambos casos suponga la aplicación durante el resto de vigencia del contrato de un tipo de interés fijo en sustitución de otro variable, la compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada no podrá superar la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con el límite del 0,15 por ciento del capital reembolsado anticipadamente, durante los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo.

Transcurridos los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo el prestamista no podrá exigir compensación o comisión alguna en caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de acreedor en los que se pacte la aplicación, en adelante y para el resto de la vida del préstamo, de un tipo de interés fijo.»

Esta parece ser una excelente oportunidad para hacer un cambio de hipoteca de tipo variable a tipo fijo. Todos sabemos la incertidumbre que conlleva tener una hipoteca a tipo variable, bien por que lo hemos vivido en carne propia, bien porque nos acordamos de la anterior crisis de 2008, donde los tipos de interés se fueron disparando hasta llegar a un punto en el que muchas familias españolas no pudieron seguir haciendo frente a los recibos de su hipoteca.

Ahora, con los tipos tan bajos, el subrogar nuestra hipoteca por una a tipo fijo nos puede hacer ganar mucha tranquilidad, y poder vivir ajenos a los vaivenes de la economía y a los cambios del tipo de interés al alza.

Hipotecas firmadas hace años, a revisión

Durante los años 20111 y 2012 España se encontraba en una complicada situación financiera y económica y los tipos de interés alcanzaron máximos de hasta el 4 % sobre el Euríbor. Si tenemos en cuenta que a día de hoy es posible contratar una hipoteca variable con un Euríbor + 0,75 % y a tipo fijo cercana al 1%, entendemos la importancia y conveniencia de estudiar una novación o subrogación. En definitiva, y con los tipos de interés tan bajos en la actualidad, merece mucho la pena ponerse en manos de un experto a ver si nos puede ahorrar uno miles de euros al año con una buena operación de subrogación hipotecaria.

Es el momento de cambiar la hipoteca de banco.




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