Todo lo que necesitas saber sobre la hipoteca inversa

Todo lo que necesitas saber sobre la hipoteca inversa

31 julio, 2019 | Antonio Gallardo


Todo lo que necesitas saber sobre la hipoteca inversa

Los cambios demográficos que se produce en la sociedad constituyen un gran reto para la sociedad actual en diferentes ámbitos. Uno de ellos es el económico. Cada vez vivimos más y el sistema actual de pensiones se ve comprometido por un menor porcentaje de población activa frente a la pensionista. Todo esto en un momento en el que estos cambios no solo se traducen en vivir más sino en hacerlo con una calidad de vida superior y por tanto mayor necesidad económica para poder disfrutar de estos años de retiro laboral.

En este contexto, tener un capital o renta resultante del ahorro o inversión es cada vez más importante. En España, con unos hábitos de ahorro muy conservadores más de la mitad del patrimonio que conseguimos atesorar tras muchos años de trabajo se encuentra en bienes inmuebles, la mayoría en vivienda habitual. El resultado es que un 95,5% de los hogares de los jubilados tiene su vivienda pagada e incluso un 42% tiene una segunda residencia.

Ventajas de la hipoteca inversa

Para este caso tan frecuente, la hipoteca inversa es un producto muy adecuado. Una hipoteca inversa es un préstamo garantizado con una hipoteca que recae sobre la vivienda habitual (también sobre otras viviendas, pero, en ese caso los beneficios fiscales serían menores) a cambio de un capital o más comúnmente a través de una renta periódica.

El receptor de una hipoteca inversa debe ser mayor de 65 años o acreditar un grado de discapacidad igual o superior al 33% o dependencia severa o gran dependencia. Otra de las características principales es que su devolución no es exigible hasta el fallecimiento, por lo que recae sobre los herederos.

Su característica principal es que a diferencia de una hipoteca la deuda no disminuye con el tiempo, sino que aumenta hasta que tras el fallecimiento los herederos decidan asumir la deuda si les interesa mantener la propiedad del inmueble. También se puede ceder el inmueble y por tanto no asumir la deuda.

Puntos en contra de la hipoteca inversa

Con todas estas ventajas ¿Por qué la hipoteca inversa no es un producto que se comercialice masivamente? La respuesta no solo está en sus riesgos, sino porque su tipología hace que sea especialmente interesante en viviendas con valor elevado. De hecho, actualmente en España la oferta es muy reducida y se concentra principalmente a un producto ofrecida por una asegurada que comercializa una consultora inmobiliaria.

El punto principal, por el que es solo válida para viviendas de alto valor es la duración de la renta que se paga a cargo del valor de la vivienda y por el que se constituye la deuda. El riesgo está principalmente en cuando finaliza el pago de renta relacionado con el valor de la vivienda.  Lo normal es que este valor se sustituya por un seguro de renta vitalicias, para así el hipotecado pueda continuar recibiendo los pagos. Este seguro se suele cobrar al principio de la operación restando del valor de vivienda que luego se va a hipotecar.

Por lo tanto, si la vivienda no es de gran valor, tras restar el seguro y aplicar un porcentaje sobre el valor, el resultado sería una renta exigua. Por ejemplo, para una vivienda de 120.000 euros si se le resta 30.000 euros del seguro quedarían 90.000 euros. Si a esta cantidad se concede rentas sobre un 70% quedarían 63.000 euros. Si queremos que esta renta dure unos 15 años, se percibiría poco más de 300 euros mensuales. O lo contrario, si queremos por lo menos recibir 500 euros al menos, en poco más de nueve años la renta estaría finalizada y empezaría a cobrar el seguro, lo que llevaría al pago de una prima superior.

De hecho, uno de los problemas que incluso ha llevado a demandas por parte de los herederos está precisamente en este cobro anticipado del seguro y en el pago de unas rentas importantes que llevaba a que se alcanzara el valor de la vivienda con mucha rapidez.

Cómo sacar provecho a la hipoteca inversa

Por todo ello, para la gran mayoría que pueda acceder a este producto lo más recomendado es elegir una pequeña renta que complemente la pensión antes de una más importante que agote el valor de la vivienda y conlleve el pago de una prima de seguro elevada. Es importante que si elegimos tener esta cobertura el pago de la prima no sea significativo con respecto al valor de la vivienda.

También evita problemas consensuar con los herederos la elección de este producto. Y, por supuesto, estar asesorado por profesionales de prestigio que busquen el mejor producto y lo adecúen a tus necesidades.




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