Actualidad Hipotecaria

Vinculaciones Hipotecarias: truco o trato

La mayoría de los bancos te ofrecen sus mejores hipotecas con sus mejores precios siempre; cuando te vinculas con ellos, se da lo que denominamos vinculaciones hipotecarias. Parece que tiene sentido que cuanto más vinculado estés con el banco que te ha concedido la hipoteca, más barato te ofrezca el precio de la hipoteca. Pero, un momento, si contratas una hipoteca con el banco, ya les estás pagando un interés por haberte dejado el dinero, ¿no?

La bajada de los tipos de interés sostenida en el tiempo ha provocado que la rentabilidad de los bancos sea muy baja, y con las vinculaciones hipotecarias buscan recuperar lo perdido. No cabe duda de que es una buena idea, salvo que este tipo de interés tan bajo no durará siempre —no durará veinte o treinta años—, mientras que las vinculaciones hipotecarias durarán toda la vida de la hipoteca, y en los contratos hipotecarios no figura una cláusula que indique que cuando suba el tipo de interés a cierto nivel, dejará de ser obligatorio que tengas contratados según qué productos o seguros para mantener el tipo de interés.

¿Qué son las vinculaciones hipotecarias?

Las vinculaciones hipotecarias son aquellos productos que contratas con tu banco al contratar la hipoteca, tales como:

  1. Seguros de vida.
  2. Seguros de hogar.
  3. Contratación de tarjeta de crédito con uso de 250€/mes
  4. Plan de pensiones.
  5. Seguro de protección de pagos.
  6. Fondos de inversión.
  7. Seguros de auto.
  8. Seguros médicos.
  9. Seguro de decesos.

También se consideran como vinculaciones hipotecarias la domiciliación de nóminas, pensiones y de recibos de consumo (luz, agua, gas, teléfono, etc.), pero desde mi punto de vista no se pueden considerar vinculaciones, puesto que no cuestan dinero y lo lógico es que todo esto se gestione en la misma cuenta.

Algunos bancos o comerciales bancarios comercializan las vinculaciones hipotecarias con la apariencia de que son obligatorios contratarlos con ellos para que te concedan la hipoteca.

Pero eso para nada es cierto; desde el año 2013, el Parlamento Europeo prohibió que la contratación de una hipoteca estuviera vinculada a otros productos bancarios, como por ejemplo el seguro de hogar.

La normativa actual solo exige la contratación de un seguro de incendios, y con la compañía de seguros que deseemos, no con la que indique el banco.

La hipoteca que ofrece el tipo de interés más barato no siempre realmente es la hipoteca más barata.

El truco de la hipoteca con el interés más barato

Son varios los bancos que ofrecen hipotecas a tipos de interés superreducidos, que, nada más verlos en sus «escaparates», exclamas: «¡Ya he encontrado la hipoteca!».

La realidad es bien distinta, ya que, para obtener estas condiciones, debes vincularte mientras dure la hipoteca a casi todas las vinculaciones mencionadas anteriormente y, al final, lo que parece una hipoteca barata, acaba convirtiéndose en una hipoteca cara.

Por el contrario, hoy, solo hay un banco que ofrece su hipoteca sin ningún tipo de vinculación, pero, a cambio, su precio es más alto que el resto de hipotecas que se comercializan.

¿Son interesantes las vinculaciones hipotecarias que exigen los bancos?

Depende de los precios y, en definitiva, de la cobertura que ofrece el seguro. Existirán seguros que encontraremos más baratos fuera del banco y, por tanto, será interesante contratarlos, pero también estarán aquellos en que sea más interesante optar por las ofertas bancarias.

Ojo con la letra pequeña en relación con los precios de los seguros, puesto que hay que preguntar si el precio del seguro que nos ofrece el banco es, digamos, el «normal» o bien obedece a una oferta puntual que hace que sea más barato y, al año siguiente, te encuentres una incómoda sorpresa, como una subida importante de la prima del seguro.

En cualquier caso, mi recomendación es negociar.

Las vinculaciones hipotecarias se suelen presentar en forma de «grados», es decir, te indican que si cumples tres requisitos equis te bajan un 0,20 %, por poner un ejemplo, y que si pasas al siguiente grado y cumples estos otros dos requisitos, te bajan un 0,30 %. La cuestión es dilucidar —en función de en qué grado esté cada vinculación— si puede resultar interesante no contratar algún producto con la entidad y contratarlo fuera.

Vinculación hipotecaria muy interesante

  • Seguro de protección de pagos: cubre la eventualidad de un despido improcedente o bien la baja por una enfermedad grave que imposibilite trabajar. Independientemente de que cobres el paro o la baja, este seguro paga la hipoteca mensualmente. El periodo depende de la compañía que lo comercialice, pero puede abarcar desde ocho meses seguidos hasta dieciséis mensualidades alternativas. Este seguro se paga una vez y tiene una duración de cinco años. Lo veo bueno porque sé de clientes que lo han utilizado por despido improcedente y les ha ayudado a resolver el problema hasta que han encontrado nuevamente trabajo y su calidad de vida no se ha visto mermada.

Vinculaciones hipotecarias que no interesan

  • Las primas únicas de los seguros de vida y hogar: proponen la contratación de dichos seguros por periodos de cinco o diez años, esto quiere decir que debes pagar en el momento de la firma de la hipoteca los cinco o diez años de golpe (entre 5000 y 8000 €). Lo encuentro injusto y abusivo. La razón es obvia: tú vas al banco a financiarte, no a financiarlos a ellos, y no hay ninguna razón lógica para pagar diez años del seguro de vida de golpe; si lo contratases por tu cuenta, jamás lo harías. La buena noticia que tengo para estos casos es que te aseguro que si uno de estos bancos te ha concedido la hipoteca, llámame, porque además proponerte los seguros anuales, te mejoraré sustancialmente las condiciones.
  • Planes de pensiones: lo primero que tienes que saber es que en un plan de pensiones puedes perder dinero. ¡Sí, es así! Incluso en renta fija se pierde dinero. Ver el plan de pensiones como un plan de ahorro no es buena idea. Independientemente de que te lo desgraves en la renta mientras vas aportando, al recuperarlo, en la jubilación pagarás impuestos por los derechos consolidados, es decir, ¡tributas por lo que has ahorrado más el beneficio! Hay, por lo tanto, otros productos mucho más interesantes donde solo tributas por el beneficio. A que esto no te lo explican en tu banco…
  • Fondos de inversión: los buenos fondos de inversión se comercializan en gestoras independientes, y los que comercializan los bancos podemos decir que son caros y no son buenos por regla general. En los fondos de inversión tienen mucha importancia las comisiones. De hecho, recientemente, la CNMV avisó de que las entidades colocan a los clientes clases de fondos menos ventajosos.
  • Préstamos preconcedidos: aunque no están relacionados con las vinculaciones hipotecarias, veo necesario hacer una mención por lo fácil que son de contratar. Según el banco, ya los tienes concedidos, lo ves cuando abres tu banca online o cuando metes tu tarjeta en el cajero. Estos préstamos son carísimos; si vas a la sucursal y los pides de forma normal, te van a costar bastante bastante menos dinero.

 

La insuficiente información – Notario Luis Prados Ramos, de Lleida (http://www.notarialuisprados.com/el-truco-de-las-vinculaciones-bancarias/)

 

La insuficiente información que se proporciona por algunas entidades financieras no solo a sus clientes, sino a su propio personal, en el proceso de contratación bancaria.

Más de una vez me he encontrado con la sorpresa de que las personas que han venido a firmar una hipoteca a mi notaría (que siempre lo hacen por libre elección, ya que no soy el notario de cabecera de ningún banco) me dicen que esta parte del préstamo, la de las vinculaciones, no se la habían explicado antes y solo tienen noticia de que el tipo de interés es el que realmente es en el momento de la firma de la escritura, cuando es explicada por el notario, y cuando ya es difícil echarse para atrás.

Y también es verdad que algún director de oficina me dice que él es también el sorprendido, y no lo pongo en duda, en cuyo caso les toca dar a cara, y de modo muy desagradable, a causa del ingenio de los que están en las alturas de las asesorías jurídicas de los bancos.

Es decir, que los mismos errores que se cometieron al comercializar las cláusulas suelo se vuelven a cometer, lo que exigiría meditar todo el sistema de contratación bancaria, que tal y como se vive no sirve para lo que fue concebido, que es la protección del consumidor, porque la ficha de información personalizada se sigue sin entregar con carácter previo, y el derecho a examinar la escritura con tres días de antelación es de imposible cumplimiento en muchas ocasiones, porque la documentación llega a la notaría el mismo día de la firma, a veces con los clientes ya en la sala de firmas. Termino, como siempre, advirtiendo de que la mejor garantía de los consumidores de operaciones financieras es el consejo de un profesional elegido y no impuesto.

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Antonio Beltrán
Director de Plus Majoristes Financers. Especialista en la obtención de hipotecas, financiación del 100%. Obtención de las mejores condiciones.

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