Comment obtenir une hypothèque en Espagne

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Obtenir une hypothèque en Espagne peut sembler complexe, surtout pour les citoyens de l’Union européenne qui résident à l’étranger ou pour les Français qui souhaitent acheter une maison en Espagne. Les citoyens français peuvent demander une hypothèque et acheter un bien immobilier en Espagne en respectant certaines exigences bancaires et administratives locales. Cette démarche intéresse de plus en plus de personnes souhaitant investir dans l’immobilier espagnol ou changer de vie.

Il est important de connaître les étapes clés, les documents à fournir et les critères de solvabilité que les banques espagnoles appliquent aux non-résidents et aux étrangers issus de l’UE. Ce guide explique clairement comment un citoyen français peut acheter une maison en Espagne et obtenir une hypothèque adaptée à sa situation, tout en respectant la législation espagnole.

Calculer l'hypothèque

Le processus de demande de prêt

Pour demander un prêt hypothécaire, l’intéressé contacte directement une banque ou passe par un courtier spécialisé. Il commence par une simulation de prêt pour définir sa capacité d’emprunt. Une fois le bien identifié, la banque réalise une évaluation indépendante de la propriété.
L’étape suivante consiste à déposer officiellement la demande, accompagnée de tous les justificatifs nécessaires. La banque analyse le dossier, vérifie les revenus, l’apport, et la solvabilité. Ce processus peut prendre plusieurs semaines. Si la banque accepte, elle émet une offre de prêt détaillant toutes les conditions financières.
À l’acceptation de l’offre, le contrat de prêt et l’acte d’achat sont signés chez un notaire public en Espagne. À ce moment-là, le financement est débloqué et le transfert de propriété a lieu.

Documents requis pour la demande
La préparation d’un dossier solide est essentielle et la liste des documents à fournir varie peu d’une banque à l’autre. Parmi les pièces couramment demandées :
Une copie du passeport ou de la carte d’identité en cours de validité
Le NIE (numéro d’identification d’étranger)
Les trois derniers bulletins de salaire ou justificatifs de revenus
Les trois derniers relevés bancaires
Les déclarations d’impôt récentes
Un contrat de réservation du bien immobilier
Pour les travailleurs indépendants, les documents fiscaux relatifs à leur activité professionnelle seront exigés. Les banques peuvent aussi demander des justificatifs de patrimoine ou d’autres pièces complémentaires selon la situation de l’emprunteur. Toute documentation doit être traduite en espagnol, parfois avec une traduction assermentée.

Protection des droits des acheteurs étrangers

Le cadre réglementaire espagnol garantit plusieurs droits aux acheteurs étrangers, avec une stricte protection contre la fraude et les pratiques abusives. Les notaires jouent un rôle central, en validant la transaction et en vérifiant la légalité du bien.
Le recours à un avocat spécialisé est vivement conseillé pour comprendre les clauses du contrat et sécuriser le processus. Les citoyens de l’UE bénéficient d’un accès identique à la justice espagnole pour contester un vice caché ou une irrégularité.
L’Espagne protège aussi l’accès à l’information. Les acquéreurs étrangers ont le droit de consulter le registre foncier pour s’assurer que le bien est libre de dettes, hypothèques ou problèmes juridiques.
En cas de litige, il est possible de contacter les autorités de protection des consommateurs ou de saisir les tribunaux espagnols.

Avantages pour les citoyens français

Les banques espagnoles considèrent généralement les ressortissants français comme des clients à faible risque, en raison de la stabilité économique et de la proximité entre les deux pays. Cela signifie souvent des démarches simplifiées et une meilleure accessibilité aux produits financiers.
Un compte bancaire en Espagne n’est pas obligatoire mais il facilite largement les transactions et la gestion du prêt. Les institutions financières exigent rarement un apport supérieur à celui demandé aux Espagnols, soit 20 à 30 % du prix du bien, selon le type de logement.
Il est possible de présenter des justificatifs de revenus et d’emploi français, à condition qu’ils soient traduits en espagnol et parfois apostillés. Certaines banques proposent également des services en français et le recours à des agents immobiliers francophones est courant.

Points d’attention et conseils pratiques

Il est essentiel de vérifier la liste exacte des documents requis : bulletin de salaire, avis d’imposition, justificatif de résidence, extrait bancaire, et parfois preuve d’épargne. Tous les documents doivent respecter les normes espagnoles et être récents (généralement moins de trois mois).
Les délais de traitement peuvent varier ; il est conseillé d’entamer les démarches le plus tôt possible. Un intermédiaire (courtier ou avocat) peut faciliter le suivi du dossier, surtout pour la vérification des conditions du prêt : taux, assurances, frais de notaire.
Il faut tenir compte des frais annexes, qui représentent environ 10 % du prix de l’acquisition. Enfin, la signature de l’acte se fait obligatoirement devant notaire en Espagne, ce qui nécessite la présence ou une procuration officielle.

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Comparaison des options de financement

Prêt hypothécaire espagnol : Accessible aux non-résidents via les grandes banques espagnoles, avec des taux généralement compris entre 3 % et 5 % pour une durée pouvant aller jusqu’à 25 ans. L’apport personnel demandé est habituellement de 30 % à 40 % du prix du bien. Prêt immobilier en France : Certaines banques françaises proposent de financer un achat en Espagne, mais cela reste plus rare. Les conditions peuvent être plus strictes et la garantie exigée sera souvent différente (hypothèque sur un bien situé en France, etc).

Procédures spécifiques pour résidents français

L’acheteur doit fournir des documents spécifiques, notamment des preuves de revenus, des relevés bancaires, une pièce d'identité et un numéro d’identification d’étranger (NIE) espagnol. Le NIE est indispensable pour tout achat immobilier en Espagne et peut être obtenu auprès du consulat espagnol en France ou directement en Espagne. Il est courant que les banques espagnoles requièrent la traduction officielle des documents français. Les délais d’approbation du prêt varient mais peuvent prendre de 4 à 8 semaines. Un compte bancaire en Espagne est également nécessaire pour le paiement des frais et des mensualités. Il est recommandé de faire appel à un notaire espagnol, voire à un avocat spécialisé, afin de vérifier la conformité du dossier et d’accompagner dans la signature de l’acte d’achat.

Fiscalité et transferts de fonds internationaux

Les revenus locatifs et la revente d’un bien en Espagne sont soumis à l’impôt en Espagne, mais bénéficient de la convention franco-espagnole pour éviter la double imposition. Les acheteurs français doivent déclarer la détention du compte bancaire espagnol et la propriété auprès de l’administration fiscale française via le formulaire 3916. Pour le transfert des fonds, il est préférable d’utiliser un service de change spécialisé ou une banque proposant des frais réduits sur les virements internationaux. Attention au plafond de transfert et à l’origine des fonds qui doivent être justifiés pour éviter tout blocage. Des frais de transfert (généralement entre 0,2 % et 0,5 %) et le taux de change peuvent impacter le coût total de l’opération, d’où l’intérêt de comparer les prestataires avant d’effectuer un virement important.

Étapes clés pour conclure l’achat et la finalisation du prêt en Espagne

Signature de la promesse d’achat et compromis Après avoir trouvé le bien et convenu du prix, l’acheteur et le vendeur signent généralement une promesa de compraventa (promesse d’achat). Ce document précise les conditions de la vente, notamment le prix d’achat, les modalités de paiement et la date limite de signature de l’acte définitif. Un dépôt de garantie, souvent entre 5 % et 10 % du prix, est habituellement exigé à ce stade. Le compromis protège les deux parties. Si l’acheteur se rétracte sans motif prévu au contrat, il perd l’acompte. Si le vendeur se retire, il doit rembourser le double du dépôt. Il est recommandé de vérifier toutes les conditions techniques et juridiques du bien avant de signer. Rôle du notaire et des avocats Le notaire espagnol a une fonction centrale lors de la transaction immobilière. Il s’assure de la légalité de l’acte, vérifie que le bien est libre de dettes et inscrit au registre foncier. Son intervention est obligatoire pour finaliser la vente et signer l’acte authentique (escritura pública). Un avocat spécialisé accompagne souvent l’acheteur, surtout s’il n’est pas familier avec la législation espagnole. Il vérifie les documents de propriété, examine la situation urbanistique et la fiscalité applicable, et défend les intérêts du client. La collaboration entre notaire et avocat garantit une transaction sûre et conforme aux normes locales.