La piscina de la casa que estàs comprant potser no existeix

2 setembre, 2026 | Antonio Beltrán

Aquest estiu m’han passat dues coses.

Amb dos clients diferents.

Dues cases diferents.

Dos agents immobiliaris diferents.

I pràcticament el mateix problema.

T’ho explico.

Una clienta vol comprar una casa.

La visita.

Li agrada.

Té aparcament.

Fins aquí, tot normal.

Demanem la nota simple del Registre de la Propietat i apareix un petit detall.

L’aparcament no hi consta inscrit.

Físicament és allà.

El pots veure.

Hi pots entrar amb el cotxe.

Pots tocar-ne les parets.

Però al Registre, no apareix.

I l’agent immobiliari ho sap.

Ho parlem amb la meva clienta i acordem una cosa que per a mi era important:

abans de comprar la casa, calia regularitzar la situació.

L’agent immobiliari ho entén.

No discuteix.

No hi resta importància.

Immediatament comença a gestionar-ho amb la propietat per fer la corresponent declaració d’obra nova.

Perfecte.

Ara ve la segona història.

Una altra casa. Aquesta vegada, amb piscina

Una altra parella vol comprar un habitatge amb terreny.

El visiten.

Els agrada.

I té piscina.

Una piscina que és allà.

Es veu.

Forma part de la casa.

I, evidentment, també forma part d’allò pel que els compradors estan disposats a pagar el preu que estan negociant.

Demanem la nota simple.

I torna a aparèixer el problema.

La piscina no està inscrita.

Ho fem saber a l’agent immobiliària.

Però aquesta vegada la reacció és molt diferent.

Ens diu que no té importància.

Que no cal inscriure-la.

Que es pot comprar així.

Ho parlo amb els meus clients.

I decidim que no.

Que volem que s’estudiï i es regularitzi la situació abans de comprar.

Aleshores comencen les pegues.

Que si no cal.

Que si la piscina fa molts anys que és allà.

Que si mai no hi ha hagut cap problema.

Que si es pot signar perfectament així.

Pot ser.

Però hi ha una frase que convé recordar quan et gastaràs uns quants centenars de milers d’euros en una casa:

“Mai no ha passat res” no és una situació jurídica.

I “fa tota la vida que és aquí”, tampoc.

El problema no són els agents immobiliaris

No escric això per dir que un agent immobiliari va actuar bé i un altre malament.

Aquesta seria la part fàcil de la història.

El que m’interessa és el que aquestes dues operacions ensenyen a qualsevol persona que estigui pensant a comprar una casa amb terreny.

Perquè quan visites un habitatge estàs mirant una realitat.

Però quan signes una compravenda estàs adquirint una realitat jurídica.

I totes dues s’haurien d’analitzar i contrastar.

Sembla obvi.

Fins que deixen de coincidir.

Abans de comprar una casa, fes una cosa molt senzilla

Demana una nota simple actualitzada del Registre de la Propietat.

I després fes una cosa encara més senzilla:

compara el que diu el Registre amb el que estàs veient.

Si davant teu tens un habitatge d’unes dimensions determinades, un garatge, una piscina, un porxo, una caseta o una ampliació, comprova com consta descrita registralment la finca.

Mira els metres quadrats.

Mira les construccions.

Mira els annexos.

Mira les superfícies.

I si alguna cosa no coincideix, pregunta.

Perquè és relativament fàcil trobar-se una casa que, físicament, té més metres construïts dels que consten inscrits.

O una piscina que no apareix.

O un garatge.

O un porxo que es va tancar fa anys.

O una ampliació que tothom dona per feta perquè fa mitja vida que és allà.

Fins que algú demana la nota simple.

Què passa si hi ha metres construïts que no estan inscrits?

Depèn.

I aquest “depèn” és precisament el motiu pel qual convé estudiar-ho abans de comprar.

Pot ser que la situació es pugui regularitzar.

Pot ser que calgui fer una declaració d’obra nova i complir els requisits legals corresponents.

Pot ser que s’hagi d’acreditar l’antiguitat de determinades construccions.

Pot ser que hi hagi qüestions urbanístiques que calgui analitzar.

I pot ser que allò construït presenti problemes que facin molt més complicada —o fins i tot impedeixin— la regularització en els termes que esperava el comprador.

En determinats supòsits, a més, poden existir conseqüències urbanístiques que cal estudiar específicament.

Per això la pregunta no hauria de ser només:

“Està inscrit?”

La pregunta important és:

“Per què no està inscrit i es pot regularitzar?”

Perquè no és el mateix una discrepància documental que es pot solucionar que una construcció que plantegi un problema urbanístic.

I això convé saber-ho abans de convertir-te en propietari.

Perquè tu estàs pagant pel que veus

Aquí hi ha la part que moltes vegades s’oblida.

Quan visites una casa no fas mentalment aquesta separació:

Casa: 400.000 euros.

Piscina no inscrita: 0 euros.

Garatge no inscrit: 0 euros.

Porxo: ja ho veurem.

No.

Tu veus el conjunt.

T’enamores del conjunt.

I decideixes quant estàs disposat a pagar pel conjunt.

La piscina influeix en el preu.

El garatge influeix en el preu.

Els metres construïts influeixen en el preu.

El porxo influeix en el preu.

Tot hi influeix.

Per això, si pagaràs pel que estàs veient, sembla raonable comprovar abans quina és la seva situació jurídica.

I no esperis a arribar a la notaria

Aquest tipus de qüestions s’haurien de revisar durant el procés de compra.

No quan tot està decidit.

No quan tens les caixes de la mudança preparades.

I, per descomptat, no quan estàs a punt de signar l’escriptura.

Especialment si abans signaràs un contracte d’arres per comprar un habitatge, interessa haver fet les comprovacions necessàries i, si existeixen discrepàncies, determinar com es resoldran i reflectir adequadament els acords assolits.

Perquè una nota simple pot fer aparèixer preguntes força incòmodes:

Per què aquí consten 140 metres i jo n’estic veient bastants més?

On consta el garatge?

I la piscina?

Aquesta ampliació està declarada?

Coincideix la descripció registral de l’habitatge amb la realitat?

Es pot regularitzar el que falta?

Són preguntes avorrides.

Ho sé.

Ningú visita la casa dels seus somnis pensant en declaracions d’obra nova, discrepàncies registrals o normativa urbanística.

Penses on posaràs el sofà.

On jugaran els nens.

On soparàs a l’estiu.

O en el primer bany que et faràs en aquella piscina.

Precisament per això algú ha de fer les preguntes avorrides.

Perquè hi ha una pregunta bastant pitjor.

La que arriba després de comprar:

“Com és possible que ningú m’expliqués això abans de signar?”

Aquest estiu he vist dues maneres molt diferents de reaccionar davant d’un problema semblant.

En un cas, es va detectar i es va començar a solucionar.

En l’altre, inicialment se li va restar importància.

Però l’ensenyament per al comprador és exactament el mateix.

Si vols comprar una casa amb terreny, no comprovis només que t’agrada.

Comprova també què estàs comprant.

Demana la nota simple.

Revisa els metres quadrats.

Comprova les construccions existents.

Compara el Registre amb la realitat.

I si alguna cosa no coincideix, esbrina per què i estudia si es pot regularitzar abans de comprar.

Perquè la piscina pot ser preciosa.

El garatge pot quedar fantàstic a les fotos de l’anunci.

I aquell porxo pot ser precisament el motiu pel qual et vas enamorar de la casa.

Però abans de pagar per tot plegat convé comprovar una cosa bastant senzilla:

que jurídicament també sigui allà.