Finançament amb garantia hipotecària: com aconseguir liquiditat sense vendre el teu patrimoni

8 novembre, 2026 | Antoni Beltrán

Tenir patrimoni immobiliari no significa necessàriament disposar de liquiditat.

Pots ser propietari d’un habitatge, de diversos immobles llogats o d’un local comercial i, tanmateix, necessitar finançament per invertir en el teu negoci, aprofitar una oportunitat immobiliària o afrontar una despesa important.

I quan vas al teu banc, la resposta no sempre és la que esperaves.

De vegades, perquè l’operació no encaixa en els seus criteris de risc. D’altres, perquè necessites els diners abans que l’entitat pugui aprovar-la. I, en determinades situacions, perquè una incidència financera ha complicat temporalment el teu accés al crèdit.

Però disposar de patrimoni immobiliari pot obrir altres possibilitats de finançament sense necessitat de vendre’l.

El finançament alternatiu amb garantia hipotecària permet estudiar operacions per a empresaris, inversors i particulars que necessiten liquiditat i disposen d’un immoble adequat per garantir el préstec.

No tot el finançament alternatiu respon a problemes econòmics

Hi ha una certa tendència a relacionar el finançament privat amb empreses o particulars que passen per dificultats.

Tanmateix, no sempre és així.

Una empresa pot ser rendible, tenir clients, generar beneficis i necessitar finançament per créixer.

Un inversor pot disposar de prou patrimoni, però necessitar liquiditat immediata per tancar una compra.

I un propietari pot voler fer una reforma important sense vendre les seves inversions ni utilitzar tots els seus estalvis.

De vegades, la banca tradicional no finança aquestes operacions perquè no encaixen en les seves polítiques de risc, pels terminis d’aprovació o per les característiques del projecte.

Això no significa necessàriament que siguin operacions inviables.

Simplement, pot ser que requereixin una estructura de finançament diferent.

La qüestió és determinar si el cost d’aquest finançament està justificat per la finalitat del préstec i si existeix una capacitat de devolució suficient.

Finançament CAPEX: invertir per fer créixer la teva empresa

CAPEX, de l’anglès Capital Expenditures, fa referència a les inversions que realitza una empresa en actius destinats a mantenir, millorar o ampliar la seva activitat.

Pot tractar-se de maquinària, equipament, instal·lacions, tecnologia o reformes que permetin augmentar la seva capacitat productiva.

Imaginem un empresari que necessita 180.000 € per ampliar el seu negoci.

Té activitat, clients i perspectives de creixement, però el seu banc no vol assumir més risc o considera que la inversió no encaixa en la seva política de finançament.

Tanmateix, disposa d’un local comercial valorat en 1.000.000 €, situat en una ubicació consolidada i lliure de càrregues.

En determinades operacions CAPEX podem estudiar finançament de fins a aproximadament el 20 % podent arribar hasta el 35% del valor de taxació de l’immoble aportat com a garantia.

En aquest exemple, estaríem parlant d’un import brut orientatiu de 200.000 €.

L’empresari podria obtenir els recursos necessaris per fer la seva inversió sense vendre el local.

I hi ha una cosa important: l’immoble aportat com a garantia no ha d’estar necessàriament relacionat amb l’activitat de l’empresa.

Pot ser un immoble propietat de l’empresari o d’un tercer que accepti garantir l’operació, sempre que compleixi les condicions exigides pel finançador.

Abans de formalitzar el préstec caldrà analitzar-ne el cost, la rendibilitat prevista de la inversió i la capacitat de devolució.

Perquè invertir per créixer pot ser una bona decisió, però no a qualsevol preu.

Finançament pont o bridge: quan una oportunitat no pot esperar

En el mercat immobiliari hi ha operacions en què el temps és determinant.

Imaginem que un inversor troba una propietat a un preu interessant, però necessita tancar la compra en poques setmanes.

Disposa de patrimoni, tot i que no té tota la liquiditat necessària en aquell moment.

El seu banc podria estudiar el finançament, però el procés d’aprovació trigaria massa.

En una situació així pot tenir sentit un finançament pont, conegut internacionalment com a bridge financing.

Es tracta d’un préstec temporal destinat a cobrir una necessitat de liquiditat fins que es produeixi una operació posterior que permeti retornar-lo.

Per exemple, es pot utilitzar per comprar un immoble abans de vendre’n un altre, adquirir una oportunitat immobiliària, finançar temporalment una inversió o disposar de fons mentre es completa una operació empresarial.

La característica fonamental d’aquest finançament és que ha d’existir una estratègia de sortida clara.

Es retornarà el préstec mitjançant la venda d’un immoble? Amb el cobrament d’una operació compromesa? Amb els ingressos generats pel projecte?

També es pot preveure un refinançament bancari posterior, tot i que aquesta possibilitat haurà d’estar raonablement fonamentada i mai no es pot donar per garantida.

El finançament pont té sentit quan resol una necessitat temporal i existeix una previsió realista de devolució.

No s’hauria de contractar simplement confiant que, arribat el venciment, apareixerà un altre finançador disposat a concedir un nou préstec.

Refinançament de deutes: recuperar l’estabilitat financera

No totes les necessitats de liquiditat estan relacionades amb inversions.

Una empresa pot passar per una dificultat puntual sense que la seva activitat hagi deixat de ser viable.

Un client important que s’endarrereix a pagar, una inversió que triga més del previst a generar ingressos o diverses obligacions financeres que coincideixen en un mateix període poden provocar tensions de tresoreria.

Quan apareixen impagaments, l’accés al finançament bancari es pot complicar.

En determinats casos, un préstec amb garantia hipotecària pot permetre cancel·lar deutes, reorganitzar venciments i recuperar marge de maniobra.

Però hi ha una qüestió que convé tenir molt clara.

No es tracta d’aconseguir diners per pagar altres deutes i continuar exactament igual. Es tracta de resoldre el problema que ha provocat la necessitat de finançament.

Si una empresa té una dificultat temporal i pot acreditar com recuperarà el seu equilibri econòmic, el finançament alternatiu pot ajudar-la a superar aquesta situació.

Per contra, si el negoci acumula pèrdues estructurals i no existeix un pla per corregir-les, hipotecar el patrimoni podria limitar-se a ajornar el problema.

Per això és fonamental estudiar la finalitat del préstec, el cost total i la capacitat real de devolució.

Recuperar la imatge financera i tornar a la banca tradicional

Una incidència financera pot tenir conseqüències que van més enllà d’un deute concret.

Els impagaments, les reclamacions de creditors o determinades incidències creditícies poden dificultar l’obtenció de nou finançament bancari.

En alguns casos, el finançament alternatiu permet regularitzar obligacions pendents i disposar de temps per reconstruir la situació econòmica.

L’objectiu pot ser recuperar progressivament la solvència i, quan les circumstàncies ho permetin, tornar a accedir al finançament bancari convencional.

Això no significa que els antecedents desapareguin automàticament ni que les entitats estiguin obligades a concedir nous préstecs.

La recuperació de la imatge financera requereix regularitzar els deutes, demostrar estabilitat econòmica i acreditar una evolució favorable.

Per tant, abans de contractar un finançament d’aquest tipus, convé respondre tres preguntes:

Quin problema concret resoldrem?

Com millorarà la nostra situació financera després d’obtenir el préstec?

D’on sortiran els diners per retornar-lo?

Si no existeix una resposta raonable, probablement caldrà buscar una altra solució.

Cancel·lació d’embargaments i subhastes: quan el temps és fonamental

Hi ha situacions en què aconseguir finançament es converteix en una necessitat urgent.

Un deute tributari, un impagament a un creditor o una execució hipotecària poden acabar afectant un immoble el valor del qual supera àmpliament la quantitat reclamada.

Imaginem un propietari que disposa d’un habitatge valorat en 500.000 €, però necessita 90.000 € per cancel·lar un deute que ha donat lloc a un procediment d’embargament.

Té patrimoni, però no disposa de liquiditat immediata.

Si l’immoble compleix les condicions exigides i l’operació és viable, es pot estudiar un finançament amb garantia hipotecària per obtenir els fons necessaris.

A Hipotecas Plus treballem amb finançadors especialitzats que poden fer una primera valoració de viabilitat amb molta rapidesa, un cop rebuda la documentació.

Això és especialment important quan existeix una data límit.

Tanmateix, cal distingir entre obtenir una decisió inicial ràpida i disposar efectivament dels diners.

La formalització requereix comprovar la situació registral de l’immoble, les càrregues existents, la solvència i els requisits legals aplicables.

A més, aconseguir finançament no paralitza automàticament un embargament ni una subhasta. Cal analitzar la fase del procediment i comprovar si encara existeix una possibilitat legal d’aturar l’execució.

En aquestes situacions també pot ser necessària la intervenció d’un advocat.

Per això, com més aviat s’estudiï el cas, més marge hi pot haver per trobar una solució.

Finançament per a reformes i rehabilitació d’immobles

Un propietari pot disposar d’un habitatge, una segona residència o un local comercial que necessita una reforma important.

Potser vol millorar el seu habitatge habitual, rehabilitar un immoble per llogar-lo o condicionar un local abans d’iniciar-hi una activitat.

Però no sempre resulta convenient utilitzar tots els estalvis disponibles per afrontar les obres.

Si disposa d’una propietat adequada com a garantia, es pot estudiar l’obtenció de finançament sense necessitat de vendre altres actius.

La viabilitat dependrà del valor de l’immoble, la seva ubicació, les càrregues existents, el pressupost de les obres i la capacitat de devolució.

Quan la reforma té una finalitat d’inversió, també convé comprovar si la rendibilitat esperada justifica el cost financer.

Finançament per acceptar una herència

Rebre una herència pot generar una situació paradoxal.

Una persona hereta un habitatge valorat en 400.000 €, però no disposa de prou liquiditat per afrontar l’impost sobre successions i les despeses relacionades amb l’acceptació i adjudicació.

Té patrimoni, però necessita diners per poder completar els tràmits.

En determinades circumstàncies, un finançament amb garantia hipotecària pot ajudar a resoldre aquesta situació.

La garantia podria ser un altre immoble que ja tingui en propietat, una propietat aportada per un tercer que consenti l’operació o el mateix immoble heretat, quan la seva situació jurídica permeti constituir la hipoteca.

Cada cas requereix un estudi específic, especialment si l’herència encara no ha estat acceptada o adjudicada.

També convé comprovar prèviament si existeixen possibilitats d’ajornament o fraccionament d’impostos, perquè poden resultar més econòmiques.

L’objectiu és evitar que una manca puntual de liquiditat obligui a vendre precipitadament un immoble o a renunciar a una herència sense haver estudiat altres alternatives.

Quins immobles es poden utilitzar com a garantia?

Aquest és un dels aspectes més importants de qualsevol operació.

Els finançadors no es fixen únicament en el valor de taxació de l’immoble. També analitzen la seva ubicació, característiques, situació jurídica i possibilitats de comercialització.

En general, podem estudiar operacions amb diferents tipus d’actius immobiliaris.

Immobles residencials. Habitatges habituals, segones residències i immobles destinats al lloguer, especialment quan es troben en poblacions amb un mercat immobiliari consolidat.

Locals comercials. Propietats situades en ubicacions amb activitat econòmica i demanda suficient.

Actius logístics. Determinats immobles destinats a activitats logístiques, sempre que les seves característiques i localització encaixin en els criteris del finançador.

Sòl finalista. Terrenys que disposen de les condicions urbanístiques necessàries per al seu desenvolupament, subjectes a l’anàlisi de la seva situació legal, urbanística i comercial.

En determinats casos també es poden estudiar altres immobles, tot i que la seva acceptació acostuma a ser més restrictiva.

La ubicació és determinant

No tots els immobles tenen les mateixes possibilitats de finançament, encara que disposin d’una taxació elevada.

Els finançadors acostumen a prioritzar ubicacions de primer nivell, conegudes com a zones prime, amb una demanda consolidada i bones perspectives de comercialització.

En l’àmbit logístic i industrial, podem prendre com a referència zones com la Zona Franca de Barcelona o determinats enclavaments empresarials i logístics de Madrid, València, Sevilla i el País Basc.

Són exemples que ajuden a entendre el tipus de localitzacions que se solen valorar, però no constitueixen una relació de zones prèviament acceptades.

Per contra, un immoble situat en una zona secundària, amb poca demanda o dificultats de comercialització, pot ser rebutjat com a garantia encara que estigui lliure de càrregues.

A Hipotecas Plus fem una primera valoració de la ubicació i les característiques de l’immoble abans d’avançar amb l’estudi de finançament.

D’aquesta manera podem comprovar si la garantia encaixa en els criteris dels finançadors i evitar tràmits o despeses innecessàries.

Quants diners es poden aconseguir?

L’import depèn de la finalitat del préstec, del tipus d’immoble aportat com a garantia i dels criteris del finançador.

En determinades operacions de finançament alternatiu podem estudiar fins a aproximadament el 35 % brut del valor de taxació.

En productes específics destinats a CAPEX, el percentatge orientatiu es pot situar al voltant del 20 %.

Vegem-ne alguns exemples:

Els imports són bruts i orientatius.

Del capital concedit s’hauran de descomptar les despeses i els costos que legalment corresponguin al prestatari i, quan sigui procedent, les quantitats necessàries per cancel·lar càrregues existents.

Estudiem operacions a partir de 30.000 €, sense un límit màxim general preestablert.

Això no significa que el finançament sigui il·limitat. L’import dependrà sempre del valor de la garantia, la solvència, la finalitat del préstec i l’aprovació del finançador.

Terminis i formes de devolució

Una de les característiques del finançament alternatiu és que permet estudiar diferents estructures de devolució segons la finalitat de l’operació.

Entre les modalitats que es poden contemplar hi ha:

Sistema francès. Quotes periòdiques que inclouen amortització de capital i interessos.

Sistema americà. Pagament periòdic d’interessos i devolució del capital al venciment.

També es poden estudiar períodes de carència de capital I d´interessos.

En alguns productes existeixen terminis de fins a 20 anys, tot i que les operacions de finançament pont acostumen a estructurar-se a terminis més curts.

No totes les modalitats estan disponibles per a qualsevol sol·licitant o finalitat.

Abans de contractar és imprescindible conèixer el tipus d’interès, les comissions, les despeses, el cost total i les conseqüències d’un possible incompliment.

Per què pot valer la pena recórrer al finançament alternatiu?

El finançament privat pot tenir un cost superior al d’una hipoteca bancària convencional.

Aleshores, per què contractar-lo?

Perquè no sempre estem comparant dos productes que permeten fer exactament el mateix.

Un banc pot oferir un interès més baix, però no estar disposat a finançar l’operació.

O pot necessitar un termini d’aprovació incompatible amb una oportunitat d’inversió.

En altres casos, una empresa necessita regularitzar la seva situació financera abans de poder tornar a sol·licitar finançament bancari.

Per tant, la comparació no s’hauria de limitar al tipus d’interès.

Cal valorar què permet aconseguir el préstec, quant costa realment i quines serien les conseqüències de no fer l’operació.

Una inversió que generi ingressos addicionals suficients podria justificar un cost financer superior, sempre que la rendibilitat prevista compensi adequadament els riscos.

De la mateixa manera, resoldre una dificultat puntual pot tenir sentit si evita conseqüències econòmiques més grans i permet recuperar una situació sostenible.

Però no totes les operacions justifiquen hipotecar un immoble.

El finançament alternatiu ha de ser una eina per assolir un objectiu concret, no una manera d’ajornar indefinidament un problema econòmic.

I existeix un risc que mai no s’ha de perdre de vista: si el préstec no es retorna d’acord amb el que s’ha pactat, l’immoble aportat com a garantia pot acabar sent executat.

Una decisió ràpida, però amb una anàlisi prèvia

En moltes operacions, la rapidesa és un factor determinant.

Per això, a Hipotecas Plus procurem fer una primera valoració abans d’iniciar un expedient complet.

Per estudiar la viabilitat necessitem conèixer quin immoble s’aporta com a garantia, on està ubicat, el seu valor aproximat, les càrregues pendents, l’import sol·licitat i la finalitat del finançament.

També serà necessari analitzar la solvència i la forma prevista de devolució.

Amb aquesta informació podem consultar l’operació amb finançadors especialitzats i valorar si existeix una solució adequada.

La primera decisió es pot obtenir amb rapidesa, tot i que l’aprovació definitiva i la formalització sempre estaran subjectes a les comprovacions corresponents.

El teu patrimoni pot ajudar-te a finançar el pas següent

Una empresa que necessita invertir en maquinària.

Un inversor que vol aprofitar una oportunitat immobiliària.

Un propietari que necessita reformar un habitatge.

Una família que ha d’afrontar les despeses d’una herència.

O un empresari que vol reorganitzar els seus deutes i recuperar l’estabilitat financera.

Les necessitats són diferents, però en determinats casos el patrimoni immobiliari es pot convertir en una eina per obtenir liquiditat.

La qüestió no és únicament quants diners pots aconseguir.

L’important és saber per a què els necessites, quant et costaran i com els retornaràs.

A Hipotecas Plus estudiem solucions de finançament amb garantia hipotecària per a empreses, inversors i particulars, buscant que cada operació tingui una finalitat clara i una estructura de devolució viable.

Si disposes d’un immoble i necessites finançament, podem fer una primera valoració de la teva operació.

Les condicions indicades són orientatives i estan subjectes a l’estudi de solvència, la valoració de l’immoble, la situació jurídica de la garantia i l’aprovació del finançador. El finançament hipotecari implica el risc d’execució i pèrdua de l’immoble en cas d’impagament. Aquest article té caràcter informatiu i no constitueix una oferta vinculant.