Aval, avalista, hipotecante no deudor

9 junio, 2015 | Antonio Beltrán

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EL AVAL EN LAS HIPOTECAS

El aval responde con todos sus bienes presentes y futuros en caso que el avalado (los hijos) no cumpla con la obligación de pago.

Es frecuente en parejas jóvenes, que después de probar la convivencia y de estar abonando un alquiler mensualmente deseen dar el paso de comprar una vivienda.

Las razones son distintas y todas ellas cargadas de razón, como:
– Me gustaría hacer reformas en el piso, pero no es mío y por lo tanto es tirar el dinero.
– Ha llegado el momento de comprar y dar mas pasos como pareja, tener hijos y por tanto queremos una estabilidad mayor.
– Quiero tener la seguridad de tener una vivienda para el día de la mañana, no quiero verme en la situación en que el propietario necesite el piso y me tenga que marchar.

Son buenas razones estas y cualesquiera otras que tenga cada uno.

La cuestión está, en lo poco que han podido ahorrar quienes estan de alquiler.

En consecuencia en el momento en que deciden la compra o no han podido ahorrar un mínimo de un 12% o 20% del precio de compra como exigen las entidades financieras o llegan justos para aportar los gastos de escrituras de compra.
Es en este momento, cuando para poder comprar, el banco nos solicita un aval.

El Banco de España define el aval «Un aval es un contrato por el que el avalista garantiza el cumplimiento de una obligación del avalado. Asume dichas obligaciones frente a un tercero (beneficiario) si el avalado no lo hace.»

Teniendo conocimiento de esto, es preferible que los padres autoricen a hipotecar su casa por un cantidad cierta y concreta en lugar de avalar.

En el post Hipotecas 100 indicaba la mejor manera de hacerlo.
Lo recomendable es que se hagan dos hipotecas independientes, una para la compra y otra en el inmueble de los padres.
La finalidad es que en caso que las “cosas” no fuesen bien económicamente a la joven pareja o cualquier otra circunstancia, la carga que tendrán que soportar los padres será la mas pequeña posible y afectara minimamente a la economía de los padres o abuelos (avalistas).
Otra forma de realizar una doble garantía hipotecaria, es en, una sola hipoteca,  con dos inmuebles que garantizan el préstamo. Aquí nos podemos encontrar con la situación que si los padres desean vender su vivienda no puedan hacerlo, porque el banco que ha concedido la hipoteca lo impida. Es mas, el banco incluso puede impedir vender la vivienda de la joven pareja, aunque sea por motivos económicos debido a que no puedan hacer frente a la hipoteca y hayan decidido mal vender la vivienda y quedarse solamente con la hipoteca de los padres.

Acompañamos este post con un video de Cristina Borrallo abogada especializada en derecho bancario y analista de iahorro.com donde expone las ventajas de ayudar a los hijos hipotecando la vivienda:

¿A quienes la banca pide avales?

• A todos aquellos que no han ahorrado lo mínimo que exigen los bancos.
• A los menores de 27 años con poca vida laboral.
• A los que no tengan estabilidad laboral.
• A todas aquellas parejas que con independencia de su edad, uno de los dos no posea un contrato indefinido.

Con independencia de los avales, los titulares siempre deberán demostrar que tienen capacidad para hacer frente al pago de la hipoteca. En caso que no la tengan, la hipoteca no se concederá aunque aporten avales o aunque la hipoteca que soliciten sea inferior hasta en un 50% del precio de la garantía. Lo relevante es acreditar que se puede pagar.

¿El aval es para siempre?

Hay una máxima y es que nada es para siempre. En consecuencia esto quiere decir, que pasado un periodo de entre 2 y 5 años podemos plantear al banco que nos concedió la hipoteca una novación de condiciones, esto quiere decir, cambiar las condiciones pactadas en su día.
El banco obviamente está en su derecho de negarse, pero en este caso podemos optar por cambiarnos de banco.
Los únicos requisitos a cumplir son:
– Demostrar el pago puntual de la hipoteca durante todo el periodo.
– Cumplir con las vinculaciones pactadas en su día. Esto es, mantener contratados los seguros de vida y hogar con el banco o cualquier otra vinculación acordada.
– Y por supuesto, mantener los mismos ingresos y puestos de trabajo o similares que dieron lugar a la concesión de la hipoteca. Obviamente en este caso ambos tienen que estar indefinidos.

Para finalizar, pongamos un ejemplo clarificador: ¿qué quiere el Banco A del Banco B? los buenos clientes que pagan.

¿Qué pasa si los avalistas mueren? ¿Desaparece el aval?

Recientemente un cliente se puso en contacto con nosotros con un gran problema. Estábamos tramitando la obtención de la hipoteca y el cliente había entregado el famoso 10% de arras a cuenta. Tenía previsto heredar de su padre, así que la hipoteca que nos solicitaba era pequeña y lo que él quería eran las mejores condiciones. Cuando fue al notario ha aceptar la herencia de su padre, no pensó en acudir a un abogado a recibir orientación profesional. Como él decía, que para “cobrar” no le hacia falta a nadie. Heredo una cantidad de dinero y una parte de una propiedad.
Años atrás, el padre avalo a su hermana y al marido de esta en un negocio por importe de 125.000.-€.
Las cosas a la hermana no le fueron como tenía previsto y tuvo que cerrar el negocio con importantes deudas, entre ellas el préstamo que le concedió el banco y que avalo el padre de nuestro cliente.
El padre de nuestro cliente, falleció meses después del impago del préstamo por parte de la hermana sin tener conocimiento de dicho impago.
Los tres hermanos fueron al notario a “heredar pura y simplemente la herencia del padre”, la hermana pensó que si había muerto su padre, por sentido común ya no podía hacerse responsable, así que no compartió su problema con sus hermanos.
Pues no ha sido así!! Las deudas también se heredan, al igual que se heredan los bienes.
Nuestro cliente recibió una notificación de embargo de “su herencia” junto con sus hermanos y así que prácticamente ha perdido toda su herencia y por poco si no llega a ser suficientemente importante la herencia hubiese tenido que poner dinero de su bolsillo.

¿Cómo no heredar deudas?

Cuando uno hereda, para evitar problemas, debe aceptar la “herencia a beneficio de inventario” y así lo que se esta diciendo es que se acepta la herencia pero que si hay deudas estas se paguen con los bienes hereditarios y no con el patrimonio particular del heredero.
Una idea es poder conocer la Cirbe la del fallecido y así uno conoce que deudas o avales había prestado el difunto.

¿Cómo ha acabado lo de la hipoteca de nuestro cliente?
Afortunadamente nuestro cliente compraba muy bien de precio y aportaba algo mas de los gastos de escritura de compra e hipoteca así que hemos podido obtener la hipoteca y ha podido comprar.