¿Bajará el precio de la vivienda? ¿Subirá el de las hipotecas?
13 mayo, 2020 | Antonio Beltrán
Last Updated on 3 años by Antonio Beltrán
Es difícil pronosticar lo que ocurrirá en las próximas semanas o meses. Todo depende de la evolución de nuestro todavía desconocido coronavirus y de la gestión que realice el Gobierno de España de la situación creada.
Justamente esta incertidumbre es lo que provocará que quien esté pensando en comprarse una vivienda o en vender la que tiene posponga algún tiempo la decisión hasta disponer de un poco más de claridad sobre la marcha futura de los acontecimientos.
Esta situación provocará un parón en la venta de viviendas y, en consecuencia, quien tenga prisa por vender ajustará a la baja el precio de la suya.
Mi recomendación para los que quieren vender es que, si no tienen una necesidad urgente de hacerlo, no lo hagan. Si ponen en venta su inmueble para comprar a su vez, se encontrarán con que el precio de la propiedad que ellos quieren adquirir también ha bajado.
El mensaje para los compradores es que el mercado les pertenece: es el mejor momento para llevar a cabo una operación de compra y para realizar contraofertas, tanto en el mercado de segunda mano como en el de obra nueva.
La compra y la venta de un inmueble genera un alto impacto económico en cualquier familia. Por ello, desde hipotecasplus.es conjuntamente con smartplus30.com apostamos por la seguridad y ofrecemos orientación a nuestros clientes a través de nuestros sistemas predictivos y comparativos sobre los precios a que están comprando o vendiendo.
Prevemos que los precios de la vivienda bajarán entre un 5 % y un 20 %, según la población y el tipo de inmueble.
Los precios bajarán de forma más acusada, principalmente, en aquellas zonas situadas fuera de las localizaciones prime y allí donde la vivienda sea más económica, debido a que la población local de estas áreas puede estar más afectada por la crisis económica y el paro.
Aunque se comenta, asimismo, que los descensos de precios afectarán más a los inmuebles de segunda mano que a la obra nueva, mi opinión al respecto es ambos sectores se verán afectados de modo similar.
Dado que la entrega de las viviendas se realiza pasados unos meses del pago de las arras, o incluso hasta un año y medio después, a aquellos clientes nuestros que han decidido comprar les pedimos que tomen en consideración los factores siguientes:
- Que la oferta hipotecaria de hoy es una, pero que dentro de unos meses puede ser distinta y, en consecuencia, es muy posible que la cuota que hayan de pagar por el préstamo sea muy diferente de la que inicialmente habían previsto.
- La evolución de la empresa en que trabajan, a la cual deben mostrarse muy atentos.
- Que no están obligados a subrogarse a la hipoteca del promotor.
- Y que pueden condicionar las arras a la obtención de la hipoteca futura, siempre que así lo acepte el promotor.
La bajada del precio de la vivienda dependerá en gran medida de cómo se lleve a término la desescalada del confinamiento, y de cuáles sean las consecuencias de la pandemia en el mercado del trabajo.
El número de compraventas bajará entre un 15 % y un 25 %, continuando la tónica del año pasado.
El valor medio de las ventas cayó un 3,2% en 2019, hasta los 502.000 , mientras que en 2020, antes del efecto coronavirus, ya habían caído un 1,3 %.
Este efecto trae consigo una disminución considerable de las compras por parte de extranjeros, habida cuenta de las restricciones aéreas y de las consecuencias económicas en sus países de origen.
Según Tinsa, “la ciudad de Madrid registró una variación interanual del 2,3 % (+0,4 % intertrimestral), mientras que en Barcelona el valor medio se redujo un 1,6 % en el último año, tras caer un 0,5 % la tasa intertrimestral. En un escenario de precios estabilizados, la Ciudad Condal suma tres trimestres consecutivos de descensos interanuales”.
“En Barcelona –continúa Tinsa– vuelven a registrar descensos interanuales de precios los mismos distritos que lo hicieron en el último trimestre de 2019 (Ciutat Vella, Eixample, Gràcia, Nou Barris, Sant Andreu y Sant Martí), mostrando el resto incrementos reducidos, a excepción de Les Corts. En Madrid todavía predominan las evoluciones al alza en la mayoría de distritos, destacando el 7,9 % de Puente de Vallecas y el 7,7 % de Arganzuela, aunque ya aparecen descensos anuales y no se observan ya aumentos superiores al 10 %, ni siquiera en localizaciones de la periferia”.
“Los distritos más caros, ubicados en Madrid y Barcelona y con cifras superiores a 4.000 €/m2, son los de Salamanca, Chamberí, Centro, Chamartín, Retiro y Arganzuela (Madrid), y Sarrià-Sant Gervasi, Les Corts y Eixample (Barcelona).”
Hay que indicar que estos datos que ofrece Tinsa son de antes de la crisis. El impacto económico de la crisis no hará otra cosa que agudizar estos fenómenos.
El precio de la vivienda se podría estabilizar a partir de 2021
¿Qué ocurrirá con las hipotecas?
Se seguirán concediendo hipotecas a quienes puedan demostrar que tienen capacidad para pagarlas; de modo que nada nuevo, nada del otro mundo a este respecto.
Se seguirán comercializando con éxito hipotecas a tipo fijo, que ya representan el 44 % del mercado hipotecario, según la Asociación Hipotecaria Española (AHE).
Al cierre del año pasado, las operaciones en que el importe de la financiación era inferior al 80 % del precio de compra representaban el 87,3 % del total, mientras que para el 12,7 % restante ese importe era superior al 80 % del precio. Este dato indica claramente que aquellas personas que aspiren a comprar una vivienda han de aportar como mínimo el 10 % del precio de la compra más los gastos de escritura, o bien los gastos de escritura y una garantía adicional en sustitución del 10 %.
A aquellas personas que dispongan de ahorros y cuyas ocupaciones laborales y empresas no se hayan detenido, o que se reincorporen al mercado con agilidad, se les presenta una excelente oportunidad de compra. Esta situación favorable podrá durar aproximadamente un año. Situación que también aprovecharán los inversores, puesto que el alquiler continúa siendo una opción muy interesante, habida cuenta de los bajos tipos de interés.
¿Subirá el precio de las hipotecas?
En la crisis de 2008 subieron, y nos encontrábamos con ofertas comerciales de euríbor más 2 o 2,5 puntos porcentuales (todavía no se comercializaban hipotecas a tipo fijo).
Actualmente se repite una situación semejante a la que se dio durante aquella época, y es que los bancos no se fían unos de los otros, lo que ha llevado al euríbor a subir, aunque continúa en negativo y no se espera que pase pronto al terreno positivo.
Según como sea la evolución de la economía y de las empresas, y el grado en que se genere morosidad, los precios a los que se comercializan las hipotecas podrían mantenerse o bien subir.
El euríbor en abril de 2020 sigue una tendencia alcista, impulsada por el Covid-19
Mi recomendación para hipotecas a plazos de 10 o 15 años es contratarlas con tipos de interés variables más que fijos.
¿Quiénes serán los compradores?
- Aquellas personas que dispongan como mínimo del 10 % del precio de compra más los gastos, o que dispongan de los gastos más un aval sobre un inmueble libre de cargas.
- Aquellas personas para quienes la cuota de la hipoteca no supere más del 35 % o 40 % de sus ingresos. (Mucha atención con los préstamos personales, que reducen la capacidad de compra y hacen que no se pueda adquirir una vivienda que sin el préstamo se podría comprar.)
- Aquellas personas que disfruten de un contrato de trabajo indefinido de un año de antigüedad por lo menos. No se tienen en cuenta los ingresos de aquellas con contrato de trabajo temporal.
¿Quiénes pueden resultar más afectados por esta crisis?
Como indica José García Montalvo, “sabemos que los jóvenes que entran en el mercado laboral en periodos de crisis tienen más episodios de desempleo, menores salarios y mayor temporalidad”. Por lo tanto, serán los jóvenes quienes tengan más problemas para acceder a una vivienda, incluso si los precios bajan. Además, los jóvenes tendrán que pagar en el futuro, vía impuestos, la deuda económica dejada por la reducción de actividad durante la crisis. Todo ello redundará en un aumento de la desigualdad de este sector de población frente a los mayores.
Y junto a los jóvenes, el sector de población que se resentirá más será el formado por todos aquellos trabajadores afectados por un ERTE cuyas empresas no logren superar el periodo de crisis, lo que desgraciadamente les llevará a engrosar las listas del paro.
Empresas e instituciones de prestigio que se pronuncian sobre la evolución del precio y la demanda de la vivienda:
- Gloval
- Tinsa
- Consejo General del Notariado
- Estadística Registral Inmobiliaria
- EMMI
- Asociación Hipotecaria
- José García Montalvo
- Idealista
