Cómo cambiar de hipoteca variable a hipoteca fija

25 mayo, 2022 | M Aparicio

Cuando el Euríbor, el principal indicador del precio de las hipotecas, experimenta una senda alcista, muchos de los ciudadanos con hipoteca a interés variable, se muestran claramente expectantes con la evolución del índice hipotecario, con el fin de comprobar si las subidas del mismo van a repercutir encareciendo las cuotas mensuales de sus préstamos hipotecarios.

Si la tendencia del Euríbor es claramente alcista, no solo hay expectación por la evolución del índice, sino que, además, muchas veces, se busca con urgencia información sobre cómo cambiar de hipoteca variable a hipoteca fija.

El Euríbor experimenta una fuerte tendencia alcista, cuando existen muchas probabilidades de que el Banco Central Europeo (BCE), suba los tipos de interés. El Euríbor es un indicador del precio al que importantes bancos europeos se prestan dinero entre sí. Es el denominado mercado interbancario.

Cuando existen importantes expectativas de que se vaya a subir pronto los tipos de interés, que es lo mismo que decir, que se va a encarecer el dinero, las entidades financieras europeas, incluso antes de que se haga efectiva la subida de tipos, ya se prestan el dinero más caro, anticipándose así, a un encarecimiento cercano del precio del dinero.

Las hipotecas fijas siempre se comercializan con intereses más altos que las hipotecas variables, pero cuando el Euribor sube claramente de forma continuada en el tiempo, las hipotecas a interés fijo comercializadas con anterioridad a estas subidas del Euribor, pueden resultar más ventajosas que las variables.

El consumidor tiene opciones de cambiar de hipoteca variable a hipoteca fija, cuando el Euríbor sube de forma clara y piensa que la hipoteca fija, le va a beneficiar a partir de un determinado momento.

Novación y subrogación para cambiar de hipoteca variable a fija

Existen varias posibilidades para conseguir cambiar de hipoteca variable a fija, aunque antes de tomar la decisión, es altamente recomendable buscar asesoramiento profesional como el que ofrecemos en Hipotecas Plus.

Un cambio de hipoteca variable a fijo, puede ser beneficioso, pero para que ello realmente sea así, tiene que estudiarse bien que las modificaciones introducidas a través del cambio resulten ventajistas para el consumidor. Las modificaciones deben ser estudiadas previamente con profundidad.

Además, en economía nada es seguro. Puede que en un momento determinado sea positivo contar con una hipoteca fija, pero la coyuntura económica puede variar en cualquier momento y en poco tiempo pueden ser los ciudadanos con hipoteca variable, los que tengan claramente ventaja con respecto a los que la tienen fija.

También hay que saber que aquello que sube vertiginosamente en un momento determinado, ya sea un indicador económico, un índice bursátil, una acción de cualquier compañía, o un índice hipotecario como el mismo Euríbor, experimentará pronto una corrección.

Hay varias maneras de cambiar de hipoteca variable a hipoteca fija.

Se puede cambiar de hipoteca variable a fija mediante el procedimiento de novación y de subrogación.

Una novación se produce cuando se cambia alguna o algunas de las condiciones de la hipoteca, negociando con el mismo banco donde esta se tiene.

La subrogación implica que la hipoteca pasa de un banco a otro banco.

Es importante conocer que la novación cuesta generalmente menos dinero que la subrogación y que admite más posibilidades de cambio.

Con la novación no solo se pueden cambiar las condiciones de la misma hipoteca, como cambiar la hipoteca de tipo variable a tipo fijo, o reducir el diferencial que se tiene sobre el Euribor.

En la novación también se puede ampliar el capital, es decir que el banco conceda más dinero al cliente del capital que se concedió inicialmente al firmar la hipoteca, o que se añadan más deudores a la misma.

Gastos que conlleva pasar una hipoteca variable a fija mediante el procedimiento de la novación

Los gastos que implica una novación son:

– Gastos de notaría. Son entre el 2% y el 0,5% del capital que se debe de la hipoteca.

– Gastos de registro. Estos gastos suponen aproximadamente el 50% de la notaría.

– Escritura. Unos 150 euros.

– La comisión de novación. Esta se sitúa entre el 0% y el 1% de la deuda hipotecaria todavía existente.

– El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Solo habrá que pagarlo si la novación supone una ampliación de capital. Es un impuesto dependiente de las diferentes Comunidades Autónomas.

Gastos que supone cambiar de hipoteca variable a fija por subrogación

Los gastos mediante este procedimiento, que implica traspasar la hipoteca de una entidad financiera a otra, son mayores.

– La tasación. Se trata de ver el valor actual de la vivienda o el inmueble hipotecado mediante la revisión del mismo por un perito tasador. El precio suele encontrarse entre los 250 y 300 euros.

– La comisión de subrogación. El anterior banco con el que se tenía la hipoteca saldrá perjudicado al perder la misma y por la tanto se ve compensado mediante esta comisión. La ley indica que, si la subrogación acontece dentro de los 5 primeros años, la comisión puede ser de hasta el 0,5%. Si la subrogación se produce posteriormente a los 5 primeros años, esta podrá ascender hasta el 0,25%.

– Gastos de escritura. Unos 150 euros.

– Gastos de registro. Suele ser la mitad de los gastos de notaría.

– Gastos de notaría. Estos suponen entre el 0,2% y el 0,5% del capital pendiente de la hipoteca.

– En la subrogación no se paga el IAJD.

Con la entrada en vigor el 16 de junio de 2019 de la Ley 5/2019 de Contratación del Crédito Inmobiliario los gastos de formalización de la subrogación en el préstamo hipotecario los asume la nueva entidad bancaria. (notaria y registro de la propiedad)

Los anteriores procedimientos, de novación y subrogación, son los más habituales con los que se puede cambiar una hipoteca variable a hipoteca fija. Sin embargo, existe una tercera opción, que sería la contratación de una nueva hipoteca, y con el dinero procedente de este préstamo hipotecario pagar la hipoteca anterior.

Es la opción más cara, pero pueden encontrarse beneficios si se consigue mejorar sustancialmente el tipo de interés que tendrá la nueva hipoteca con respecto a la anterior.

Se debe de hacer un estudio en profundidad para comprobar si realmente compensa la nueva hipoteca frente a la antigua.

Alternativa al cambio de hipoteca de tipo variable a tipo fijo

Hay situaciones en las que, aunque un ciudadano se esfuerce por cambiar su hipoteca variable a hipoteca fija, desafortunadamente no lo consiga, siendo todos los esfuerzos infructuosos. Y esto ocurre, porque se depende totalmente de la decisión de terceros, es decir, de las entidades financieras, para que la novación, la subrogación o la contratación de una nueva hipoteca sea aprobada.

Una alternativa ante la imposibilidad de cambio de hipoteca variable a hipoteca fija, para minimizar el impacto de la subida del Euribor, es la amortización parcial de la hipoteca, si se tienen ahorros y el consumidor se lo puede permitir.

Cuando el Euríbor sube de forma importante, y el cliente no puede cambiar de hipoteca variable a fija, para tratar de librarse de futuras subidas del índice hipotecario, puede lograr minimizar estas subidas o que resulten más asumibles, realizando amortizaciones parciales anticipadas de la hipoteca.

Cuanta menos deuda pendiente tenga una hipoteca, menos impacto económico tendrán las futuras subidas del Euríbor sobre ella.

También es importante advertir que, si se realiza una amortización parcial de la hipoteca, se debe hacer con dinero que el consumidor sepa que no va a necesitar en el futuro. Ya que, si se amortiza capital de la hipoteca y posteriormente se solicita un préstamo personal por falta de liquidez para pagar un bien o servicio, el consumidor se verá económicamente perjudicado, ya que el tipo de interés es mucho mayor en los préstamos personales que en los hipotecarios.