Gastos en una compraventa de inmuebles
24 enero, 2018 | Antonio Beltrán
Last Updated on 6 años by Antonio Beltrán
Todos los gastos a tener en cuenta en una compraventa
Cuando alguien decide comprar una vivienda, lo primero en que piensa es la zona donde la quiere, cuál es su tipo de edificio preferido y las características ideales de la nueva casa. Solo luego considera el modo de pagarla y comprueba que tendrá que pedir una hipoteca.
Nosotros, en cambio, recomendamos que, antes de buscar la casa de sus sueños, se informe sobre el importe total de la hipoteca que le puede conceder el banco para así tener bien definida desde el principio la aportación económica que deberá hacer usted.
El orden normal de los acontecimientos será como sigue:
En primer lugar, el banco analizará su documentación y le informará sobre la cantidad que está dispuesto a prestarle.
Seguidamente usted deberá encargar una tasación de la propiedad que desea adquirir.
Y también necesita conocer con exactitud a qué gastos tendrá que hacer frente antes, durante y después de la compra. Los bancos le dirán cuánto dinero le pueden dejar, pero normalmente no le orientarán sobre los gastos derivados de todo el proceso de compraventa i constitución de la hipoteca.
Una idea muy generalizada entre los compradores es que los gastos que han de prever en el momento de adquirir una vivienda ascienden a un 10 % del total de la operación. Lamentablemente, tal previsión está muy alejada de la realidad, por lo menos en Cataluña, la Comunidad de Madrid y las Islas Baleares.
En las escrituras de compraventa y de hipoteca, los gastos los determinan la edad de los compradores y su nivel de ingresos.
Gastos antes de la compraventa
- Verificación registral o nota simple: es el documento que se pide al Registro de la Propiedad para que informe sobre quiénes son los propietarios de la vivienda que se desea comprar y las cargas que tiene. Para pedirlo es preciso disponer de los datos básicos de ubicación de la propiedad: población, dirección y número de la finca. La situación ideal es que los propietarios actuales hayan facilitado las escrituras al comprador, que así las podrá presentar al Registro de la Propiedad para obtener la verificación. Su coste es de unos 9 €.
- Tasación bancaria: antes de que le concedan la hipoteca, el banco le solicitará que realice una tasación bancaria con las tasadoras que tiene homologadas. Se trata de una exigencia legal para determinar el valor del inmueble que pretende adquirir. La oferta de financiación variará, según los bancos, entre el 80 % de la tasación, el 80 % del precio de compra –siempre que este sea inferior a la tasación– o el 95 % de la tasación. El coste de la tasación varía en función del precio del inmueble y de si la gestiona usted directamente o a través del banco. Si la gestiona directamente el coste será mayor que en el segundo caso, pero tendrá otras ventajas.
Gastos relacionados con la escritura de compraventa
- Notario: en el acto de formalización de la compraventa el notario describe el inmueble que se pretende adquirir, la identidad de los compradores y de los vendedores, el precio de la operación y la modalidad de pago. Este incluye si se ha hecho efectiva una paga y señal previa, si se han entregado arras y de qué modo se han realizado estos pagos: en efectivo, con cheque bancario o por transferencia, que es el método ideal. El notario también indica la procedencia del dinero de la paga y señal o las arras y en qué cuenta se han ingresado. Consulte este enlace para más información.
- Impuesto de transmisiones patrimoniales: el porcentaje que se tiene que pagar depende de la edad y los ingresos del comprador, así como de la comunidad autónoma donde se lleve a cabo la operación:
—Cataluña: el tipo general es del 10 %, pero si el comprador tiene menos de treinta y dos años y gana menos de 30.000 € anuales, o está afectado por una minusvalía, o la vivienda se destina a una familia numerosa, pagará en concepto de este impuesto un 5 % sobre el precio.
—Comunitat de Madrid: el 6 % con carácter general, pero si la vivienda se destina a una familia numerosa baja al 4 %.
—Comunidad Valenciana: el 10 % con carácter general, el 8 % para los menores de treinta y cinco años y el 4 % si se trata de una vivienda de protección oficial especial o si se destina a una familia numerosa o a un discapacitado.
—Islas Baleares: un 8 % si el coste de la compra no supera los 400.000 €, un 9 % si se sitúa entre los 400.000 € y los 600.000 € y un 10 % para costes superiores.
- Registro de la Propiedad: su objeto es dar seguridad al mercado inmobiliario. El asiento registral indica las características del inmueble que se ha comprado, la identidad de los propietarios y si pesan cargas sobre él. Consulte este enlace para más información.
- Gestoría: tramita los pagos al notario y al registrador de la propiedad y el del impuesto de transmisiones patrimoniales. Estos profesionales son los que informan a los compradores sobre los importes exactos de cada partida.
En relación a esta última cuestión, es preciso señalar una práctica inaceptable de muchos bancos, y es que no ofrezcan información precisa sobre los gastos de las escrituras de compraventa y de hipoteca; todo lo más facilitan una orientación que casi siempre es inexacta e inferior a los costes auténticos finales, lo que al comprador le supone una preocupación añadida, sobre todo si va justo de fondos.
Gastos derivados de la escritura de constitución de la hipoteca
- Notario: en el acto de formalización de la hipoteca el notario explica y describe todas las características del préstamo. La nueva Ley hipotecaria –que previsiblemente sustituirá a la vigente hasta ahora durante el primer semestre de 2018– establece que el notario será responsable de que el cliente entienda todas las cláusulas de la escritura y de que no existan cláusulas abusivas. De acuerdo con esta ley se creará un registro de cláusulas prohibidas en las hipotecas y un régimen sancionador de los incumplimientos.
Según la ley todavía vigente durante la redacción de este texto, a principios de 2018, entre los elementos que han de constar obligatoriamente en las escrituras se encuentran los siguientes:
- Importe del préstamo concedido.
- Plazo de devolución.
- En el caso de los préstamos con tipo variable de interés, el tipo aplicable el primer año o semestre y el diferencial aplicable a las revisiones.
- En el caso de las hipotecas con tipo fijo de interés, este tipo.
- La comisión por amortización anticipada.
- La comisión por amortización total.
- La comisión por compensación del tipo de interés en el caso de las hipotecas con tipo fijo.
- Vinculaciones de la hipoteca, como seguros del hogar o de vida.
Teóricamente, cuando entre en vigor la nueva Ley hipotecaria se deberán desglosar los gastos de la formalización de hipotecas (notario, Registro de la Propiedad, impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados). No obstante, es de lamentar que, por lo que parece, esta norma legal eludirá regular quién tiene que abonar estos gastos, de modo que se mantendrá la confusión actual resultante del hecho de que no todos los bancos asuman los pagos por los mismos conceptos, en función de cómo les vaya en la operación.
- Registro de la Propiedad: igual que en el caso de las escrituras de compraventa, la inscripción de la escritura hipotecaria en el Registro de la Propiedad tiene como objeto dar seguridad al mercado inmobiliario. Antes de la compra es preciso pedir una verificación registral o nota simple para averiguar qué cargas pesan sobre la propiedad, como hipotecas, embargos u otros condicionantes que perjudiquen la compra. Consulte este enlace para más información.
- Impuesto de actos jurídicos documentados: el porcentaje que se paga depende de la edad y de los ingresos del comprador. Corre de cuenta del banco desde noviembre 2018.
—Cataluña: el 0,5 % para los menores de treinta y dos años o para las personas con minusvalías superiores al 33%; el 1,5 % si el comprador tiene más de treinta y dos años; el 0,1 % en el caso de viviendas protegidas.
—Comunidad de Madrid: el 0,4 % en el caso de hipotecas inferiores a 120.000 €, el 0,5 % para hipotecas de entre 120.000 € y 180.000 € y el 1 % para importes superiores.
—Comunidad Valenciana: el 1,5 %.
—Islas Baleares: el 1,2 %
- Gestoría: tramita los pagos al notario y al registrador de la propiedad y el del impuesto de actos jurídicos documentados. Estos profesionales son los que informan a los compradores sobre los importes exactos de cada partida.
Otros gastos que, de entrada, no se suelen tener en cuenta
Cuando se habla de los gastos causador por una operación de compraventa y constitución de hipoteca, muy pocas veces recordamos de buen principio tomar en consideración estos otros:
- Seguro de vida. Su coste dependerá del capital que el banco pida asegurar, y también de la edad del comprador. Comparativamente, acostumbran a ser más baratos los seguros de mujeres que los de hombres, y también cuesta menos asegurar a un joven que a una persona de más edad.
- Seguro del hogar. La cantidad mínima que se debe asegurar vendrá determinada por la tasación bancaria; su coste, por lo tanto, variará en función de esta cantidad y también de la valoración de los bienes contenidos en la propiedad.
- Seguro de protección de pagos. Se paga con una prima única, tiene una duración de cinco años y su coste es del 1,5 % del importe de la hipoteca; se trata, en consecuencia, de una cantidad relevante.
- Comisión de apertura. El porcentaje oscila entre el 0 % y el 1%
