Guía completa de cómo solicitar una hipoteca si eres extranjero

14 junio, 2023 | Alba Tebar

Hacerse con una casa en España es un proceso fácil si sabes cómo y mucho más fácil si vas bien acompañado en el transcurso. Todo y así, tanto para los residentes como para los extranjeros, el proceso de concesión y aprobación de la hipoteca por parte de los bancos puede ser algo largo y complicado. Y aún más especialmente si eres no residente.

Por estos motivos, vale la pena recurrir a un broker hipotecario que te aconseje y te haga de guía para que puedas conseguir la mejor hipoteca del mercado aun siendo extranjero o expatriado. En estos casos, no dudes en ponerte en contacto con Hipotecasplus, nuestro equipo de profesionales, que lleva más de 25 años al servicio de nuestros clientes para conseguirles las mejores condiciones y ofertas del mercado hipotecario.

Para empezar, consideramos una persona no residente o extranjera toda aquella que no haya permanecido en el país -en este caso España- más de 183 días a lo largo del año natural, y que no tiene el núcleo principal de las actividades o intereses económicos en España (ya sea de forma directa o indirecta). Así pues, todos estos factores se tendrán en cuenta a la hora de solicitar tu hipoteca, por esto es importante que conozcas bien los pasos que deberás seguir si quieres conseguir una hipoteca en España en caso de ser extranjero o expatriado. 

Así pues, procedemos a explicarte en esta guía completa cómo conseguir una hipoteca en España en caso de ser no residente. Atento: ¡saca papel y boli! Y, en caso de quedarte con alguna duda más, no dudes en ponerte en contacto con nuestro equipo de expertos. Estaremos encantados de poderte ayudar y darte recomendaciones.

Requisitos para conceder una hipoteca a un no residente

Como bien debes saber, los bancos no conceden hipotecas a no ser que cumplas una serie de requisitos de forma previa. Es la manera que tienen las entidades bancarias de asegurarse que están concediendo un préstamo a alguien con suficiente solvencia y estabilidad económica como para que les salga rentable y les devuelva el préstamo en cuestión.

Además, en el caso concreto de los no residentes, los requisitos impuestos son ligeramente más estrictos que en el resto de población. Aprovechamos para recordar que, cuando hablamos de no residentes, incluimos tanto a los extranjeros como a los expatriados (españoles que están trabajando en el extranjero). Es decir, que desde el punto de vista financiero, se considera no residente todo aquél que viva en el extranjero o que, pese a vivir en España, cotice, realice su declaración de renta en otro país. 

Antes de pasar a analizar con más detalle todos los requisitos que deberás cumplir para conseguir la luz verde a tu hipoteca, recuerda que debes disponer de un NIE operativo. Si eres un expatriado el DNI tiene que estar en vigor. En caso de que no lo este, tendrás que venir a España a renovarlo.

Grado de financiación

En el caso de los no residentes, el grado de financiación hipotecaria que concederán los bancos será menor que el que dan en caso de ser residente español. Es decir, mientras que hay opciones de obtener una financiación del 100% del precio de compra si eres residente español, en el caso de ser no residente, no tendrás esta opción de obtener este porcentaje de financiación tan alto. La razón es obvia y es que esta compra o bien será una segunda residencia o una vivienda para alquilar.

Igualmente, no es lo mismo provenir de un país de la zona euro, que de otro con moneda distinta al euro. Esto es debido al riesgo moneda. Con la regulación actual, puedes cambiar la moneda en la que pagas la hipoteca en cualquier momento. Supongamos que vives y trabajas en Francia, has comprado una vivienda en España y pagas la hipoteca en euros. Te va bien porque cobras en euros al vivir en Francia. Pasado un tiempo tu empresa te asciende y te propone trasladarte a Reino Unido a vivir y trabajar y por lo tanto pasas a cobrar en Libras. Tú puedes solicitar al banco que a partir de este momento quieres pagar la hipoteca en Libras.

Si tus ingresos provienen de algún país de la zona euro, será necesario que aportes alrededor de un 30% del precio de compra de tu inmueble + los gastos de escritura. Es decir, el banco te financia un 70% del precio de compra.

En cambio, si tus ingresos provienen de cualquier otra parte del mundo que no use el euro como moneda oficial, la cosa es distinta. Puede ser que igualmente, según la moneda que uses, te continúen financiando el 70% del precio de compra del inmueble; o puede ser que este grado de financiación se rebaje hasta un 50%.

Y te preguntarás: ¿De qué depende? Básicamente de cómo de fuerte es la moneda de tu país de origen o cotización. En el caso del dólar, la libra o el peso mejicano, los bancos españoles se sentirán “seguros” y no pondrán tantas pegas al negociar contigo, siendo más probable que te financien hasta un 70%.

Monedas aceptadas

Volvemos a hacer hincapié en este aspecto, ya que es fundamental: no todas las monedas en las que cobres como no residente serán aceptadas por los bancos, como norma general. Sin embargo, hay una larga lista de monedas que están aceptadas, que te detallamos a continuación.

  • Libra Esterlina (GBP)
  • Dólar USA (USD)
  • Dólar canadiense (CAD)
  • Corona danesa (DKK)
  • Corona noruega, (NOK)
  • Corona sueca (SEK)
  • Corona Checa (CZK)
  • Zloty polaco (PLN)
  • Franco suizo (CHF)
  • Forinto Húngaro (HUF)
  • Kuna Croata ( HRK)
  • Leu Rumano (RON)
  • LEV Búlgaro (BGN)
  • Dirham Emiratos Árabes (AED)
  • Qatari Riyal (QAR)
  • Riyal de Arabia (SAR)
  • Shekel Israelí (ILS) Rublo (RUB)
  • Yén Japonés (JPY)
  • Peso mexicano (MXN)
  • Corona Islandesa (ISK)
  • Dólar de Singapur (SGD)

Esto no es causal. De hecho, como avanzábamos antes, se explica por la entrada en vigor de la ley hipotecaria de 2019, que permite al deudor convertir el préstamo a su moneda extranjera, donde tenga su residencia habitual o la mayoría de sus bienes. Por lo tanto, el hipotecado podrá pedir, a lo largo de su préstamo hipotecario con el banco un cambio a la moneda extranjera.

Esta nueva ley pone sobre las cuerdas a las entidades bancarias, ya que los aboca a un riesgo extra. Es por este motivo que, por lo general, se han limitado a conceder préstamos hipotecarios a residentes de la Zona Euro o de países con políticas monetarias estables o “amigables”, como Estados Unidos, el Reino Unido, Méjico y algunos países escandinavos.

Sin embargo, hay solución si tienes una moneda distinta de las mencionadas anteriormente. En caso de querer comprar para invertir (es decir, alquilar la vivienda) o pasar temporadas, podrías constituir una SL. Esto tiene la ventaja que te concederán una hipoteca a 30 años, aunque, por otro lado, tiene la desventaja de que deberás pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados en la escritura de hipoteca pero también tiene la ventaja que podrás desgravarte los intereses.

Grado de endeudamiento

Por otro lado, está el tema del endeudamiento. En este sentido, recuerda que, tal como recomienda el Banco de España, la cuota que destines a pagar tu hipoteca debe de ser igual o inferior al 35% de tus ingresos mensuales totales, teniendo en cuenta otros préstamos u obligaciones de pago.

Estabilidad laboral

En esta línea, las entidades financieras tomarán en consideración el hecho de que tengas o no un trabajo estable y duradero. La razón es obvia: un trabajo estable equivale a un sueldo estable, factor que se traduce en una tranquilidad a la hora de cobrar las cuotas en concepto de hipoteca.

De esta forma, los bancos te exigirán tener un contrato de trabajo indefinido con al menos una antigüedad laboral equivalente a 1 o 2 años en la misma empresa como requisito para conceder el préstamo hipotecario.

Plazo de amortización

El plazo de amortización de la hipoteca a los no residentes puede ser a 20 años o 30 años. Realmente, todo dependerá del banco en cuestión. Sea como sea, es importante destacar que, hasta ahora, un mayor plazo supone un tipo de interés más alto.

En estos casos, desde Hipotecasplus te podemos orientar para ayudarte a descubrir qué opciones te saldrían más a cuenta y qué plazo de amortización te resultaría más estable.

Documentación necesaria

Antes de concederte una hipoteca, hará falta presentar una serie de documentación muy bien reglada para acreditar y demostrar ciertos aspectos que para los bancos son fundamentales. Es también por estos motivos que te recomendamos contar con la ayuda de un broker hipotecario como el nuestro, ya que te guiaremos y asesoraremos en todo lo necesario para que tengas toda la documentación requerida en regla.

La documentación exigida es la siguiente:

  • Fotocopia del NIE y pasaporte
  • Reporte crediticio – Credit report
  • Contrato laboral / certificado de la empresa indicando cargo, antigüedad y retribución.
  • 3 últimas nóminas obtenidas en el país de residencia
  • El extracto bancario de los últimos 6 meses
  • Seis últimos recibos de deudas pendientes, tales como préstamos o hipotecas
  • Declaración de la renta
  • En el caso de autónomos:
    • Carta contable
    • Declaración de renta de los últimos 2 años
    • Cuentas auditadas de los últimos 2 años.
  • Contrato del inmueble a comprar

¿Qué hay que tener para que te den el NIE?

El NIE (lo que vendría a ser el equivalente del DNI para los extranjeros) es un documento imprescindible para que te autoricen la compra de una casa aquí en España. Por este motivo, a continuación te explicamos cómo puedes conseguir el NIE.

Se puede solicitar directamente en España o ante la Oficina Consular de tu lugar de residencia. Asimismo, la solicitud la puedes hacer tú mismo o a través de un representante debidamente acreditado, pero siempre de manera física.

Según detalla la misma web de Servicios Exteriores del Gobierno de España, si vas a estar más de 3 meses en España, deberás tramitar el NIE directamente en las oficinas de extranjería.

Sea como sea, necesitarás la siguiente documentación para tramitar el NIE en las Oficinas Consulares:

  • Un impreso debidamente rellenado y firmado de solicitud del NIE
  • El original de tu pasaporte en vigor, así como una copia de la página de datos biográficos del pasaporte
  • En caso de ser de algún país miembro de la Unión Europea, con el original de tu DNI será suficiente

Por otro lado, también será necesario:

  • Original y fotocopia del documento que acredite el objeto de la obtención del NIE: contrato laboral, inversión, adquisición de un inmueble, etc.
  • Original y fotocopia del pasaporte, así como 2 fotos en tamaño carnet. En caso de ser residente de la UE, podrás aportar tu visa, tarjeta de embarque u otro documento análogo que certifique debidamente tu entrada en España.
  • Finalmente, deberás abonar una tasa de 10’71€ en concepto de obtención del NIE

En este sentido, es importante tener en cuenta que, como norma general, podrás obtener tu NIE en un plazo medio de dos semanas, a no ser que intervengan cuestiones de fuerza mayor.

Informe de riesgo crediticio

En todas las hipotecas, como ya sabrás, hay que entregar al banco una nómina, el contrato de trabajo, la declaración de impuestos y tu vida laboral. Pero es que, en el caso de ser no residente, además, deberás de facilitar al banco un informe crediticio sobre tu perfil económico del país en el que resides o cotizas la mayor parte del tiempo. De esta forma, justificas tu “scoring” como deudor y el origen de tu dinero y evitas sospechas por blanqueo u otras operaciones ilegales.

Según el idioma, ten presente que toda la documentación que entregues a la entidad bancaria, deberá de estar debidamente traducida por un traductor jurado, con cargo al cliente.

Impuestos asociados a la compra de un inmueble

Junto con una compra, siempre hay impuestos asociados. Es inevitable. Así que te explicamos a continuación cuáles son los gastos a los que tendrás que hacer frente si obtienes una vivienda en España.

IVA

El IVA aplicable para una vivienda de obra nueva es del 10 % de su importe escriturado, excepto si se trata de viviendas de protección oficial en régimen especial o de promoción pública. En estos casos, el tipo impositivo requerido será del 4 %.

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD)

Tan solo se debe pagar en caso de compraventa para obra nueva, donde pagarías el IVA + el IAJD. Asimismo, ten en cuenta que el tipo impositivo más alto que pueden imponer las comunidades autónomas es del 1’5%.

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)

Para las viviendas de segunda mano, cada comunidad autónoma establece un porcentaje concreto, por lo que no será lo mismo comprarse una casa en, por ejemplo, Bilbao, que en Barcelona.

Concretamente, en las comunidades autónomas en las que se paga más en concepto de impuesto de transmisiones patrimoniales, hablamos de un 10%. Y, en la otra punta del abanico, encontramos comunidades en las que pagarás menos de un 4%.

De hecho, el País Vasco es la región más económica de España en materia de ITP, ya que aplica un 4% como tipo impositivo. En el otro lado de la balanza, encontramos a comunidades como Cataluña o Valencia, con un tipo impositivo del 10%, de los más caros.

Impuestos de propiedad

En lo que respecta a los impuestos asociados al hecho de tener una vivienda en propiedad en España, nos encontramos con los siguientes:

  • IBI: Impuesto de Bienes Inmuebles. Se paga de forma anual y se encarga de gestionarlo el Ayuntamiento.
  • Tasa de recogida de basuras
  • IRNR: Impuesto de la Renta de No Residentes. En caso de que obtengas beneficios provenientes del alquiler de tu vivienda, el tipo impositivo que se te aplicará será del 19% o del 24%, según tu país de residencia habitual.
  • Plusvalía: si como propietario obtienes beneficios de la venta de tu inmueble en España, también deberás pagar este impuesto al ayuntamiento correspondiente.
  • Impuesto sobre el Patrimonio: en este caso, solo se aplica si posees bienes por un valor superior a 700.000€.

Otros gastos asociados

Otros gastos que también deberemos afrontar pueden ser el de la nota simple que se solicita al Registro de la Propiedad, la tasación de la vivienda (400-550 €) y los honorarios del bróker, que dependen de la dificultad en la obtención de la hipoteca.

El seguro de hogar, obligatorio por ley si tienes una hipoteca y recomendable por si hay alguna rotura que perjudique un vecino. Es posible que el banco le ofrezca contratar un seguro de vida o médico.

Figura del broker hipotecario

Llegados a este punto, como podrás haber comprobado, obtener una hipoteca en España siendo no residente es algo fácil, pero son mucho detalles y mejor hacerlo acompañado. Deberás superar distintos requisitos y presentar una documentación concreta, además de hacer frente a varios impuestos asociados y travas extras según cuál sea la moneda de tu país de residencia o cotización.

Por todo ello, desde Hipotecasplus te invitamos a contar con nuestra ayuda y consejo a lo largo de este proceso, para que nada se te haga una montaña y puedas conseguir lo que realmente desees. Con nosotros obtendrás la hipoteca y con las mejores condiciones al ser mayoristas hipotecarios y con ello ahorrarte mucho dinero en intereses. Ya lo sabes, si te ha quedado cualquier duda después de leer esta guía o quieres iniciar el proceso de obtención de un préstamo hipotecario, no dudes en ponerte en contacto con nosotros (y sin ningún tipo de compromiso). ¡Estaremos encantados de poder ayudarte a conseguir la casa de tus sueños en España!