Hipoteca de autopromotor o autoconstrucción
17 diciembre, 2018 | Antonio Beltrán
Resumen de los elementos fundamentales de la hipoteca para autopromoción o autoconstrucción, viviendas modulares y rehabilitación
- La situación ideal es que el terreno donde se va a construir o de la casa que se trata de rehabilitar sean de nuestra propiedad y carezcan de cargas pendientes, es decir, que estén libres de hipotecas.
- En el supuesto de que no seamos sus propietarios, necesitamos disponer del dinero para cubrir los permisos, el proyecto y una parte de la obra. En conjunto deberíamos ser capaces de aportar entre un 20 % y un 30 % de los costes totales.
- La casa debe estar anclada en el terreno; dicho de otra manera, tiene que estar cimentada.
- El solar correspondiente debe estar calificado como terreno urbano.
- Asimismo deberemos disponer del visto bueno del Colegio de Arquitectos al proyecto.
- El proyecto de ejecución debe estar completamente elaborado.
- Necesitamos tener también a punto la licencia municipal de obras.
- La casa ha de contar con la certificación de eficiencia energética.
- El porcentaje de la inversión se sitúa entre un 80 % para las primeras residencias y un 60 % en el caso de las segundas residencias.
- El interés de la hipoteca puede ser de tipo fijo o variable.
- Mientras se llevan a efecto las obras, se paga solo carencia de capital de la hipoteca.
- Una vez concluidas las obras, se pagará la hipoteca de forma normal, es decir, cubriendo la devolución del capital más los intereses.
Vuelvo nuevamente a escribir sobre la hipoteca de autopromoción o autoconstrucción, dado que últimamente hemos tenido numerosos clientes que han decidido construirse su casa y todos plantean las mismas cuestiones. Puesto que no es una hipoteca habitual, desean que les expliquemos su proceso y también que les orientemos sobre la construcción.
Voy a intentar aunar las explicaciones desde el punto de vista financiero y desde el punto de vista del constructor.
Debo realizar una advertencia previa: lo que he hecho ha sido, por una parte, documentarme, y en segundo lugar, preguntar a colaboradores nuestros tales como arquitectos o arquitectos técnicos. Pretendo hacer un esbozo y eso es lo que es; en modo alguno se puede considerar una guía completa, y el interesado debe, en todo caso, seguir las indicaciones del arquitecto que contrate para dirigir el proyecto.
Una hipoteca de autopromotor o autoconstrucción se destina a financiar la construcción de una casa en un terreno de propiedad o a rehabilitar una vivienda también de propiedad de quien la solicita.
El porcentaje de financiación se sitúa entre el 50 % y el 70 % del coste de la construcción o rehabilitación, lo que significa que el interesado debe aportar entre un 50 % y un 30 % del coste más los gastos de escritura.(Atención: los gastos de escritura suponen el 10 % del impuesto de transmisiones patrimoniales, o el 21 % si quien vende el terreno o la casa es una empresa.)
El terreno o la casa a rehabilitar deben ser de propiedad del interesado. La situación ideal es que se halle libre de cargas, es decir, sin hipoteca alguna. Para aquellos que necesiten financiación para la compra del terreno o de la casa a rehabilitar, lo mejor es que dispongan de otra propiedad libre de cargas donde apoyarse para la compra. Esta propiedad puede ser propia o de terceros (padres, abuelos…), que hipotecaremos para disponer de fondos con que financiar la compra.
El banco, por regla general, nos va a conceder un 50 % de la valoración de la vivienda que tenemos en propiedad, y entre un 60 % y un 80 % de la que vamos a construir.
Posteriormente, una vez obtengamos el certificado de fin de obra y la licencia de primera ocupación, procuraremos cancelar esta hipoteca.
Una consideración complementaria. Para construir una casa, sea de tipo tradicional o por módulos, o rehabilitar una vivienda, hay que disponer de dinero. En este tipo de hipoteca no se financia el 100 % más los gastos, por muchas garantías que aportemos o por muy elevados que sean nuestros ingresos.Necesitamos disponer, por lo menos, de entre un 20 % y un 30 % del monto final de la hipoteca que nos preparamos a solicitar.
Y también, como en el caso de cualquier otra hipoteca, necesitaremos hacer cálculos para asegurarnos de que podremos hacer frente al pago de la parte del proceso que correrá a nuestro cargo, y de las cuotas finales, una vez ya esté la casa terminada.
Voy a partir del tipo de financiación que nuestros clientes nos reclaman:
- Todavía no han comprado el terreno o la casa a rehabilitar y además necesitan prácticamente la totalidad de la financiación.
- Han comprado el terreno o la casa a rehabilitar pero tienen una hipoteca sobre ellos y ahora quieren empezar la construcción o rehabilitación.
En el primero caso el banco va a pedir que los clientes aporten, como he dicho anteriormente, entre un 50 % y un 30 % del precio más los gastos de escritura. Hay que contar con que, en la mayoría de las ocasiones, los clientes no disponen de este dinero, sino solo de un 30 % como mucho.
En el segundo caso el banco no les concede más dinero para comenzar la construcción o la rehabilitación, porque le faltan las garantías suficientes.
Volviendo al primer caso: para comprar lo ideal es contar con un inmueble libre de cargas, nuestro o de un familiar. Lo que haremos es hipotecarlo para disponer de fondos con los que realizar la compra. Una vez ultimada esta, debemos tener presente que empezaremos a pagar la cuota de la hipoteca al mes siguiente.
Volviendo al segundo caso: para continuar con los planes de construcción la situación ideal también es contar con un inmueble libre de cargas que ofrecer al banco como garantía, de modo que podamos obtener la financiación necesaria para la construcción o rehabilitación. Sé que no descubro nada nuevo, ya que, si alguien se encuentra en esta situación, su banco ya se lo habrá propuesto. Pero me parece necesario comentarlo para evitar sorpresas a aquellos que todavía no han decidido cómo llevar a cabo la compra.
El banco entrega una primera certificación del 50 % de la hipoteca autorizada. Con ello compramos el terreno y empezamos la excavación. Este tipo de hipoteca, con todo, no es la preferida por los bancos, ya que el riesgo es mucho mayor para ellos; por tal motivo son estrictos y evalúan de forma más rigurosa el riesgo.
Fases de la construcción y su financiación
Ya hemos comprado el terreno o la casa a rehabilitar. Ahora toca solicitar la hipoteca de autopromotor o autoconstrucción. Es el momento de decidir qué tipo de casa vamos a construir en el terreno o cómo será su rehabilitación, y trasladar nuestras ideas al papel, lo que significa contratar a un arquitecto para elaborar lo que denominan proyecto de obra básico y de ejecución.
El arquitecto, según comentamos en el anterior artículo,nos indicará el estilo de construcción que podemos realizar y cuántos metros podemos construir. Lo mismo si se trata de una rehabilitación. Luego presentaremos el proyecto al banco para que lo valore un tasador; es un requisito imprescindible que el Colegio de Arquitectos correspondiente lo vise.
La documentación que hay que presentar al banco es la siguiente:
- Declaración de obra nueva en construcción.
- Seguro a todo riesgo mientras se lleva a cabo la obra.
- Proyecto de obra visado por el Colegio de Arquitectos.
- Licencia de obras en vigor.
- Comprobantes del pago de impuestos de la obra.
- Seguro de garantía decenal (es opcional).
Supongamos que el tasador valora el proyecto en 100.La valoración se refiere al coste de ejecución material y no incluye ni licencias ni impuestos. El banco financiará entre un 60 % y un 80 % del coste, y el resto lo deberá aportar el interesado, igual que el coste de las licencias y los impuestos.
Es el momento de otra observación complementaria. ¿Cuánto dinero necesitaremos entonces para este tipo de construcción?
Para la construcción o la rehabilitación debemos disponer de entre un 20 % y un 40 % del coste total del proyecto, ello después de haber aportado ya un mínimo de entre un 20 % y un 30 % del valor del terreno o la casa a rehabilitar para llevar a efecto la compra.
Las obras de construcción pueden prolongarse de uno a tres años, y una rehabilitación entre uno y dos años, dependiendo de su alcance. Durante este periodo iremos pagando cuotas con carencia de capital por el dinero que el banco nos haya entregando para la construcción o rehabilitación, cuota a la que habrá que sumar la que ya estamos pagando si hemos tenido que financiar la compra del terreno o la casa a rehabilitar. Una vez terminada las obras, pasaremos a tener una hipoteca normal y corriente a tipo fijo o variable.
Supongamos que hemos logrado que el banco nos financie el 80 % del proyecto. La entidad nos va a ir entregando el dinero a medida que avancen las obras, una vez haya evaluado lo que se ha ido realizando, de lo que tendrá noticia exacta mediante las certificaciones de obra.
Las certificaciones recogen las mediciones del trabajo elaborado durante un determinado periodo, sobre la base del presupuesto: el coste de los materiales empleados, de la mano de obra y otros complementarios, e incluyen, asimismo, las eventuales modificaciones introducidas durante la ejecución de la obra. Estos documentos se preparan según la forma y en los plazos que se especifican en el contrato; los confecciona la dirección facultativa de la obra, y han de ser visados por el Colegio de Arquitectos para garantizar su exactitud ante la propiedad, la promotora, la entidad financiera o el organismo que los solicite.
Puede ocurrir que el constructor pida dinero por adelantado para el pago de los materiales o que surjan desviaciones presupuestarias. Para evitar este tipo de situaciones, conviene pactar desde el principio cómo se van a realizar los pagos. Lo normal es que el constructor cobre a los 60 días de la ejecución del trabajo, un periodo que coincidirá con el cobro de la certificación de obra.
También es muy importante que llevemos un control del acopio de materiales y de la ejecución de los trabajos. La factura que nos presente el constructor debe detallar los trabajos realizados, lo que se conoce como relación valorada, que nos permitirá conocer qué estamos pagando exactamente. Esta factura la entregaremos a la dirección facultativa de la obra (es decir, al arquitecto) para que verifique que todo se realiza conforme al proyecto.
El banco solo financia el proyecto de ejecución material, lo cual significa que debemos evitar bajar el presupuesto para pagar menos impuestos, porque en ese caso no dispondremos del dinero suficiente.
Construir una casa no es como montar un mueble de Ikea. Se entiende que uno quiera intervenir haciendo cosas “por su cuenta” para ahorrar dinero, pero no es la mejor idea, y además el banco no la aceptará.
Por ello lo primero es contratar a un arquitecto, en cuyas manos estará la coordinación de toda la obra y, por lo tanto, también de todos los profesionales que intervienen en ella.
Dichos profesionales son:
- Arquitecto, como máximo responsable.
- Arquitecto técnico o aparejador. Como delegado del arquitecto a pie de obra, tiene un contacto más estrecho con todos los trabajos.
- Coordinador en materia de seguridad y salud en la construcción. Se requiere para obras de relevancia y cuando intervienen simultáneamente trabajadores de distintas especialidades.
- Organismo de control técnico de la edificación u OCT (solo en obra nueva). Además del arquitecto y del arquitecto técnico es obligatoria la presencia de un organismo de control técnico de la edificación solo cuando se deba constituir la póliza de seguro decenal. Se trata de otro arquitecto técnico, que supervisa la ejecución de las obras.
- Laboratorio de control de calidad. Realiza estudios de control de calidad, como por ejemplo el estudio geotécnico del terreno o el de distintos materiales.
Requisitos previos
El arquitecto redacta un documento conjunto denominado proyecto básico y de ejecución. El proyecto básico es imprescindible para que el Ayuntamiento correspondiente nos otorgue la licencia urbanística, mientras que el proyecto de ejecución se necesita para poder iniciar las obras.Asimismo deberá redactar un proyecto de demolición si se precisa derribar algún edificio para iniciar las obras.
También es necesario llevar a efecto un estudio de seguridad y salud en la construcción, que puede ser de dos tipos: básico, si el coste de la obra no supera los 115.000 euros aproximadamente, o completo, para importes superiores. Este último se tarifa por separado, mientras que el coste del básico acostumbra a estar incluido en el presupuesto general del proyecto.
Debemos igualmente tener presente que en ningún caso hay que iniciar obras si la preceptiva licencia urbanística o de obras, sin haber realizado el estudio geotécnico del terreno (en el caso de obra nueva) y sin haber contratado una entidad de control de calidad. Tan pronto como tengamos concedida la licencia entregaremos al arquitecto una copia para que pueda emitir el certificado de inicio de obra y obtener el libro de órdenes. Asimismo le entregaremos el estudio geotécnico, que deberemos hacerlo cuanto antes con el fin de que incluya esta información en el proyecto, que así tendrá una mayor calidad y se adecuará mejor a la realidad.
También es preciso contratar una póliza de seguro que cubra la responsabilidad civil sobre seguridad y salud en la construcción, y la elaboración de un plan de seguridad por parte del contratista y de cada subcontratista, plan que debe ajustarse a lo determinado en el estudio de seguridad del proyecto.
Seguros de garantía para la obra nueva
Si se trata de obra nueva, y en el caso de que preveamos venderla antes de diez años contados desde la fecha del fin de obra, la Ley de ordenación de la edificación obliga a contratar unos seguros de daños materiales.La compañía aseguradora nos pedirá la presencia de una entidad de control de calidad independiente de la dirección facultativa, que a su vez nos solicitará una serie de datos, pruebas y ensayos, entre ellos el mencionado estudio geotécnico.
Estos seguros son los siguientes:
- a) De daños materiales o de caución, para garantizar, durante tres años, el resarcimiento de los daños causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad establecidos por la misma ley, y que se detallan a continuación:
- Higiene, salud y protección del medio ambiente, con el fin de establecer condiciones de salubridad y estanqueidad en el interior del edificio y de salvaguardar el entorno inmediato, garantizando una buena gestión de residuos.
- Protección contra el ruido para preservar la salud y las actividades de las personas.
- Uso racional de la energía mediante sistemas de ahorro y de aislamiento térmico.
- Otros aspectos funcionales de los elementos constructivos o de las instalaciones dirigidos a un uso satisfactorio del edificio.
- b) De daños materiales o de caución, para garantizar, durante diez años, el resarcimiento de los daños causados en el edificio por defectos que tengan su origen en o que afecten a la cimentación y a los elementos estructurales, y que comprometan su resistencia mecánica y estabilidad.
El tomador del seguro es el mismo propietario-promotor, y el beneficiario lo será el usuario final, que puede ser el mismo promotor u otra persona en caso de venta del edificio.
El propietario-promotor también le deberá exigir al constructor un seguro de daños materiales o caución para garantizar, durante un año, el resarcimiento de los daños por defectos de ejecución que afecten a elementos de acabado, seguro que se podrá sustituir por la retención de un 5 % del importe de ejecución de la obra.
El proceso constructivo
Detallo a continuación, en concepto de referencia general y con fines puramente orientativos, las diferentes fases del proceso de construcción.
- Excavacióndel terreno para poner los cimientos: supone alrededor del 20% o 30% de todo el presupuesto de construcción. En el hueco abierto se mezcla hormigón y barras de acero (hormigón armado).
- Estructura:es el esqueleto que soporta todas las cargas del edificio. Para su construcción interviene en primer lugar el encofrador, que alza los pilares y/o las columnas de hormigón armado. En segundo lugar se colocan las vigas horizontales de acero u hormigón armado, y entre ellas las viguetas que sostendrán las bovedillas. Finalmente se echa hormigón por encima de las bovedillas para formar los suelos de los pisos, y se recubre su superficie inferior con yeso para formar los techos.
- Cerramientos:se colocan los ladrillos exteriores para hacer los muros.
- Se alzan los tabiquespara dividir la vivienda en habitaciones.
- Se colocan los dintelesde puertas y ventanas.
- Se construyen la cubiertainclinada y las terrazascon los desagües correspondientes.
- Se instalan las conduccionesde agua, gas y electricidad.
- Se realizan los acabados y embellecimientosde suelos, paredes y techos (baldosas, parquet, yeso, escayola, pintura, etc.), se colocan puertas y ventanasy se alicatan los baños.
Finalización, recepción y ocupación del edificio
Una vez acabada la obra, la dirección facultativa expedirá el certificado final de obra,acompañado con una pequeña memoria descriptiva de las fases de los trabajos, las incidencias ocurridas en su transcurso, la documentación técnica de las eventuales modificaciones y las fotografías correspondientes. A partir de la fecha del certificado comienza a contar el plazo de garantía de los trabajos efectuados. El certificado debe estar visado por los colegios de arquitectos y de arquitectos técnicos, y para su obtención se requiere el abono previo de los honorarios de los técnicos pertenecientes a la dirección facultativa. Si en la obra hubieran intervenido más técnicos con otros proyectos (electricidad, calefacción…), se requerirán tantos certificados parciales como proyectos de obra hayan sido necesarios.
El arquitecto director de obra facilitará al promotor-propietario el libro del edificio, que recoge, además del proyecto inicial, la documentación siguiente:
- Planos del estado final de la obra (en caso de que hubiese habido modificaciones aprobadas del proyecto).
- Relación de los agentes que han intervenido en la edificación.
- Instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones y equipos.
Simultáneamente con el certificado de fin de obra, se redacta el acta de recepción provisional. A partir de ese momento, el promotor-propietario recibe el edificio y comienza el plazo de garantía. En general este documento solo lo exige la Administración para sus obras, mientras que, en el caso de los particulares, causa los mismos efectos el certificado de fin de obra. Sin embargo, recientemente los organismos de control técnico de edificación acostumbran a pedir expresamente el acta de recepción.
El promotor-propietario deberá solicitar a continuación la licencia de primera ocupacióndel edificio al ayuntamiento correspondiente, para lo cual deberá presentar el certificado de fin de obra y la documentación de las eventuales modificaciones.Cabe la posibilidad de que los servicios técnicos municipales realicen una inspección, que será obligatoria en los casos de actividades molestas, insalubres, nocivas o peligrosas. En general, en municipios de reducidas dimensiones este trámite no suele ser necesario.
Superado el plazo de reserva de garantía pactado en el contrato, se emite el acta de recepción definitiva. En este momento conviene que el promotor-propietario revise exhaustivamente la obra para detectar los posibles defectos que puedan haberse producido desde la entrega provisional, para proceder a su corrección. El propietario-promotor está amparado por las garantías previstas en el artículo 19 de la Ley 38/1999 de ordenación de la edificación, y por los seguros obligatorios especificados en el punto 22.
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¿alguna entidad ofrece una hipoteca autopromoción para comprar y reformar integralmente un piso en el centro de Madrid?
Hola Jorge,
Podría ser posible, si bien tu pregunta es muy abierta y no puedo concrétarte tu particular.
Te recomiendo la lectura del último articulo que escribí sobre hipoteca autopromoción o rehabilitación que quizás te puedo ser útil para hacerte una idea.
Buenos días , yo me he metido hace un año en un proyecto de autopromoción en unos chalets de Arooyomolinos, El problema me viene dado al quedarme en paro en el mes de mayo y por supuesto ningún banco me da la financiación necesaria. Hemos entregado a los gestores una cantidad de alrededor de 60.000 € , en el contrato que firmamos quedaba claro que si el problema venia por no conseguir el crédito con el banco por el problema que fuese, estos gestores no debian devolver la señal de 6.000 € mas los 54.000 € restantes que les dimos, todo esto fue seguido, lo único que según contrato ellos se cobrarían la parte de gestión relaizada hasta el momento, que no sabemos que importe supone. Aquí me llega la duda, que cuantia les corresponde de la gestión ( que porcentaje ) y segundo , entiendo que deben de presentarme con documentación toda esa gestión a la que hacen referencia.
Sin mas agradecerle que al menos lea este comentario y seria de agradecer que me aclarase este tema.
Un saludo
Hola Pablo,
Los honorarios profesionales son libres, en consecuencia el gestor puede cobrar lo que estime oportuno.
No obstante todo esto debe quedar recogido por escrito en el contrato. Si no quedo por escrito en el contrato y no estas de acuerdo en lo que te solicitan, te recomiendo que contactes con un abogado.
Hola, me había el siguiente planteamiento y me gustaría saber si es factible.
1. Compra de terreno con ahorro + préstamo personal
2. Venta actual piso y cancelación de préstamo.
3. Iniciar trámites de hipoteca auto promotor.
Gracias!
Hola Salva,
Con los datos que nos has facilitado a priori es una buena opción la forma de plantear la compra y construcción. Vas por el buen camino.
Hola Saludos….tengo una gran duda ….tenemos una hipoteca de autopromotor concedida y ya registrada teniendo un solar en propiedad 100.000e concediendonos el banco 220.000e para construir siendo el valor de las obras 153.000e….mi duda es….debe el banco anticiparme capital para empezar la obra o tengo que disponer de dinero yo y luego certificar ???? Gracias
Hola Eduardo,
Desconozco las condiciones en las que firmaste la hipoteca. Para poder contestarte precisaría que me enviases la escritura de hipoteca. Creo que es mas rápido si le consultas directamente al director de la oficina. Si no te «aclaras con él» podemos volver a hablar.
Hola! Tengo varias preguntas,me gustaría comprar un terreno para hacer mi casa, el terreno me vale 35.000 y me han dado un presupuesto aproximado de 800 € m² construido. La casa tendría 80 m². Me gustaría saber cuánto me saldría en total con todos los gastos, arquitecto, hipoteca etc. GRACIAS!
Buenos días Alejandro,
Te puedo informar que no tendrás gastos de escritura de hipoteca ya que desde el año pasado todos los gastos los asume la banca. En cuanto a los gastos que representa la partida del arquitecto te recomiendo que selecciones 3 ó 4 arquitectos y que solicites un presupuesto. Informarte sobre ello no es posible ya que cada empresa tiene sus tarifas y ofertas.
Buenas tardes Antonio, mi caso es el siguiente, he vendido mi piso y estoy en tramites de comprar una casa, estaria sin hipoteca alguna, en la misma ciudad y estoy interesado en una hipoteca autompromotor i de reforma, me has dejado un poco preocupado porque dices que ha de ser suelo urbano, el arquitecto nos dice que seria obra menor, pero en la nota simple pone suelo rustico aunque esta en la ciudad en las afueras, no se si no estará actualizada …. habria algún problema para concederme ese tipo de hipotecas?
gracias de antemano
Hola Juan,
Tu arquitecto te confirmara lo que puedes y no puedes hacer en el terreno y si tienes dudas lo mejor es ir al ayuntamiento y el funcionario responsable te dará las indicaciones que precises.
En cuanto a pagar la casa a «toca a teja» o bien solicitar una hipoteca, es una decisión que depende de ti. Mi recomendación es que no te descapitalices y te quedes con dinero suficiente para al menos vivir 6 meses sin tener ingresos por si tuvieses algún revés laboral.
Perdon Carlos, una duda que me ha venido a cuenta de esto, no se si esto se podria hacer y en su caso interesar, en vez de comprar la casa con lo que saco del piso la casa a toca teja, ¿interesaría pedir una hipoteca de compra + reforma y aportar el importe de la venta como apotacion a la hipoteca?
Gracias por el artículo, no podía ser mas claro y explicativo.
Comentas en los procesos constructivos que la cimentación es un 20-30% del importe concedido. ¿es también así para una casa prefabricada con estructura de acero, paneles sandwich y fachada ventilada de aluminio? lo pregunto porque como ya sabrás este tipo de construcción necesita una cimentación más ligera.
Muchas gracias.
Hola José Luis,
Gracias!
A priori con las indicaciones que me das debemos considerar que será mas ecónomico. No obstante te recomiendo realices consultes directamente con empresas de cimentación o con la propia empresa que te vende la casa pre-fabricada.
Antonio,
Disculpa, he formulado mal la consulta.
Doy por sentado que la cimentación al ser mas ligera es más económica al igual que la propia vivienda, mi duda es si en la hipoteca de auto promoción el banco seguirá considerando el 20-30% del importe total en la certificación de la cimentación.
Gracias anticipadas.
Hola José Luís,
El porcentaje que indicamos en el artículo pretende ser una orientación sobre los costes de construcción. El banco solo se atendrá al presupuesto que es lo que financiara.
Hola a todos,
Gracias por este post tan esclarecedor. Un familiar de primer grado va a cederme un solar urbanizable. Querríamos construir una casa a partir de modulos de la cual tenemos un presupuesto de 145000€ incluyendo cimentación. De cuanto dinero debería disponer para poder ejecutar la construcción solicitando una hipoteca autopromotor? Muchas gracias.
Hola Helena,
El banco te va a solicitar que dispongas entre el 20% o el 30% del coste.
Cuando dices que un familiar te cede el terreno, entiendo que lo escrituráis a tu nombre. Ya que en caso que solo te lo deje usar el banco te pondrá muchas pegas, tales como menor plazo e importe de financiación y posiblemente mayor precio.
Hola Antonio mi pregunta és dispongo de un terreno en propiedad y e iniciado el proyecto con el arquitecto,a la hora de pedir el dinero al banco, el valor de mi terreno entra en la tasación del banco y se suma al valor total del del proyecto casa más terreno? O solo contaría el valor del proyecto para poder pedir el 80% del total al banco?
gracias
Hola Francesco,
Los bancos por normal general solo quieren financiar entre el 70% y el 80% de todo el proyecto. Lo que implica que tú debes aportar entre el 30% y el 20%.
En la tasación se valora el terreno y el coste de construcción.
Hola Antonio. Me gustaría que me asesoraras, tengo una hipoteca autopromotor (sin gastos de cancelación), el terreno es mío y tenía unos ahorros para construir mi vivienda, solicité una cantidad de hipoteca q preveía que podría necesitar con la intención de utilizar ese dinero para amueblar la vivienda, de momento estamos por el 60% de la construcción y aún no he precisado sacar el dinero de la hipoteca porque la obra lleva un ritmo más lento al que había pensado y mientras tanto mi capacidad de ahorro es buena (he solicitado 3certificaciones de un total de 7 por miedo a quedarme sin dinero) Mis dudas empiezan ahora q se cumple el plazo de la hipoteca (18meses) y tendré q renovar hipoteca o puedo recalcular y sacar dinero de las certificaciones q aún no he necesitado y comenzar a amortizar a pesar de no tener el fin de obra. No sé que hacer, q sería más rentable para mí.
Hola Carmiluve,
Con lo que me indicas creo que lo mejor es que te dirijas a tu entidad bancaria, a ambos os interesa llegar a un acuerdo. Estoy seguro que quedarás satisfecha. Si no fuese así, vuelveme a contactar y analizo con mas detenimiento tu hipoteca y soluciones.
he comprado un terreno de 50000 euros y me he quedado apenas sin dinero la obra que quiero realizar costaria unos 80000 euros crees que el banco me dejaria los 80000 teniendo en cuenta que el terreno es mio y sin cargas ,me adelantaria dinero para empezar las obras?teniendo en cuenta que dispongo de 50000 euros crees que seria mejor vincular la hipoteca a pedir a la compra del terreno es decir solicitar la hipoteca para la compra del terreno y la construcion?
gracias de antemano
Hola Enrique,
Preciso mas datos de ti para contestar la pregunta, no obstante el banco te financiara en el mejor de los casos entre un 70% y un 80% del proyecto y tú tienes que aportar el resto + los gastos. Una solución pasa por aportar un aval que tenga un inmueble libre de cargas donde apoyarnos. Una vez terminada la construcción la hipoteca que hayamos podido hacer sobre el inmueble del aval la pasaríamos a la casa.
Buenas tardes.
Me gustaría hacer una consulta sobre el tema de la autopromoción. Planteo el caso, a ver que soluciones de pago existirían.
Nos estamos planteando cambiar de casa a un chalet de autopromoción (adosado, con lo que dan el proyecto hecho, y en el que se pueden hacer las modificaciones que se crean oportunas, siempre y cuando la edificación lo permita, y elección de materiales tipo solad, azulejos ….)
El caso es que tenemos un piso en propiedad (terminado de pagar) y en el que tenemos que vivir hasta que la obra terminase, por lo que a priori no se podría vender. Siendo esta la idea final (venderlo).
Que opciones existen para hacer frente a los pagos??
Saludos
Mar
Hola Mar,
Con los datos que me indicas en principio no tenemos que tener dificultades en la obtención de la hipoteca. Me faltarían otros datos, como el precio por el que compras, el precio por el que vendes y qué sueldo tenéis. Con todo estos datos podría serte mas preciso.
Tenemos hipotecas especiales para el tipo de operación que queréis hacer vosotros. Si ya habéis decidido la compra, cumplimenta este formulario y nos pondremos en contacto con vosotros https://www.hipotecasplus.es/forms/hipoteca-premium/
Por favor, en formulario indícame que hemos hablado a través del blog.
Hola Antonio.
Dispongo de un terreno de 1000m2 que me han dejado en herencia y he tratado de venderlo sin éxito.
El caso es que hace poco he pensado en alguna opción tipo de poner casas modulares (creo que podrían caber 4 pero deberían ser adosadas como ya hay otras en la zona) y no sé cómo debería hacerlo.
Mi idea sería quedarme con alguna casa y vender las demás pero el proyecto parece de gran envergadura y debería tener compradores potenciales que subvencionaran la operación.
¿Cómo debo hacerlo? ¿Tienes algún artículo-guía?
Muchas gracias de antemano.
Saludos cordiales.
Albert
Hola Albert,
Todavía no hemos escrito ningún artículo al respecto dedicado a la promoción profesional, pero tomo nota y no lo haré más adelante.
En cuanto a lo que solicitas sin experiencia profesional en la promoción es muy dificl que obtengas financiación. Una alternativa sería unirte a alguien que tenga solvencia técnica contrastada y entre los dos llevar a cabo el proyecto.
Decirte, que no parece que ahora sean los mejores momentos para emprender esta iniciativa, te recomendaría que esperases unos meses a ver la evolución del mercado. Claro esta, que depende de donde tengas el terreno y la demanda que haya.
Mi caso es el siguiente:
El terreno cuesta 120.000 más gastos y la construccions otros 120000. Con la venta de un piso que tenemos podemos aportar la compra del terreno.
¿Hay posibilidad de que el banco nos financie la construcción integra?
No entiendo muy bien si el 30/50 % que aporta el banco sería solo de la construcción o de la compra + construcción
Hola Xisco,
Teniendo el terreno libre de cargas es posible que te financiemos el 100% de la construcción. Eso si, tu tendrás que correr con los gastos de escritura y permisos. Si deseas más información cumplimenta este formulario
https://www.hipotecasplus.es/forms/hipoteca-autoconstruccion/
Buenas tardes. Estoy solicitando un préstamo autopromotor. Mi proyecto es poner una casa de madera, el terreno todavía no lo he comprado porque tengo una cita con urbanismo del municipio donde voy a comprar para asegurarme de que se puede hacer la idea que tenemos. Mi duda, si el terreno lo tengo que comprar, entraría en la financiación? Que porcentaje? Y el precio de la construcción de la casa de madera, se le pueden añadir en el cómputo total, gastos de arquitecto, cimientación, licencias y otros gastos derivados…? O que puedo añadir?
Trato de hacerme un cálculo del dinero que debería aportar yo de mis ahorros, pero no me aclaro con este tipo de hipoteca, que entra y que no.
Gracias.
Hola Miriam,
La situación ideal es que tengas el terreno comprado y pagado y al banco le podremos solicitar el 100% de la construcción, tu deberás aportar los gastos de arquitecto, licencias, etc. Si no dispones del dinero, la solución pasa por apoyarte un aval que tenga un inmueble libre de cargas.
Hola Antonio, tengo un terreno escriturado a mi nombre y en el mi novio y yo vamos a construir una vivienda unifamiliar, habría algún problema para solicitar la hipoteca al 50% aunque el terreno no esté a nombre de los dos.
Gracias
Hola Cristina,
Justamento tengo una clienta que se encuentra en la misma situación que la tuya.
Mi recomendación es que tu pareja te compre el 50% del terreno y a continuación soliciteis la hipoteca autopromotor.
Buenas tardes,
quería preguntar que compro un terreno con cimientos y estructura hecha. Falta alzar otro piso. El banco me valoraría el conjunto de obra o lo que hay hecho descuenta para pedir hipoteca???
Buenos días Marc.
El banco valorara el conjunto de la obra.
Buenos días.
Estoy tratando de hacerme una casa en una parcela urbanizable que aún no he comprado.
Hablando con el banco ven viable el proyecto diciéndome que no puedo excederme de 200000€ por mi perfil. Busco un arquitecto que me informa de que el proyecto visado por el colegio de arquitectos es la mitad del precio de construcción. ¿Es normal que esto sea así?
Hola Ángel,
No acabo de entender muy bien la pregunta. Tienes un presupuesto que dice que la construcción vale 10 y el colegio de arquitectos te ha dicho que vale 5?
Por favor, si me lo puedes explicar de otra manera que lo pueda entender, contesto tu pregunta.
Hola Antonio
Los avales solo son de viviendas libres de cargos? O puede ser que alguien te avale porque tiene una cantidad de dinero del 40% por ejemplo? Eso los bancos lo aceptab en hipotecas de autopromocion?
Gracias
Hola Savin,
Los avales se pueden realizar con viviendas o pignorando dinero que tenga alguien, es lo mismo.
buenos días , estoy en proceso de una autopromoción , he firmado hipoteca con banco Santander ,pero para firmar hipoteca de autopromoción me exigieron hacer una escritura de obra nueva en construcción . me solicitaron provisión de fondos y cuando me han dado la factura me han cobrado casi 500€ de una asesora hipotecaria . entiendo que de la escritura de hipoteca se hagan cargo ellos y de la escritura de obra en construcción para yo notaria, impuestos y registro , pero no entiendo que me pasen los honorarios de alguien que fue a firmar en representación de ellos y que yo no he contratado .
mi pregunta es si eso es así , porque si la gestión de la hipoteca de autopromoción la paga el banco y una escritura no puede ir sin la otra , de hecho se hizo todo a la vez , porque a la gestora se le paga dos veces por lo mismo , una en teoría el banco y otra yo, vamos que dos veces por el mismo tramite.
yo creo que de eso puesto que yo no lo he contratado deberían hacerse cargo ellos pero no se realmente a quien le corresponde.
gracias
Hola Carmen,
Los 500 € que te han cargado son por el trabajo que ha realizado la gestoria de liquidar los impuestos, pagar al notario y llevar la escritura al registro a inscribir. Es un cargo que es correcto.
El Banco Santander no te han cobrado nada por la escritura de hipoteca puesto que es algo que asumen ellos tal y como exige la ley.
Buenas! ¿Alguien sabe cuanto tiempo tarda el banco en pagar los % de obra certificados?? llevamos 3 semanas para que nos den respuesta en teoría debería venir el tasador y todavía no a venido el banco no nos da respuesta, la obra continúa y nosotros sin el dinero de la certificación
Hola Cristina,
En principio no debería tardar mas de 2 ó 3 días en hacerte entrega el dinero. Reclama al director de la oficina.
Buenas tardes,
Necesito que me aclaren las dudas que tengo al respecto de las hipotecas de autoconstrucción.
Mi marido y yo hemos visto un terreno urbano que está genial para hacer una casa. El terreno nos cuesta 25.000 €. Hemos decidido comprarlo con un préstamo personal que cancelaríamos cuando vendiéramos un piso que tenemos en venta. Mi pregunta es si nosotros hacemos la casa nueva en el terreno de nuestra propiedad que nos financiarían con la hipoteca de autoconstrucción el 100 %?
Hola Alicia,
Los bancos financian de media entre el 100% y el 80% del coste de construcción, dependerá del banco y de vuestros ingresos y trabajos. Si deseas que consultemos vuestras opciones cumplimenta este formulario
https://www.hipotecasplus.es/forms/hipoteca-autoconstruccion/
Buenas noches.
Tenemos una duda…
En medio de nuestra hipoteca de autoconstruccion, hemos tenido que cambiar de contrata. El banco inicialmente, antes de concedernos la hipoteca, nos hizo presentar presupuesto total de la obra con la contrata inicial. Ahora que hemos cambiado (le llegamos a pagar a la otra contrata una certificación) nos dice el banco que tenemos que notificar el cambio de contrata y ellos tienen que hacer una novación a nivel interno de este cambio de contrata. A nosotros nos solicitan ahora otro presupuesto con esta nueva contrata. Ahora bien, nuestra duda/ preocupación es que si cada vez que cambiemos de contrata (no vamos a hacer todo con la misma ya que siempre que la contrata tenga que subcontratar nos va a salir más caro) tengo que informar al banco del cambio y a quien le voy a dar el dinero que ellos me den… como tienen que hacer una novacion, a mi me van a cobrar algo por esto.
No cambian condiciones de hipoteca, solo que pasamos de pagarle de una persona a otra..
Gracias de antemano
Hola Dácil,
No tienes que tener ninguna preocupación en cuanto a que te puedan cambiar las condiciones de la hipoteca puesto que estan acordadas ante notario.
La cuestión desde nuestro punto de vista es que no es muy prudente ir cambiando de constructor porque esto puede producir cambiar al alza en el presupuesto y si lo haces te quedaras sin terminar la casa.
Hola!
La casa donde vivo tiene una división horizontal de tres pisos, he adquirido la parte de abajo y las otras dos pertenecen a mi padre y me hará una donación de las otras dos. Entonces tendré las tres plantas a mi nombre. Tengo que hacer la agrupación antes de hacer la rehabilitación o luego? La fachada y el tejado están bien, se tendría que reformar el interior, con esas condiciones me concederían el 100% de la hipoteca autopromotor? Y por último, que incluye la hipoteca autopromotor?
Muchísimas gracias.
Hola Toni,
En principio no es necesario que realices una agrupación de fincas, el banco te conceda una hipoteca en función del proyecto que deseas realizar.
En lo que si que se va a fijar el Banco es en la aportación que tu realizas. Es decir, algunos bancos no se fijan tan solo en la garantía que aportas sino también en la aportación que tu realizas a título personal.
Se financia el 100% de coste de construcción / rehabilitación sin contar con los gastos de arquitectos, permisos y escrituras, pero en tu caso nos podemos encontrar que al ser el edificio una donación y no una consecuencia de tu trabajo, nos digan que nos financian solo el 80% del coste de construcción.
Algunos bancos actualmente exigen que los clientes tengan reservas suficientes en lo que se refiere a las construcciones debido a las oscilaciones de los precios de las materias primas que se necesitan para la construcción. Esto es debido a que los presupuestos se pueden disparar.
Buenos tardes,
El banco puede ponerme algun problema para la concesión del autopromotor por el hecho de que el proyecto y la licencia vayan a nombre de otra persona (el actual titular del terreno), que es la que me vendre la propiedad? Es para aprovechar proyecto y licencia.
Gracias
Hola Marina
En principio todo tiene que ir a nombre tuyo, lo que aprovechas es todo el trabajo realizado.
Buenas noches,
Estamos haciéndonos una casa de autopromoción. Firmamos hipoteca en diciembre y nos hemos visto obligados a cambiar de constructora. Con el alza de los precios no podemos pagar la casa tal y como la teníamos inicialmente y hemos hecho una modificación de ella. Aún no hemos hecho ninguna certificación, aunque la estructura ya se terminado, porque al haber hecho una parte solo, la certificación supone el 18% de la obra, algo irreal cuando se traduce al presupuesto. El hecho es que al haber modificado el proyecto (y reducir la casa para poder hacer frente al gasto que teníamos previsto) el banco nos pide la modificación y nos dice que tiene que haber una novación y con esa novación un cambio de condiciones. Tal y como están las cosas, podemos hacer menos con el mismo dinero que nos han concedido.
En una obra de autopromoción siempre surgen imprevistos, modificaciones, aspectos que no se ajustan a lo reflejado en un proyecto inicial… ¿qué se puede hacer con esto?¿Estas novaciones que exigen el banco se pueden pelear para que no afecten a las condiciones?¿Todas las modificaciones tienen que notificarse al banco? Por ejemplo: si el proyecto incluye una piscina y al final, el presupuesto se lo lleva la casa y no se hace la piscina ¿no puedo disponer del capital íntegro que me han concedido?
Gracias de antemano por la respuesta
Hola Marian,
Así es, todas las modificaciones de relevancia (como es tu caso) hay que notificarlas al banco.
Previo a la firma de la escritura de hipoteca, firmasteis la Declaración de Obra Nueva, que es la descripción de la casa que tenéis intención de construir. El banco, entre otros requisitos, os ha concedido la hipoteca en base a la garantía que supondrá la construcción. Si esta cambia drásticamente hay que realizar una novación de hipoteca y adaptarla a lo que vais a construir.
Dadas las circunstancias actuales de subidas de tipos de interés, el banco al conceder una nueva hipoteca aplica los nuevos tipos de interés.
Finalmente indicarte que en las hipotecas autopromoción se entrega el dinero por certificaciones de obra y nunca de golpe como es el caso de las hipotecas tradicionales.
Hola!
A ver si nos puedes echar una mano, ¡muchísimas gracias!
Tenemos un proyecto visado para construir una casa, la licencia de obra a punto de llegar y el terreno comprado. Ahora estamos buscando hipotecas y nos están diciendo que financian, como máximo, el importe del proyecto visado por el arquitecto.
El problema es que el presupuesto real, el de obra de nuestro constructor, es mucho mayor, el triple.
¿Esto es habitual?
Desde que el arquitecto hizo el proyecto, todo se ha encarecido mucho, y además parece que tiró los precios por abajo. Conclusión: presupuesto de obra mucho más caro.
¿Saben si el valor de tasación viene marcado por el proyecto visado? ¿No por el presupuesto de obra real?
A ver como lo podemos resolver…
¡Gracias!
Hola Javier,
Tendrás que modificar el proyecto y revisar de forma concienzuda el presupuesto, además de tener listo dinero por las subidas que puedan continuar habiendo por los materiales.
Mi recomendación es que si vas justo de dinero es que pospongas la construcción pasado un tiempo que veamos estabilidad en los precios o bajadas de los mismos.
Buenas,
Actualmente dispongo del 20% de participación de un terreno (280m) pagado y libre de cargas para hacer un bloque de pisos, el proyecto básico ya está aprobado y pagado, las licencias y tasas de obra tambien.
La idea es quedarme con un inmueble y local comercial y vender todo lo demás al finalizar la construcción. La cuestión es, ¿Me daría el banco el 100% del precio de construcción? Por el 20% de participación que dispongo la suma serían 250.000€ (3 inmuebles, 2 garajes y 20% de local comercial)
Y si el banco me diera el 100% ¿Cuales serían los porcentajes de la hipoteca que el banco iría adelantando durante la construcción?
He de añadir que el terreno está situado en una zona centrica de ciudad en primera linea de playa en un pueblo turistico.
Gracias y saludos.
Hola Merino,
Los bancos nos financian el 100% a los promotores. Tienes que acreditar experiencia profesional mostrando otras promociones, aportar el suelo libre de cargas, preventas de al menos 60% – 70% de la obra y un 30% ó 40% del presupuesto.
Una solución para encontrar mayor importe de financiación es acudir a inversores privados. Los bancos no financian actualmente obras de pequeños promotores.
Que IVA llevan las facturas para justificar los gasto del préstamo autopromotor en un proyecto de rehabilitación de una vivienda.
Hola José,
El IVA de los industriales que te van a hacer la obra debe llevar IVA.
Buenos días queremos pedir una hipoteca de una obra de autoconstrucción para hacernos la casa por dentro ya que la estructura ya la tenemos, y mi nómina es muy baja, el banco me dice que con la nómina de mi marido ya estaría pero como es una donación esta obra que tendría que darle el 25% de las escrituras para poder darnos la hipoteca. Es correcto? Mi marido no me puede avalar ya que no tiene ninguna propiedad.
Hola Juana,
Lo que te propone tu banco es una solución y es correcto y nosotros te propondríamos lo mismo.
En todas las operaciones financieras hay que pensar en la parte fiscal y en este caso se tributaria por donaciones. Pero como nosotros no somos expertos y tu gestor del banco tampoco te recomiendo que acudas a un asesor fiscal, serán 60€ o 90€ bien invertidos. Hacer las cosas bien desde el principio hace que en el futuro no tengas que acordarte de aquello que hiciste en el pasado.
Buenas, tenemos firmado ya el préstamo autopromotor con el banco, pero resulta que la constructora ha quebrado, y ahora las nuevas constructoras con las que estamos hablando nos incrementan el presupuesto mucho puesto que han subido muchísimo los precios de materiales, transporte, etc. Ya lo teníamos ajustado y el préstamo concedido también. Mi pregunta es, podemos modificar la volumetria de la vivienda a construir y los metros cuadrados para reducir el tamaño y también el importe del nuevo presupuesto sin que nos afecte al préstamo o el banco nos reclamará dinero cuando al certificar vea que no se han construido los 100 metros sino 80 y que no hay 3 habitaciones sino 2? Nuestra idea es quitar la planta de arriba y hacer solo una planta, en el proyecto presentado y aprobado para el préstamo había dos plantas. Lo que no podemos es que nos reduzcan el préstamo, puesto que el importe concedido que tenemos lo necesitamos íntegro aún reduciendo la casa.
Hola Miriam,
Desafortunadamente esta situación se esta repitiendo con frecuencia.
Tienes que comunicar al banco la situación que tienes y buscar soluciones conjuntamente. Este te dirá que tienes que tienes que rehacer el proyecto, presupuesto y permisos y volver a solicitar la hipoteca.
Las hipotecas Autopromocion no son flexibles, ten presente que en la escritura de declaración de obra nueva informaste que ibas a construir una vivienda de dos plantas y ahora la vas a hacer de una planta y la realidad juridico tiene que casa con la realidad física no puede haber otra cosa distinta.
Buenos días.
Expongo nuestro caso. Hemos comprado un terreno hipotecando una vivienda habitual que estaba fuera de cargas. Tenemos pensado hacernos es ese terreno una casa y que sea nuestra vivienda habitual, pero si conseguimos vender la actual. La cuestión es que tengo el proyecto de la futura casa hecho entero y dividido en 2 fases, en la primera sería construir parte de la estructura y el patio con la piscina. Para ello, pretendo pedir un préstamo de autoconstrucción, dispongo demás del 50% del coste, por lo que sólo sería un préstamo sobre el 30 o el 40% del valor de la obra.
La cuestión es la siguiente, pretendo dejar la parte de vivienda que se va a construir se dejaría en bruto hasta que vendiera mi casa actual y pasara a la segunda fase de la construcción de la casa nueva entera, entonces, con respecto al préstamo inicial ¿Qué pasa si no termino la construcción completa de esa fase como pretendo? Es decir ¿Hasta que parte de dinero el banco me entregaría? Y ¿Podría ir pagando el préstamo en función de lo que me hubiese entregado el banco? ¿Qué problemas legales implicarían el no acabar la obra y no poder tener un certificado de primera ocupación?
Por último, si el banco me concede ese préstamo y, a continuación, pasado un tiempo vendo mi casa y continúo con la obra, con la segunda fase ¿Habría que modificar ese préstamo inicial? ¿Se podría ampliar si fuese necesario?
Muchas gracias por su atención.
un saludo
Hola Juan Carlos,
Las hipotecas autopromoción son hipotecas muy rigurosas y solo se conceden siempre y cuando tengamos el terreno comprado, el proyecto y la licencia de obras. El banco concederá la hipoteca siempre y cuando con ella se finalice la obra en un plazo determinado, no es posible dejarla a medias.
Si como indicas ya tienes el terreno comprado y libre de cargas puedes solicitar una hipoteca autopromotor para hacer la obra e irás pagando a medida que vas disponiendo, existiendo la posibilidad de conseguir una carencia de capital que te haga asumible el pago de la hipoteca que has realizado para la compra del terreno y el de la nueva hipoteca.
Si esto que te propongo no es posible, mi recomendación es que esperes a vender la casa y a continuación realices todo el proyecto.
Buenos días:
Estoy pensando en reformar una casa que he recibido por donación de mi padre y me gustaría saber si con la hipoteca autopromotor sería posible. La casa tiene el tejado y las paredes por fuera de piedra en buen estado, pero por dentro se tendrían que cambiar los forjados de cabirones por vigas y bovedilla. En definitiva, el envoltorio está bien pero por dentro se tiene que reformar todo. La casa consta de tres plantas y suma 180 m2. Más o menos a cuanto ascendería la rehabilitación? Cuales son los pasos a seguir? El banco me podrá financiar el 100% si pongo de aval la casa?
Muchas gracias!
Hola Antonio,
Sí, la hipoteca denominada autopromotor o autoconstrucción sirve para una rehabilitación integral.
Para ello precisaras del proyecto, del permiso y del contrato con el constructor o reformista.
Dependiendo de tu perfil a lo mejor sería posible encontrar un banco que te financie el 100% o que solo tengas que aportar un 20% de coste.
Buenas! Nosotros disponemos de solar propio escriturado y registrado. Ahora mismo estamos a puertas de acabar el proyecto básico. Por otro lado tenemos el estudio geotécnico hecho y la licencia de obra en mi pueblo (al estar en vistas de crecimiento por despoblación es gratis, aunque hay que pedirla)
Mi duda es, el banco me financiará sobre la cantidad que conste en el proyecto? En este caso 300.000; me financiara 240.000 y yo tener el 20% para entregar de inicio. Existe algún coste más asociado a la hipoteca??
Hola Priscila,
Respecto a tu pregunta, el banco solo te financiará el 80-100% del coste de la construcción, esto no incluye el IVA.
Los otros gastos que te vas a encontrar son:
1.Coste de certificación de obra. Que es la visita del arquitecto del banco que tiene como finalidad comprobar la construcción realizada y que te continúen dando financiación.Su coste varía de una entidad financiera a otra, pero para que te haga una idea va desde 100€.
2. Coste de de obra en construcción
3. Coste de escritura de final de obra.
Un saludo.
Buenas tardes,
He leído que este tipo de hipotecas de autopromoción precisa de un terreno en propiedad. Me gustaría saber que alternativas me recomiendan para mi caso. Quiero comprar un terreno urbanizable que cuenta con una casa sin terminar de construir por 70.000 euros y la finalización de la obra la estimo (puede variar) en torno a 40.000 euros (mis actuales ahorros). No dispongo de nada en propiedad, pero tengo un salario muy estable de más de 2.700 euros.
Gracias.
Hola Luis,
Los bancos no se sienten cómodos financiando terrenos y habitualmente es una operación que suelen denegar. En el mejor de los casos financian el 50% del precio de compra y si aportas una garantía adicional puedes conseguir mas seguridad en la concesión de la hipoteca y quizás mas financiación.
La operación que deseas hacer aunque haya una casa a medio construir sigue siendo un terreno ya que la casa como es lógico no esta declarada. La única opción que tienes es aportar un aval que tenga un inmueble libre de cargas para la compra de lo que ahora hay y cuando termines la construcción pasas la hipoteca que has hecho sobre la casa del aval a tu nueva casa.
Antes de comprar, te recomiendo que acudas a un arquitecto para revise si la construcción cumple con el perfil de casas que quiere el ayuntamiento y que no haya ninguna orden de derribo.
Hola Buenas noches. Mi caso es el siguiente: hace un año comenzamos las obras de nuestra vivienda y sacamos una hipoteca de autopromoción por certificaciones. Hemos ido recibiendo el dinero en disposiciones tras las tasaciones, pero ahora, que hemos terminado, hemos presentado al banco el certificado final de obra del tecnico, y además nos exigen también Licencia de Primera Ocupación, algo que no viene descrito en la minuta de notaría, la cual recoge en las clausulas que habla sobre las disposiciones, que dicen, en su clausula a) que se dipone de un 85% del total en base a certificaciones .
y de su clausula b) que literalmente dice: «Y del 15%, mediante la presentación ante —— BANCO de la certificación del técnico competente de finalización de las obras conforme al proyecto aprobado y Declaración de fin de obra»
Si en la minuta no aparece nada sobre licencia de primera ocupación, ¿el banco puede exigirmela ? O de lo contrario, mediante representación con abogado o de forma personal, ¿podríamos instar al banco a darnos el 15% restante tal y como aparece en la minuta?
La licencia de ocupación en ciertos ayuntamientos puede dilatarse en el tiempo y no podemos esperar ya que necesitamos ese restante para poder pagar cuanto antes. Me seria de gran ayuda su consejo, muchas gracias de antemano.
Hola José,
Es habitual que el banco te solicite la licencia de primera ocupación y de hecho en las conversaciones que debiste mantener al inicio te lo debieron explicar. Otra cosa es que no se hicises o no te acuerdes.
Mi recomendación es que mires de negociar con el banco y hacerles ver lo que indica la escritura y en paralelo solicitar la licencia de primera ocupación.
Poner esta situación en abogados no te lo recomiendo, porque es muy posible que el ayuntamiento responda antes de que tengas juicio. Si que puedes utilizar un abogado para que negocie en tu nombre y presentar una queja en atención del cliente del banco.