Hipoteca o Leasing para adquisición de locales comerciales

20 abril, 2022 | Raquel Ruiz

CARACTERÍSTICAS DE LOS PRESTAMOS PARA LA ADQUISICIÓN DE UN LOCAL COMERCIAL

Si estas interesado en adquirir un local comercial, ya sea para realizar tu actividad económica o profesional, o bien como inversión para luego alquilarlo, te damos las claves que debes saber antes de comprar.

Dado el contexto actual que estamos viviendo, la compra de un local comercial como inversión es una gran opción. La rentabilidad que ofrecen los bancos por los ahorros en depósitos es mínima, invertir en bolsa es una montaña rusa de subidas y bajadas, como se ha visto ahora con el COVID, las criptomonedas es una inversión de alto riesgo, y el sector inmobiliario es una inversión más segura y estable, con una rentabilidad muy interesante.

Invertir en locales comerciales es una gran oportunidad en tiempos de COVID, siempre que sea a un precio razonable de mercado y localizados en zonas con demanda. Comprar un local para después alquilarlo ofrece una rentabilidad bruta muy superior a la que se obtiene en inversiones en viviendas para luego alquilarlas.

Las hipotecas varían en función del tipo de inmueble que queramos adquirir. No tienen las mismas condiciones de financiación una hipoteca para la compra de un local comercial que para la compra de una vivienda.

Para los prestamistas supone un mayor riesgo conceder una hipoteca para la compra de un local comercial que para la compra de una vivienda, ya que, si nos encontramos con dificultades económicas, estos proyectos correrán mayor riesgo en caso de producirse algún impago.

También se tendrá en cuenta la ubicación del local comercial, la actividad, su rentabilidad y la capacidad financiera del negocio. En función de la ubicación del local o nave industrial es posible que el banco sea más exigente a la hora de financiar. La financiación será más alta en mejores ubicaciones. Lo mismo ocurre en función del estado del local y si hay que hacer o no reformas. Su estudio se realizará en profundidad.

PLAZOS DE AMORTIZACIÓN

El plazo de devolución que el banco ofrece se encuentra entre 15 y 20 años aproximadamente. Estos plazos son más cortos que las hipotecas vivienda. Al ser el período de devolución del préstamo más corto, sus cuotas serán más elevadas que en el préstamo para la compra de una vivienda. En consecuencia, se necesitará una mayor aportación de ahorros iniciales si queremos comprar un local.

TIPOS DE INTERÉS

Los tipos de interés de los préstamos van relacionados con el destino del dinero. No es lo mismo solicitar un préstamo para la compra de una vivienda, bien de primera necesidad, que solicitar un préstamo para inversión. Si el préstamo se solicita para inversión, tendrá un coste más elevado.

Si es una empresa quien compra, el tipo de interés lo dará el Rating que tenga (capacidad para pagar deudas). Es decir, los precios varían en función del rating que tenga cada empresa, por eso no se puede dar un precio estándar.

PORCENTAJE DE FINANCIACIÓN

El importe que el banco nos va a prestar está en torno al 50%-70% del precio de venta. Dado que el porcentaje que financian es menor que lo que nos prestan en la hipoteca vivienda, los ahorros que debamos aportar deberán ser mayores cuándo compremos un local comercial. En estas hipotecas, la financiación del 100% del precio no es viable. Se han de poder aportar recursos propios.

GASTOS QUE ASUME EL COMPRADOR

La Ley hipotecaria de 2019 redujo los gastos que los compradores debían pagar por la firma de una hipoteca, trasladando el coste de Registro de la Propiedad, Notaría y Gestoría, al banco. Ahora bien, estos gastos tan solo los asume el banco si la hipoteca que se otorga es para la compra de vivienda, por tanto, se debe tener en cuenta que, para comprar un local comercial, además de tener que pagar los gastos asociados a la compraventa, también se deberá pagar los gastos asociado a la firma de la hipoteca, que como indico arriba son Registro de la Propiedad, Gestoría y Notaría.

IMPUESTOS

Cuando se compra un local comercial hay que pagar impuestos. En función de donde se encuentre el local, el tipo de vendedor, su uso y el tipo de transmisión que se trate, se pagará un impuesto u otro.

Si es una primera transmisión, la compra está sujeta a IVA y AJD, mientras que, si se trata de segundas y sucesivas transmisiones, se pagará Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. (ITP)

Si el vendedor es una empresa se tributará por IVA.

Entendemos por primera transmisión la venta de obras nuevas, así como las edificaciones arrendadas sin opción a compra que se vendan antes de 2 años de uso ininterrumpido por el arrendador.

Como segundas transmisiones, y por tanto, tributarán por ITP, encontramos las siguientes:

• Las segundas y siguientes entregas de edificaciones. Es decir, aquellos inmuebles que ya han sido vendidos en alguna ocasión.
• La entrega realizada por parte del promotor después de haber utilizado el inmueble su propietario de forma ininterrumpida por un plazo igual o superior a 2 años.
• La entrega realizada por el promotor después de la utilización ininterrumpida del inmueble por titulares con derecho a uso y disfrute, o por alquiler sin opción a compra, por un plazo igual o superior a dos años, cuando el que compra es una persona distinta del que tiene derecho a usarlo o al arrendatario.

REFORMAR UN LOCAL COMERCIAL EN VIVIENDA

La compra de locales comerciales para convertirlos en vivienda es cada vez más habitual. Si estas pensando en esta opción, deberás saber que las condiciones del préstamo serán las de la compra de un local comercial, independientemente que a posteriori se considere vivienda y su uso sea tal.

¿TODOS LOS BANCOS OFRECEN HIPOTECA PARA LA COMPRA DE LOCALES COMERCIALES?

Pues la respuesta es no. La oferta en España para esta hipoteca es reducida, y con poca información publicitaria sobre sus tipos. Los bancos no pueden ofrecer un precio genérico, sino que han de realizar un estudio específico y en profundidad para cada negocio, autónomo o PYME.

Por ello, la Banca online no ofrece hipotecas para locales comerciales, dado que requiere un completo estudio de negocio, y dada su estructura digital, le resulta complicado o poco rentable esta oferta de hipoteca.

EL LEASING INMOBILIARIO

El leasing inmobiliario es un arrendamiento financiero, sólo destinado a finalidades empresariales o profesionales. Por lo tanto, no se incluye en esta opción la compra de un local para luego alquilarlo y sacarle una rentabilidad; este producto va dirigido a la compra de locales comerciales para ejercer en ellos actividad profesional.

Cada vez más se está utilizando este producto financiero para la compra de locales comerciales, dado que supone una serie de ventajes si lo comparamos con la hipoteca para la compra de locales. Se obtiene 3 ventajas:

1. Ventajas financieras:

• Permite obtener una financiación superior a la hipoteca, pudiendo llegar al 100% del valor de adquisición.
• El IVA o IGIC de la compra lo paga el banco.
• Se puede elegir cómo pagar las cuotas: primeras cuotas más elevadas, constantes o bien crecientes.
• Compatible con líneas ICO.

2. Tiene ventajas fiscales:

• Tanto los intereses como el IVA o IGIC del pago de las cuotas son deducibles con carácter general.
• Permite la amortización acelerada del bien en el Impuesto de Sociedades o IRPF, sin afectar a las cuentas de resultados.
• No se paga Actos Jurídico Documentados.

3. Al final del contrato existe la opción de compra.

La duración mínima del contrato es de 10 años, sin importe mínimo, y tú eliges cómo pagar. Además los intereses será lo primero que se pague, abaratando el coste financiero