Hipoteca para no residentes: claves y cuestiones

13 enero, 2021 | Antonio Beltrán

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Hoy voy a hablar sobre las hipotecas para no residentes, es decir, para aquellos que no tenéis vuestro domicilio fiscal en España.

Veamos qué pasos debéis seguir si no sois residentes fiscalmente en España y precisáis de una hipoteca porque deseáis comprar una vivienda.

Lo principal será la obtención del NIE: aunque no es imprescindible para poder iniciar las gestiones con las entidades financieras, sí lo vamos a necesitar para formalizar cualquier documento, así que nos conviene ponernos manos a la obra para su obtención como primer paso. ¿De qué manera? Lo más recomendable es pedir cita previa vía online en la Sede electrónica de Administraciones Públicas

¿Qué documentación necesitaré para obtener el NIE?

– El impreso EX18 rellenado en castellano y por duplicado, se puede descargar para imprimir desde aquí

– Original y fotocopia del documento que acredite el objeto de la obtención del NIE: contrato laboral, inversión, adquisición de inmueble, etc.

– Original y fotocopia del pasaporte además de 2 fotos tamaño carnet. Si el solicitante no es residente de la UE, deberá aportar también su visa, tarjeta de embarque, u otro documento análogo que certifique su entrada en España.

– Abonar la correspondiente tasa de 10,71 € para la obtención del NIE.

– Rellenar este formulario y realizar la liquidación en cualquier banco

Es muy importante llevar toda la documentación necesaria y las tasas pagadas el día de la cita presencial, ya que de lo contrario deberemos volver a pedir cita otra vez.

Una vez que obtengamos el NIE (suelen tardar entre dos y cuatro meses),

¿Qué documentación necesitaremos para poder tramitar una hipoteca?

Las entidades bancarias españolas requieren la siguiente documentación para iniciar la tramitación de una hipoteca:

– Fotocopia del NIE, pasaporte o certificado de no residente.

– Registro de los activos de los que se dispone en el país de residencia (saldos bancarios, propiedades).

– Declaración de Hacienda del último año.

– Contrato de trabajo y últimas tres nóminas del país de residencia.

– Extracto bancario de la cuenta en la que se ingresa la nómina o análogo de los últimos 6 meses.

– Últimos 3 recibos de préstamos y similares: tarjetas de crédito, préstamos personal, etc.

– Certificado de residencia fiscal.

– Realizar y aportar un contrato de arras, en el que se paga una cantidad a cuenta del inmueble que se desea adquirir.

– Abrir una cuenta bancaria en España: aunque no es imprescindible hacerlo de manera inmediata, facilitará mucho el proceso a la hora de realizar cualquier depósito o pago.

 

¿Qué impuestos conlleva la compra de una casa para un no residente?

A la hora de comprar una vivienda en España hemos de tener en cuenta que tendremos que hacer frente a los siguientes gastos:

– El tipo del IVA aplicable para una vivienda nueva es del 10 % de su importe escriturado, excepto si se trata de viviendas de protección oficial en régimen especial o de promoción pública, casos en los que el tipo impositivo es del 4 %.

– Si la vivienda es de segunda mano, el impuesto a liquidar será el de Transmisiones Patrimoniales (ITP) . La cuantía del ITP varía según cada Comunidad Autónoma, siendo el País Vasco la región más económica de España en referencia a este impuesto, con un 4% como tipo impositivo y Cataluña o Valencia de las más caras, con un 10%.

– En cuanto al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que antes debía hacer frente el comprador en la escritura de hipoteca, pasó a ser a cuenta del banco a raíz de un decreto ley que entró en vigor en noviembre de 2018. No obstante, sigue siendo a cuenta del comprador exclusivamente en la escritura de compraventa para vivienda de obra nueva, que en este caso se paga IVA + IAJD, siendo el 1,5% el tipo impositivo mas alto que tienen algunas comunidades autónomas.

Otros gastos que también deberemos afrontar pueden ser el de la nota simple que se solicita al Registro de la Propiedad, la tasación de la vivienda (400-550 €) y los honorarios del bróker que dependen de la dificultad en la obtención de la hipoteca.

¿Qué impuestos conlleva ser propietario de un inmueble en España?

– IBI: El Impuesto de Bienes Inmuebles se paga de manera anual en el correspondiente ayuntamiento, dependiendo su importe del valor catastral del inmueble en cuestión.

– Tasa de recogidas de basuras.

– IRNR: El Impuesto de la Renta de no Residentes se aplicará en el caso de que la persona no residente obtenga beneficios provenientes del alquiler del inmueble. El tipo impositivo será del 19% o 24%, dependiendo del país de residencia.

– Plusvalía: en el caso de que un residente obtenga beneficios fruto de la venta de un inmueble sito en España, deberá abonar dicho impuesto en el correspondiente ayuntamiento.

– El Impuesto sobre el Patrimonio (únicamente en el caso de poseer bienes por un valor superior a 700.000 €).

¿Por qué si cobras tu nómina en según qué moneda no te darán una hipoteca en España?

La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, restringe de manera concreta la concesión de hipotecas a aquellas personas que obtengan sus ingresos en una divisa diferente al Euro.

El artículo 20 de la antedicha Ley recoge la posibilidad de que el hipotecado (deudor) exija al banco, en cualquier momento de la duración de la hipoteca, el cambio de moneda a aquella del estado en el que resida o aquella moneda en la que perciba la mayor parte de sus ingresos. Esto significa que un residente en Brasil con una hipoteca en España podría pedir legalmente que se convirtiera la divisa de su hipoteca de Euro al Real Brasileño, por poner un ejemplo. Esta situación resulta compleja para los bancos, ya que les conlleva asumir mucho riesgo debido a las fluctuaciones monetarias, así que esta situación ha generado que muchos bancos se limiten a otorgar hipotecas a residentes de la Eurozona, o en su defecto, de países con políticas monetarias estables y amigables, como EE.UU, UK y algunos países escandinavos.

Esto puede llegar a ser un problema para muchos trabajadores españoles que trabajan para multinacionales en otros países, especialmente África, Asia y Latinoamérica, aunque como casi todo problema, también tiene su solución, como comentamos a continuación.

¿Cuál es la vía más rápida para conseguir una hipoteca en España por parte de un no residente?

Si estamos realmente interesados en adquirir un inmueble en España siendo no residentes, la manera más eficaz es, sin duda alguna, a través de un Intermediario de Crédito Inmobiliario, o bróker hipotecario, como se les suele conocer normalmente. La figura del bróker hipotecario está perfectamente reglada y supervisada por el Banco de España y son profesionales que se dedican en exclusiva a la gestión y tramitación de todo tipo de hipotecas.

Un buen bróker hipotecario es el aliado perfecto para buscar y tramitar una hipoteca para no residentes, ya que enviándole toda la documentación necesaria, él realizará una criba en los bancos que mejor se adapten al perfil del solicitante. Sobra decir que la operativa de un buen bróker puede y suele ser online, facilitando así las gestiones para realizar todos los trámites. Además de guiarnos y asesorarnos de principio a fin en todo el proceso, -incluida toda la documentación necesaria-, nos procurará las mejores hipotecas para no residentes del mercado bancario, ya que al ser un profesional independiente, realiza la búsqueda más exhaustiva posible.

¿Cuáles son las condiciones de una hipoteca para no residentes?

En líneas generales, podemos decir que las hipotecas para no residentes no suelen superar el 70% del valor de tasación, con unos plazos que oscilan hasta los 30 años. Estos valores son a título orientativo, ya que un buen bróker hipotecario puede conseguir mejores condiciones, siempre y cuando el perfil y solvencia del solicitante sea el adecuado.

Así mismo, y para evitar problemas de impagos, los bancos no otorgan hipotecas cuya cuota mensual supere el 35% de los ingresos del titular.

En definitiva, conseguir una hipoteca para no residentes es un poco más complejo que para un nacional, pero nada que un buen bróker hipotecario no pueda solventar gracias a su experiencia en tramitar todo tipo de hipotecas.