La Comunidad de Madrid avala a sus jóvenes

28 octubre, 2020 | Antonio Beltrán

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Recientemente, y enmarcado dentro del Debate sobre el Estado de la Región, la presidenta de la comunidad madrileña, Isabel Díaz Ayuso, ha anunciado una serie de ayudas para la adquisición de viviendas, especialmente enfocado a los jóvenes.

Este programa, conocido como Primera Vivienda, está destinado a aquellos jóvenes menores de 35 años que buscan adquirir su primera vivienda pero no disponen de ahorros.

La comunidad madrileña destinará un total de 12 millones de euros para avalar al menos 5.000 viviendas a estos jóvenes que son solventes pero no disponen de los ahorros necesarios para que un banco les apruebe una hipoteca.

En la actualidad, la regla imperante en las entidades bancarias es la de otorgar un máximo de un 80 % del valor de la tasación (aunque hay excepciones), así que el que quiera acceder a una hipoteca deberá contar con al menos el 10 %  del precio de compra en ahorros. Además, deberemos añadir un 7 % más aproximadamente en concepto de gastos de compraventa.

Con el plan Primera Vivienda, la comunidad avalará un 15 % de cada operación, facilitando así el acceso a una hipoteca por parte del solicitante. Las viviendas objetos de estos beneficios oscilarán entre los 80-90 m², contarán con dos o tres habitaciones y se moverán en un rango de precios de 150.000 a 400.000 €. Los inmuebles podrán ser de nueva construcción o de segunda mano.

Ana Botín, por otra parte, está presionando para que el gobierno central apruebe medidas similares a nivel nacional, tal y como expuso en su comparecencia en septiembre en el Pleno Extraordinario de la Cámara de España. La oferta de Ana Botín, que ya explicó en el mes de mayo, pasa porque los bancos financien a los jóvenes el 95% de la vivienda, con el 20% (lo que supondría la entrada) avalado por el Gobierno y que el cliente solo necesite aportar el restante 5%. Según Botín, si este plan entrase en vigor y se construyeran 150.000 viviendas, se crearían más de 500.000 nuevos puestos de trabajo y se salvarían de la quiebra muchos autónomos y pymes que viven de la construcción.

Así mismo, la presidenta del Banco Santander afirma que de los 3,5 millones de personas que viven de alquiler en España, al menos 1,5 millones optarían por la compra si tuviesen acceso a una hipoteca.

De momento la propuesta de Ana Botín ha caído en saco roto ya que Calviño, vicepresidenta tercera, ha declarado que el Gobierno ya está trabajando en facilitar el acceso a la vivienda a los más jóvenes mediante el alquiler.

https://www.eleconomista.es/empresas-finanzas/noticias/10750076/09/20/Botin-presiona-al-Gobierno-para-que-ceda-a-su-plan-de-avalar-la-entrada-de-la-hipoteca-a-los-jovenes.html

¿Existen alternativas?

Si no somos de Madrid, o somos mayores de 35 años no podemos acceder a estas ayudas, al menos, de momento. Dicho esto, y sabiendo que los bancos no suelen conceder hipotecas por más del 80 % del valor de tasación, la realidad es que acceder a una vivienda sin contar con ahorros es una tarea difícil, aunque no imposible. Para ello es necesario contar con un aval que tenga un inmueble libre de cargas. 

Y es que el precio de la vivienda en España, sobre todo en las grandes ciudades, no está en consonancia con el nivel salarial.

A modo de ejemplo, el precio por m² en la comunidad de Madrid es de 2.779 €/m², llegando a los 3.665 €/m² si hablamos de Madrid capital. Por otra parte, el precio de los alquileres está igualmente disparado en estas ciudades, lo que hace que de cada vez más gente se plantee adquirir una vivienda en lugar de seguir de alquiler. Por no cambiar de ciudad, el precio medio de alquiler de una vivienda en Madrid sobrepasa los 15 € m², llegando a los 20 €/m2 en las zonas más céntricas.

Por otra parte, ya hace algún tiempo que bancos como el Banco Sabadell están estudiando comercializar hipotecas con un seguro de caución. Este tipo de seguro funciona como un aval para el solicitante, y en caso de no poder atender los pagos, sería la aseguradora la que debería indemnizar al banco. También en cierto que en caso de embargo, sería la compañía aseguradora la que, una vez pagada la deuda al banco, se podría adjudicar la vivienda. Este modelo de financiación hipotecaria apoyada por un seguro ya funciona hace años en países como Francia, donde aproximadamente un 25 % de las operaciones hipotecarias se formalizan mediante un seguro de caución.

Evidentemente, el coste de este seguro lo debería asumir el cliente, aunque su coste no parece nada descabellado. Según la consultora Alvarez & Marsal (A&M), el coste de este tipo de seguros vendría siendo de algo menos de 2.000 € durante la vida de una hipoteca media de 150.000 €. https://www.expansion.com/empresas/banca/2019/12/11/5df0d0b8e5fdea727f8b4658.html

Otra vía que está encima de la mesa es la de ofrecer el seguro de caución por el 20 % del valor de la vivienda, siendo el restante 80 % garantizado de la manera habitual. Con esto, las entidades bancarias podrían ofrecer financiaciones al 100 % sin correr demasiados riesgos. https://www.expansion.com/empresas/banca/2019/09/30/5d919b96468aeb432a8b46a9.html

Lo primero, antes de embarcarnos en intentar conseguir una hipoteca, es que debemos estar razonablemente seguros de poder pagarla. Una buena regla para no sobre endeudarnos es que el importe mensual a pagar no suponga más de entre un 35 % ó 40% de nuestros ingresos. Cuanto menos, mejor, ya que iremos más desahogados. Si cumplimos esta regla, gozamos de una mínima estabilidad laboral (2 años de contrato indefinido, por ejemplo) pero no disponemos de los ahorros suficientes, nos conviene mucho acudir a un bróker hipotecario independiente para que estudie nuestro caso en particular, ya que con un buen aval, por ejemplo, nuestro bróker sabrá negociar con los bancos para conseguir una hipoteca o buscar otras opciones en caso de haberlas.

Independientemente de si somos de Madrid o no, estar asesorado por el mejor experto hipotecario es algo imprescindible si queremos encontrar una hipoteca realmente buena, tanto si gozamos de una excelente situación financiera como si necesitamos que alguien estudie nuestro caso de la manera más precisa y profesional.