La importancia de las verificaciones registrales

5 diciembre, 2012 | Antonio Beltrán

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El agente inmobiliario cuando capta un inmueble debe:

– Hablar con todos los propietarios que dicen ser los vendedores.

– Solicitar la verificación registral y comprobar que efectivamente son ellos los vendedores y las cargas del inmueble.

La consecuencia de no solicitar la verificación registral, supone:

1. Que una vez obtenida la hipoteca, se tenga que suspender la firma, porque esté pendiente de inscripción en el registro una aceptación de herencia.
2. Que una vez obtenida la hipoteca, se tenga que suspender la firma, porque se esté pendiente de levantar un embargo y por tanto falte el mandamiento judicial.
3. Que una vez obtenida la hipoteca, se tenga que suspender la firma, porque uno de los propietarios este incapacitado y se requiera de autorización judicial específica para la venta del inmueble, ya que no basta con ser tutor.
4. Que una vez obtenida la hipoteca, se tenga que suspender la firma, porque no esté inscrita la declaración de Obra Nueva, o un Final de Obra, o la tenencia del seguro decenal en caso de obra nueva.

Como consecuencia de estos “despistes”, el comprador se puede encontrar con que, se retrase su compra y:

1. El banco que le concede la hipoteca, le cambie las condiciones por haber caducado la oferta vinculante y en la nuevas que ofrezca sean mas altas.
2. Le deniegue la operación por cambio de criterios en la concesión de hipotecas.
3. Que haya un mayor retraso en la firma además de los motivos expuestos, como consecuencia actual de una reorganización interna de la entidad financiera.

Como consecuencia de todo ello, el vendedor se puede encontrar con que:

1. Pierda la venta de su inmueble.
2. Que tenga que devolver las arras y no pueda hacerlo, porque se la has gastado o bien que las haya utilizado para la compra de otro piso y ya no pueda hacerlo.

¿Qué consecuencias trae para el agente inmobiliario o para el intermediario financiero?

1. Mala imagen , deshonestidad visto desde la perspectiva del comprador.
2. Mala imagen, visto desde la perspectiva del vendedor.
3. Imposibilidad de justificar los honorarios a percibir.

Estoy seguro que para muchos lo que comento es una obviedad, pero deseo destacar que mientras en el pasado no había ningún impedimento en registrar una aceptación de herencia (por citar un ejemplo), en el momento de la compra-venta, hoy las gestorias de las entidades financieras impiden dicha firma e insisten en que debe estar registrada previamente.
A su vez destacar, que es importante como parte de nuestra gestión, que seamos nosotros mismos los que llevemos a cabo dichas gestiones, ya que vendedores como compradores en ocasiones fruto de su ignorancia o con la finalidad de ahorrarse un dinero pretenden realizar ellos mismos el correspondiente «papeleo» y no acaban obteniendo el resultado necesario.