Los pasos a dar para cancelar una hipoteca

19 abril, 2023 | Alba Tebar

La cancelación registral de la hipoteca es un paso necesario para dejar constancia que has acabado de pagar por completo la deuda que tenías con el banco en relación con tu vivienda. De este modo, liberas la propiedad de la garantía hipotecaria y extingues la deuda. Solo así, quedará constancia legal y por escrito que esa propiedad es tuya, y que, como propietario, podrás hacer lo que desees con ella: venderla, utilizarla como garantía para un nuevo préstamo, o re-hipotecarla.

Y es que un fallo recurrente de mucha gente es acabar de pagar económicamente la hipoteca, pero olvidarse de cancelarla registralmente. Sin embargo, es un procedimiento que se debe de realizar si en un futuro necesitas ciertos documentos que te acrediten como propietario de esa vivienda.

En pocas palabras, cancelar la hipoteca consiste en pagar la cantidad pendiente de préstamo hipotecario que te quede y, consiguientemente, obtener un documento que acredite la cancelación definitiva de la deuda en el Registro de la Propiedad. Como la propia definición nos indica, pagar la cantidad pendiente del préstamo hipotecario nos dibuja dos escenarios distintos:

  • Puedes optar por cancelar la hipoteca en el Registro de la Propiedad una vez termine tu plazo de amortización y hayas pagado todas las cuotas.
  • Puedes realizar una cancelación hipotecaria anticipada. Esto significa acabar de pagar el préstamo antes de lo previsto en el préstamo con tu entidad bancaria.

Sea cual sea tu caso, en este artículo de Hipotecasplus vamos a explorar estos dos tipos de cancelación hipotecaria y a explicarte cómo funcionan. De este modo, ¡podrás asegurarte al 100% que realizas los pasos correctamente!

Cancelar hipoteca en el Registro de la Propiedad

En primer lugar, cabe decir que este es el tipo de cancelación hipotecaria más común, ya que sigue el curso natural de lo pactado previamente con el banco. En este caso, podrás cancelar la hipoteca directamente desde tu entidad bancaria, o bien realizar los pasos por tu cuenta. A continuación te explicamos exactamente cómo deberías hacerlo:

  • Pide el certificado de deuda cero a tu banco. Este documento acredita que has terminado de pagar tu hipoteca, y el banco te lo tiene que entregar de forma gratuita, según explica el Banco de España.
  • Acude a una notaría para que te firmen la escritura pública de cancelación del préstamo. Ten en cuenta que el notario te cobrará unos honorarios.
  • Solicita en la delegación de tu comunidad autónoma el Documento de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Se trata de un paso obligatorio, pero exento de pago.
  • Finalmente, con estos tres documentos que tendrás (certificado deuda cero, el AJD y la escritura, podrás acudir al Registro de la Propiedad para cancelar definitivamente tu hipoteca. En este punto, sí que deberás pagar los aranceles registrales, los cuales no serán iguales para todo el mundo, sino que dependerán del valor de tu hipoteca en concreto.

Por otro lado, te recomendamos que pidas la nota simple registral en la que se acredite que tu hipoteca ha sido cancelada, para mayor garantía y seguridad.

Gastos de cancelación hipotecaria

Tal y como habrás podido comprobar, realizar la cancelación registral de la hipoteca conlleva unos gastos económicos asociados, los cuales están regulados por el Real Decreto ley 18/2012.

Partiendo de la base de un mínimo de 90 euros por los servicios de notaría y de 24€ por los gastos de registro, el coste exacto dependerá del importe de cada préstamo hipotecario. Dicho de otra forma, los aranceles se calcularán aplicando un porcentaje respecto el capital otorgado en tu préstamo + lo que te cobren la notaría y el registro por la realización de los trámites. Además, si cuentas con un gestor, deberás pagarle los honorarios que te pida, que también puede variar.

En este sentido, recuerda que la entidad bancaria tan solo te podrá cobrar las comisiones y gastos asociados a la tramitación notarial de la escritura y la tramitación registral de la cancelación. Además, te tendrá que haber aviso previamente de este pago, en caso de que solicites que sea un banco el que realice estos trámites descritos en el apartado anterior. Por lo tanto, piensa que sería ilegal que te cobraran cualquier otra comisión o gasto asociado con este trámite.

Cancelación anticipada de la hipoteca

Por otro lado, existe lo que conocemos como cancelación anticipada de la hipoteca. Tiene que ver con terminar de pagar el préstamo hipotecario antes del plazo previsto. Se puede producir por dos motivos: o bien tienes el dinero suficiente para amortizar el capital que aun te queda por pagar, o bien quieres vender la vivienda que está hipotecada.

En este caso, deberías de seguir los siguientes pasos para conseguir la cancelación hipotecaria:

  • Ingresar el dinero que te falte para solventar el préstamo antes de la fecha determinada que establezca tu entidad bancaria.
  • Solicitar al banco el certificado de deuda cero.
  • Hacer el documento notarial que acredita la cancelación hipotecaria
  • Llevar todos estos documentos al Registro

Ahora bien, recuerda que, aunque los gastos de cancelación anticipada serán los mismos que una cancelación normal de hipoteca, algunos bancos tienen cláusulas específicas que prevén que pagues una comisión extra en caso de cancelar la hipoteca de forma anticipada. Esta comisión se cobra según el capital pendiente de amortización, pero no podrá superar el 1%. De todos modos, contar con un bróker hipotecario como Hipotecasplus en estos casos te puede ser de gran ayuda, ya que vamos a asegurarnos que no te cobran nada extra más allá de lo que establezca tu contrato.

Finalmente, recuerda que, si te queda alguna otra duda sobre este tema o de cualquier cosa relacionada con el mundo de las hipotecas, puedes consultarlo sin ningún problema ni obligatoriedad de compromiso a nuestro equipo de expertos. Los años de experiencia de Hipotecasplus en este sector nos avalan como garantía para que tu proceso de búsqueda y gestión hipotecaria sea todo un éxito.

Nosotros nos encargamos de negociar con los bancos, agilizar y guiarte con toda la documentación necesaria, y acompañarte a lo largo de este proceso hipotecario, de principio a fin. Así que ya lo sabes: contacta con nosotroscuanto antes… ¡estaremos encantados de poderte ayudar a conseguir la casa de tus sueños!