Nuevas Medidas de Apoyo a la Vivienda en España: Programas de Avales y Financiamiento para Jóvenes y Familias

11 julio, 2024 | Antonio Beltrán

A continuación breve resumen de lo que se pretende con cada medida.

1. Estado Español:
   • A través del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana en conjunto con el Instituto de Crédito Oficial (ICO), el estado español gestiona avales para la adquisición de primera vivienda de jóvenes y familias con menores a cargo. El ICO, actuando en nombre del Estado, formaliza contratos de aval con entidades financieras, dispone de 2.500 millones de euros para los avales, y establece límites y criterios específicos relacionados con los ingresos de los solicitantes, el importe del préstamo, y otros detalles técnicos y financieros. El límite de edad es hasta los 35 años.
2. Comunidad Valenciana:
   • El Institut Valencià de Finances (IVF) lanzó un programa de garantías destinado a facilitar el acceso a financiación para la compra de vivienda en la Comunidad Valenciana. Este programa cubre parte del préstamo hipotecario que excede el 80% del valor de la vivienda, hasta un 95% en total, con un presupuesto inicial de 20 millones de euros. Los beneficiarios deben ser residentes de la Comunitat Valenciana, sin propiedad previa, y la vivienda debe ser su residencia permanente durante la vigencia de la garantía. El limite de edad es hasta los 45 años.
3. Comunidad de Madrid:
   • La Comunidad de Madrid ha implementado modificaciones al programa «Mi Primera Vivienda», elevando el límite de edad para los compradores hasta los 40 años y extendiendo la participación a familias numerosas, monoparentales, y a personas que adopten o tengan hijos. Además, ha abierto la posibilidad de financiar hasta el 100% del valor del inmueble, en colaboración con entidades financieras que proveen préstamos que pueden superar el 80% del valor del inmueble.

Cada una de estas iniciativas refleja un esfuerzo colaborativo y ajustado a las necesidades específicas de las comunidades y del país en general para promover la accesibilidad a la vivienda y facilitar la financiación necesaria para su adquisición.

Estado Español

El documento BOE-A-2024-9128 publica un convenio entre el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana y el Instituto de Crédito Oficial (ICO), establecido el 23 de abril de 2024, para gestionar los avales estatales en apoyo a la adquisición de la primera vivienda por jóvenes y familias con menores a cargo.

Objetivo del Convenio:

El convenio tiene como objetivo regular los avales proporcionados por el Estado para facilitar a los jóvenes y a las familias con menores a cargo el acceso a la financiación necesaria para adquirir su primera vivienda. Estos avales cubrirán parte del riesgo financiero de los préstamos otorgados por las entidades financieras adheridas a esta iniciativa.

Detalles Relevantes:

• Instrumentación: El ICO, actuando en nombre del Estado, formalizará contratos de aval con las entidades financieras.
• Importe de Avales: Se dispone de un total de 2.500 millones de euros para los avales.
• Clientes Elegibles: Los préstamos avalados serán para jóvenes y familias que adquieran una vivienda que será su residencia habitual y permanente.
• Condiciones Financieras: El convenio establece límites y criterios específicos sobre los ingresos de los solicitantes, el importe del préstamo, la valoración de la vivienda, y otros detalles financieros y técnicos relevantes para la concesión de los avales y préstamos.
• Duración del Aval: Los avales cubrirán los impagos de cuotas de principal durante los primeros diez años del préstamo hipotecario.
• Gestión de Impagos y Recuperaciones: Detalla los procedimientos para la gestión de impagos y la recuperación de importes impagados, incluyendo las responsabilidades del ICO y las entidades financieras en estos procesos.

Vigencia y Territorialidad:

• El convenio tiene una duración de quince años y aplica en todo el territorio español.

Requisitos Generales para Todos los Clientes:

1. Residencia Legal: Deben ser mayores de edad y tener residencia legal en España, demostrada de forma continua e ininterrumpida durante al menos dos años antes de la solicitud del préstamo.
2. Primera Vivienda: Deben adquirir su primera vivienda en el territorio nacional, destinada a ser su residencia habitual y permanente.
3. Exclusión de Propiedad Previa: No pueden ser propietarios de otra vivienda, ya sea por compra o cualquier forma de adquisición lucrativa o a título oneroso.
4. Uso de la Vivienda: La vivienda no debe usarse para actividades económicas al momento de la formalización del préstamo. Podría ser arrendada bajo circunstancias que exijan el cambio de residencia, como matrimonio, divorcio, o traslado laboral.

Programa para Jóvenes:

• Edad: Los jóvenes adquirentes deben tener menos de 36 años en la fecha de formalización del préstamo hipotecario.
• Ingresos: Los ingresos del joven adquirente no deben superar 4,5 veces el IPREM. En caso de dos adquirentes jóvenes, sus ingresos combinados deben respetar este límite.

Programa para Familias con Menores a Cargo:

• Ingresos: Similar al programa para jóvenes, con un incremento permitido por cada menor a cargo.
• Incremento para Familias Monoparentales: Puede haber un incremento adicional en el límite de ingresos en casos de familias monoparentales.

Documentación Requerida:

Los solicitantes deben proporcionar documentación que acredite cumplimiento de estos requisitos. Esto incluye, entre otros, prueba de ingresos, estado civil, y residencia legal.

Importe y Plazo de los Avales:

• Importe Máximo de Avales: Hasta 2,500 millones de euros disponibles en total para la línea de avales.
• Porcentaje de Cobertura: El aval cubrirá hasta un 20% del principal del préstamo para viviendas con calificación energética inferior a D y hasta un 25% para viviendas con calificación D o superior.

Condiciones del Préstamo:

• Importe del Préstamo: No debe superar el 100% del menor valor entre el precio de adquisición y la valoración de la vivienda. Sin embargo, debe ser mayor al 80% (o 75% para viviendas con calificación energética D o superior) de este valor.
• Plazo de Amortización: Los préstamos deben tener un plazo mínimo de cinco años, aunque no se establece un máximo.
• Tipo de Interés y Comisiones: Determinados por las entidades financieras y pueden ser fijos, variables o mixtos.
• Amortización Anticipada: Obligatoria en caso de venta o donación de la vivienda durante el plazo del aval. El MIVAU puede autorizar excepciones bajo circunstancias justificadas.

Condiciones Específicas de Financiación:

• Formalización del Contrato: Los contratos deben formalizarse antes del 31 de diciembre de 2025, con posibilidad de prórroga hasta el 2027 dependiendo de la demanda y aprobación de fondos adicionales.
• Entidades Financieras: Los préstamos deben ser formalizados con entidades financieras que tienen acuerdos con el ICO y están supervisadas por el Banco de España.

Requisitos para Clientes:

• Calificación Energética: Los avales favorecen la adquisición de viviendas con mejor calificación energética, ofreciendo mayor cobertura para aquellas con calificaciones de D o superior.
• Ingreso del Cliente: Los ingresos del cliente o clientes no deben superar 4,5 veces el IPREM, ajustado según el número de menores a cargo.

Seguimiento y Gestión:

• Gestión de Impagos: El ICO administra los avales y la recuperación de impagos, trabajando en colaboración con las entidades financieras para gestionar y recuperar los fondos en casos de impago.

Conclusiones:

Este convenio refleja un esfuerzo colaborativo entre el gobierno y el sector financiero para promover la accesibilidad a la vivienda para sectores específicos de la población, proporcionando un mecanismo de apoyo financiero dirigido a mitigar los riesgos asociados con la concesión de préstamos hipotecarios a jóvenes y familias con cargas familiares.

Comunidad Valenciana

El documento detalla una resolución del Institut Valencià de Finances (IVF) publicada el 19 de junio de 2024, que lanza el programa de garantías IVF destinado a facilitar el acceso a financiación para la compra de vivienda en la Comunitat Valenciana. Aquí te dejo un resumen de los puntos principales:

1. Objetivo del Programa: El programa tiene como fin ayudar a individuos solventes pero sin ahorros suficientes para cubrir los costos iniciales de una vivienda. La resolución menciona que, tradicionalmente, la adquisición de una primera vivienda está ligada a la capacidad de obtener un crédito hipotecario que cubra al menos el 80% del valor de la vivienda, dejando a los compradores la responsabilidad de financiar el 20% restante más gastos e impuestos asociados.
2. Estructura del Programa: El IVF proporcionará garantías que cubrirán parte del préstamo hipotecario que exceda el 80% del valor de la vivienda, llegando hasta un 95% en total. Esto reducirá el riesgo para las entidades financieras y facilitará la concesión de préstamos a los compradores de viviendas.
3. Presupuesto y Financiación: El programa inicialmente cuenta con un presupuesto de 20 millones de euros, sujeto a aumento si la demanda lo justifica. Estos fondos provienen del presupuesto del IVF y de la Vicepresidencia Segunda y Conselleria de Servicios Sociales, Igualdad y Vivienda.
4. Requisitos para los Beneficiarios: Los solicitantes deben ser mayores de edad hasta 45 años, no deben poseer otra propiedad en España, deben haber residido en la Comunitat Valenciana durante al menos los últimos dos años, y no deben tener deudas con la Generalitat Valenciana en periodo ejecutivo.
5. Requisitos de la Vivienda: Las viviendas elegibles deben estar ubicadas en la Comunitat Valenciana, ser la residencia permanente de los solicitantes durante la vigencia de la garantía, y su precio no debe exceder los 277,000 euros.
6. Proceso de Solicitud: Las solicitudes se deben presentar de forma electrónica a través del sitio web del IVF. La documentación requerida incluye identificación, certificado de empadronamiento, y una oferta de financiación de una entidad colaboradora.
7. Obligaciones de los Beneficiarios: Los beneficiarios deben utilizar la vivienda como su residencia principal, cumplir con las comprobaciones y verificaciones del IVF, y dedicar cualquier otra ayuda recibida para la compra de la vivienda a amortizar el préstamo hipotecario garantizado.
8. Vigencia y Eficacia de la Garantía: La garantía entra en vigor al formalizarse el préstamo y se extingue cuando el capital pendiente sea igual o inferior al 80% del valor de tasación o precio de compra de la vivienda.

Los requisitos para las viviendas que pueden ser adquiridas bajo el Programa de Garantías IVF son específicos y están diseñados para asegurar que las garantías se utilicen para viviendas adecuadas y accesibles. Aquí están los detalles:

1. Ubicación: La vivienda debe estar situada en la Comunitat Valenciana. Este requisito es fundamental para asegurar que el programa beneficie a los residentes de la región y contribuya al desarrollo local.
2. Uso: La vivienda debe destinarse a ser el domicilio habitual y permanente de los solicitantes, al menos durante todo el periodo en que esté vigente la garantía. Esto significa que los beneficiarios deben vivir en la propiedad y no utilizarla como una segunda residencia o para alquiler.
3. Tipo de Vivienda: La vivienda puede ser nueva o usada, y puede tratarse tanto de vivienda libre como de vivienda de protección pública de promoción privada. Esto ofrece una amplia gama de opciones para los compradores potenciales, adaptándose a diferentes necesidades y capacidades económicas.
4. Precio Máximo de Adquisición: El precio de adquisición de la vivienda, sin incluir los gastos y tributos inherentes a la adquisición, no debe exceder los 277,000 euros. Este límite de precio tiene como objetivo mantener el programa accesible y centrado en viviendas que son asequibles para un segmento más amplio de la población.
5. Componentes Incluidos en el Precio: El precio de adquisición referenciado debe incluir cualquier plaza de aparcamiento, trastero o cualquier otro anexo que acompañe a la vivienda. Esto es importante porque asegura que todos los costos asociados con la vivienda estén cubiertos bajo el mismo límite de precio, evitando cargos adicionales inesperados para los compradores.

Para acceder al Programa de Garantías IVF, los solicitantes deben cumplir con una serie de criterios específicos que garantizan que las ayudas se dirijan a individuos que necesiten asistencia para adquirir su primera vivienda y que contribuyan a la cohesión social y económica de la Comunitat Valenciana. Aquí están los detalles sobre los requisitos que deben cumplir los solicitantes:

1. Nacionalidad y Residencia:
   • Los solicitantes deben poseer la nacionalidad española o ser ciudadanos de algún Estado miembro de la Unión Europea.
   • También pueden participar personas de países terceros, siempre que cuenten con residencia legal en España.
2. Edad:
   • Los solicitantes deben ser mayores de edad y tener hasta cuarenta y cinco años en el momento de solicitar la garantía. Este rango de edad está diseñado para apoyar especialmente a los jóvenes y a las familias en la etapa inicial de establecimiento de un hogar.
3. Propiedad:
   • No deben ser titulares de un derecho de propiedad o de un derecho real de uso o disfrute sobre otra vivienda en todo el territorio nacional. Existen excepciones, por ejemplo:
     • Si el derecho recae solo sobre una parte alícuota de la vivienda que no sea igual o superior al 50%.
     • En casos de sentencia judicial de separación o divorcio, cuando no se haya adjudicado el uso de la vivienda que constituía la residencia familiar.
4. Residencia en la Comunitat Valenciana:
   • Los solicitantes deben haber residido de manera continua e ininterrumpida en la Comunitat Valenciana durante los dos años inmediatamente anteriores a la fecha de presentación de la solicitud de garantía. Este requisito asegura que el programa beneficie a los residentes actuales de la comunidad.
5. Situación Financiera:
   • Deben tener una oferta o propuesta de financiación emitida por una Entidad Financiera colaboradora del programa.
   • No deben tener deudas con la Generalitat Valenciana o su sector público en periodo ejecutivo, a menos que la deuda esté aplazada, fraccionada o su ejecución esté suspendida.

Este documento representa un esfuerzo significativo por parte de la Generalitat Valenciana para facilitar el acceso a la vivienda a través de garantías financieras que alivian la carga inicial para los compradores de vivienda.

COMUNIDAD DE MADRID

La Orden 2350/2022 del programa «Mi Primera Vivienda» ha sido modificada para ampliar y mejorar el acceso a la vivienda en propiedad para jóvenes y otros grupos vulnerables en la Comunidad de Madrid. Originalmente, el programa estaba dirigido a facilitar la compra de vivienda a jóvenes solventes menores de 35 años sin ahorros suficientes para cubrir el pago inicial. La financiación a través de hipotecas permitía cubrir hasta el 95% del valor del inmueble.

La modificación más reciente, reflejada en la Orden de 25 de junio de 2024, extiende el límite de edad hasta los 40 años y abre la posibilidad de participación a familias numerosas, monoparentales, y a personas que adopten o tengan hijos sin restricción de edad durante el año de solicitud. Además, se considera ahora la posibilidad de financiar hasta el 100% del valor del inmueble, basado en el menor valor entre la tasación y el precio de compraventa.

La Comunidad de Madrid, a través de convenios con entidades financieras, realiza depósitos en cuentas específicas para este fin. Las entidades financieras a su vez, ofrecen financiación que puede superar el 80% del valor del inmueble, llegando hasta el 100%. La Orden estipula los procesos para la adhesión de entidades financieras al programa, así como los procedimientos para regular estas colaboraciones.

La modificación busca no solo ampliar el alcance del programa, sino también adaptarlo a la realidad socioeconómica actual, que muestra una tendencia hacia la emancipación tardía y dificultades en el acceso a la propiedad de vivienda. Estas adaptaciones responden a la necesidad de incrementar la seguridad jurídica y la transparencia, y de garantizar la eficiencia en la gestión de recursos públicos y la implementación del programa.

Los solicitantes del programa «Mi Primera Vivienda» en la Comunidad de Madrid deben cumplir con ciertos requisitos detallados en la orden modificada. Aquí están los criterios principales que deben cumplir los interesados para acceder al programa:

1. Edad: Los solicitantes deben ser mayores de edad y no superar los 40 años en la fecha de presentación de la solicitud. Este requisito de edad se extiende para incluir a ciertos grupos sin límite de edad, dependiendo de sus circunstancias personales.
2. Situación Familiar:
   • Familias numerosas y monoparentales: No hay límite de edad para estos solicitantes.
   • Personas que hayan tenido un hijo por nacimiento o adopción en el año natural de la solicitud también pueden aplicar sin restricción de edad.
3. Primeros compradores: Debe ser la primera vez que los solicitantes adquieren una vivienda en propiedad. Esto significa que no deben poseer ni haber poseído previamente otra vivienda en propiedad.
4. Residencia: Los solicitantes deben haber residido legalmente en la Comunidad de Madrid de forma continuada e ininterrumpida durante los dos años anteriores a la fecha de presentación de la solicitud de financiación.

El programa «Mi Primera Vivienda» de la Comunidad de Madrid no detalla especificaciones exhaustivas sobre las características que deben cumplir las viviendas adquiridas bajo este programa. Sin embargo, basándonos en el propósito general del programa y las prácticas comunes en programas similares, podemos inferir algunos requisitos y consideraciones típicas que suelen aplicar:

1. Vivienda Habitual y Permanente: La propiedad adquirida debe destinarse a ser la residencia habitual y permanente del comprador. Esto excluye la compra de propiedades para inversión, segundas residencias o alquiler.
2. Estado de la Vivienda: Aunque la orden no especifica el estado de la vivienda (nueva o usada), generalmente, tanto viviendas nuevas como de segunda mano pueden ser objeto de estos programas, siempre que cumplan con los requisitos de habitabilidad y seguridad.
3. Ubicación: La vivienda debe estar ubicada dentro de la Comunidad de Madrid, dado que el programa está destinado a residentes de esta región.
4. Valor de la Vivienda: La financiación puede cubrir hasta el 100% del valor de tasación o el precio de compraventa de la vivienda, tomando siempre el menor de estos valores. Esto implica que la valoración de la vivienda será un factor crítico en la determinación del monto del préstamo.
5. Conformidad con Normativas: Las viviendas deberían cumplir con todas las regulaciones locales de construcción, zonificación, y habitabilidad en vigor, asegurando que son adecuadas para la ocupación.
6. Eficiencia Energética: Aunque no se menciona específicamente en la orden, programas de vivienda contemporáneos a menudo consideran la eficiencia energética de las propiedades, incentivando la adquisición de viviendas más sostenibles.

Es una excelente noticia que los poderes públicos hayan lanzado una iniciativa para facilitar el acceso a la vivienda, una problemática que afecta a un amplio sector de la población. Sin embargo, es fundamental señalar que los solicitantes deben demostrar solvencia económica, y que la decisión final sobre la concesión de la hipoteca recae en los bancos, estos pueden decidir no conceder por ejemplo el 100% o el 95% del precio de la vivienda.