Préstamos entre familiares para comprar casa

10 enero, 2018 | Antonio Beltrán

Last Updated on 4 años by Antonio Beltrán

Las parejas o personas individuales que han decidido comprar una vivienda se pueden ver en la necesidad de pedir un préstamo a un familiar si se hallan en alguna de las siguientes situaciones:

  1. Viven en régimen de alquiler, lo que les ha impedido ahorrar el dinero preciso para cubrir los gastos de les escrituras de compraventa y de constitución de la hipoteca.
  2. La tasación bancaria de la propiedad que pretenden adquirir no les permite conseguir un préstamo hipotecario lo bastante generoso.
  3. La vivienda requiere obras y no disponen de los ahorros necesarios para llevarlas a cabo.

Muchas parejas o singles tienen la fortuna de contar con unos padres o familiares que estarían en condiciones de prestarles dinero si algún día se viesen enfrentados a alguna de las mencionadas circunstancias, y además ya han hablado con ellos al respecto. Pero también puede suceder que no se haya producido ningún tipo de contacto con la familia al respecto, y cuando surge la necesidad de solicitar ayuda, sobre todo si es de un día para el otro, se generen situaciones incómodas y desagradables:

  • Porque los padres o familiares pueden interpretar esta urgencia como una excusa para no dejarles pensar bien la operación y “hacer sus cuentas” con calma.
  • Porque no dispongan del dinero que les piden.
  • Porque, aunque dispongan del dinero requerido, lo tengan invertido en un fondo o en cualquier otro producto financiero, lo que no les permite retirarlos de modo inmediato y/o sin penalizaciones.
  • Porque, simplemente, y por los motivos que sea, no quieren dejar el dinero –tienen todo el derecho a no hacerlo–, lo que sin duda creará fricciones y dificultades en las relaciones futuras.

 

¿Cómo gestionar un préstamo entre familiares para comprar una vivienda?

Tal y como he podido comprobar durante los años de mi ejercicio profesional, muchas personas gestionan estos préstamos a la brava y sin meditarlo apenas: ordenan una transferencia bancaria a los interesados o les entregan en mano el dinero, y listos. Ni se les pasa por la mente que puedan estar defraudando a Hacienda, cuando en realidad eso es precisamente lo que están haciendo, y así lo considerará la Administración.

El modo correcto de tramitar estos préstamos es mediante un contrato de préstamo entre particulares; si no se hace así la entrega de dinero se considera una donación, y esta conlleva la obligación de tributar.

¿En qué consiste un contrato de préstamo entre particulares?

En el contrato se declara que unas personas prestan un determinado monto de dinero a sus hijos o parientes y que estos lo devolverán en tal día, o que lo harán a plazos mensuales, etc.

La devolución se tiene que hacer exactamente tal como se especifica en el contrato, porque si la Administración efectúa una inspección y encuentra que no se lleva a cabo, lo consideraría una donación encubierta y obligaría a liquidar el impuesto sobre sucesiones y donaciones. Además impondría una sanción que habría que satisfacer con los intereses correspondientes.

El contrato de préstamo entre particulares puede ser de dos tipos:

  • Gratuito, es decir, que no se pagan intereses por el préstamo del dinero.
  • Oneroso, en que el préstamo devenga intereses.

El préstamo más habitual es el gratuito.

 

¿Qué se debe hacer constar en este contrato?

Puesto que no existe un modelo oficial, es muy recomendable acudir a un abogado o a un notario para que nos lo redacte, o bien requerir directamente nuestros servicios. Con todo, hay unos elementos mínimos que se deben hacer constar sin falta:

  1. El carácter gratuito u oneroso del préstamo.
  2. La cantidad que se presta. Para acreditar correctamente la entrega del dinero, la mejor manera de hacer esta entrega es mediante transferencia o cheque bancario nominativo.
  3. La identidad de los prestadores del dinero y la de los beneficiarios del préstamo.
  4. Qué cantidad aporta cada uno de los prestadores.
  5. La fecha de reembolso del dinero, y si se devuelve a plazos mensuales, trimestrales o anuales, o bien al cabo de un determinado número de años.

Es muy recomendable que el préstamo se tramite ante notario, pero en el caso de no se haga así –porque no hay obligación de hacerlo– se debe recordar que todas las personas que intervienen en la operación han de firmar todas y cada una de las hojas del documento.

¿Qué hay que hacer con el contrato una vez firmado?

Llevarlo a la oficina tributaria que corresponda, según la autonomía:

Cataluña [enllace a https://atc.gencat.cat/es/atencio/que-cal-fer-si/detall/700-prestec-particulars#]

Comunidad de Madrid [enlace a http://www.madrid.org/cs/Satellite?cid=1164269065474&pagename=Contribuyente/Page/CONT_listado]

En esta oficina se efectuará la autoliquidación del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (modelo 600). Aunque es una operación exenta (no se paga), este registro dota al documento de efectos ante la Administración y ante terceros.

136 respuestas a “Préstamos entre familiares para comprar casa”

  1. Enrique dice:

    Buenas noches

    En caso de que mis padres me ayuden a pagar parte del importe de la vivienda y se haga mediante préstamo gratuito. El banco lo tendría en cuenta como deuda por mi parte? Es decir, me afectaría a la viabilidad de la operación que pudiera superar el 40% de mis ingresos?

    • Antonio Beltrán dice:

      Buenas tardes Enrique,
      El banco no pondrá ninguna pega en que tus padres te presten un dinero para la compra de tu vivienda. Te recomiendo 3 cuestiones:
      1) Que el dinero te lo entreguen mediante transferencia bancaria.
      2) Que lo comentes con el gestro de tu banco desde el principio.
      3) Que comuniques el préstamo en la oficina tributaria que corresponda.
      Algunos bancos si que ponen pegas si quien presta el dinero es alguien distinto a tus padres, como podría ser tu hermano o abuelos.
      Nota: si tus padres piden un préstamo personal para dejarte el dinero, si que es posible que al banco no le gsute y te deniegue la hipoteca.

    • Elisabeth dice:

      Buenas,

      Han podido resolverte la duda? Es que tengo la misma situación aun que no exactamente en cuanto a la devolución.

      Pero me gustaría saber si esto ellos lo pueden verificar.

      Gracias,

  2. Mercè dice:

    Hola,

    En referencia al comentario de la respuesta: «si tus padres piden un préstamo personal para dejarte el dinero, si que es posible que al banco no le guste y te deniegue la hipoteca.»
    El banco que concede la hipoteca sabe de donde procede el dinero?

    Gracias,

    • Antonio Beltrán dice:

      Hola Mercè,
      En la mayoría de los bancos, en el momento en que solicitamos una hipoteca, debemos justificar de dónde procede el dinero que aportamos a la compra, de esta manera el banco por un lado valora al cliente y por el otro da cumplimiento a la ley de prevención de blanqueo de capitales (Sepblac).
      Tienes que saber, que el día de la firma ante notario, en la escritura de compraventa hay que explicar cómo se paga la compra del inmueble.
      Por un lado la compra la haces con la hipoteca que te concede el banco y por otro con todo el dinero que hayas entregado a cuenta anteriormente. Por ejemplo con una paga y señal para reservar el piso o bien unas arras. Hay que detallar de qué manera has entregado el dinero. Si es mediante cheque o transferencia bancaria debemos indicar el numero de cuenta de dónde procede el dinero y el numero de cuenta dónde se ingresa. Si ha sido en efectivo también hay que indicarlo.

  3. Oscar dice:

    Hola,nuestro propósito es adquirir una vivienda y mis abuelos me hacen un “préstamo familiar” de 50.000€ , en el modelo 600 de la agencia tributaria hay 2 opciones que me gustaría si alguien entiende cual sería la mejor, AJJ o DRG ya que tengo 30 años creo que la mejor opción sería poder hacer la AJJ?El contrato lo e imprimo de un borrador de internet y ya está firmado,ahora tengo un mes para poder ir hacienda.
    Muchas gracias un saludo

    • Elisabeth dice:

      Hola,

      Tengo el mismo caso, pero no se que es el AJJ O DRG??

      En mi caso el estudio actual es favorable (vivienda bajo plano) pero en unos años revisan de nuevo las condiciones y me gustaría saber si el banco tiene en cuenta este préstamo familiar o no? Es decir hasta que datos ellos acceden para saber los movimientos?

      Gracias,

      • Antonio Beltrán dice:

        Hola Elisabeth,
        La aportación mínima que exigen los bancos en la compra de una vivienda es del 10% + gastos de escritura. Lo que quiere el banco es que tu aportes algo a la compra.Algunos bancos exigen que como mínimo tu aportación propia sea del al menos 15.000 €

  4. Fco. Javier dice:

    Hola, tengo una duda:
    Le pedí a mis padres un dinero para comprar un piso
    Ese dinero lo declaramos como préstamo entre particulares, por lo tanto sin intereses.
    El piso lo alquilé y de lo que me paga el inquilino le voy devolviendo el préstamo que me hicieron.
    Al hacer la renta ¿Debo descontar el dinero que les doy a ellos?

    • Antonio Beltrán dice:

      Hola Fco.Javier,
      Mi recomendación es que te dirijas a un experto en fiscalidad, nosotros somos expertos hipotacarios y nuestra respuesta podría no ser del todo correcta.

  5. Fatima dice:

    Hola buenos dias
    Yo queria saber como puedo hacer una hipoteca familiar
    El poblema es que la casa es de mis suegros y yo se la quiero comprar a ellos
    Pero me gustaria pagasela como un prestamo hipotecario a ellos se puede hacer gracias

    • Antonio Beltrán dice:

      Hola Fatima,
      El procedimiento es muy sencillo. A modo de resumen, sin entrar en detalles, debeís acordar primero el precio de compra, a continuación el plazo en el que vaís a pagar la casa y los intereses.
      Mi recomendación es que acudas a un abogado o a una notaria cuando recobremos la normalidad y pidas consejo. Si precisas que te recomendemos a un abogado o notario vuelve a escribirnos.

  6. Juan Carlos Domínguez dice:

    Buenos días,
    En nuestro caso en particular el préstamo va a ser de un familiar pues lo vamos a recibir de un hermano mío.
    Está prevista que la vivienda esté finalizada para finales de 2021.
    Con cuánto tiempo de antelación se puede recibir el dinero que necesitamos para la compra del piso?
    Gracias por responder

    • Antonio Beltrán dice:

      Hola Juan Carlos,
      En principio no hay establecido un tiempo para recibir el préstamo. No obstante, mi recomendación es que lo recibas en el momento en que lo vas a utilizar para que así todo cuadre y se demuestre mejor la finalidad por la que se os ha prestado el dinero.

  7. NEREA dice:

    Hola, estamos mirando de comprar una casa entre dos parejas que cuesta 250.000 euros, si los padres de las 4 personas nos hacen a cada uno un préstamo de 15.000 euros aprox, ya que nosotros no tenemos tanto dinero ahorrado, si el importe restante a hipotecar es de 190.000 euros deberíamos de pedir cada pareja una hipoteca de 95.000 mil euros?

    • Antonio Beltrán dice:

      Hola Nerea,
      Si las dos parejas no tenéis dinero ahorrado para la compra de la vivienda no es una buena idea comprarla aunque os den el dinero vuestros padres. Los bancos exigen que al menos tengas ahorrados precisamente 15.000 € para la compra.
      Por otra parte los bancos conceden una hipoteca a una unidad familiar, no conceden una hipoteca a unos amigos como es vuestro caso.
      Ten presente que contratando una hipoteca con unos amigos te unes a ellos en todas las circunstancias en la que se puedan encontrar. Es decir, si tus dos amigos se van al paro, tendréis que ser tú y tu pareja quien os hagáis cargo de la hipoteca, además por supuesto de manteneros. Si tus dos amigos se separan y uno de ellos decide no pagar la hipoteca con la finalidad de perjudicar a su pareja seréis vosotros quienes estaréis obligados a pagar a la hipoteca.
      La idea de compartir con unos amigos la compra de una vivienda es muy «chula» pero tiene mucho riesgo.

  8. Isaac Ruiz dice:

    Hola.
    Mi pregunta es:
    El piso es propiedad de un familiar mio. ¿Existe la posibilidad de escriturar la compra venta con un pago vía mensualidades de una cantidad pactada durante 30 años, a modo de hipoteca? Es decir, una compra mediante un contrato de pago mensual de cuotas con interés de mercado. No existiría hipoteca ya que no hay prestación de dinero entre las partes, solo la obligación de pago mensual de una cantidad pactada.
    Gracias de antemano.
    Un saludo.

    • Antonio Beltrán dice:

      Hola Isaac,
      Si que es factible lo que indicas. Mi recomendación es que contrateis un abogado para que os haga la gestión.

  9. Juan Pedro dice:

    Buenos días

    Tengo intención de comprar un inmueble a un familiar, tengo entendido que mi prima (me lo vende) tiene que pagar la plusvalía del inmueble y yo el ITP correspondiente a mi CCAA, ¿ese ITP se multiplica por el valor catastral del suelo o por las construcciones?

    Luego por otro lado, el precio que yo debo pagar a mi prima ¿cómo se calcula?. Se utiliza el precio de mercado?

    Por último, ese pago lo tengo que hacer mediante transferencia? Se puede poner alguna clausula para pagarlo mensualmente? Si yo le pago mediante cheque es legal?

    Un saludo.

    • Antonio Beltrán dice:

      Hola Juan Pedro,
      Mi recomendación es que acudas a un abogado, si bien contesto brevemente tus consultas.
      1) La plusvalía municipal la paga quien vende y el ITP quien compra. El ITP se liquida en relación al precio de compraventa.
      2) Pagas a tu prima el precio que hayaís acordado. Si no teneís claro que precio ponerle al inmueble, lo recomendable es que acudais a una empresa tasadora, tales como Tinsa, Sociedad de Tasación,Tecnitasa o Gloval entre otras muchas que hay en el mercado.
      3) Mi recomendación es que cualquier pago que realices lo hagas por transferencia.

  10. Mikel dice:

    Hola buenas tardes.
    El abuelo de mi pareja falleció hace unos años dejando una casa, al parecer el 50% de la abuela, 25% para la madre y por ultimo 25% para su tío. Ahora nos vemos en la situación de poder adquirirla nosotros con las siguientes condiciones, la abuela quiere renunciar a su parte dejándola en 50% para la madre y 50% para el tío y a su vez, la madre quiere darle su parte a mi pareja ( su hija) por lo que en teoría, solo nos quedaría por pagar realmente la parte de su tío.
    Me comentaron de hacer la compra venta con la abuela y el tío, dando a cada uno su parte, después la cesión por parte de la madre y por ultimo que la abuela ceda a su vez su parte al tío y otra a mi pareja….. es un lío.
    ¿Hay alguna otra opción legal y mas viable?, ¿es esta opción que me comentaron factible?, por ultimo ¿alguna recomendación o persona que nos ayude a hacer esto del modo mas económico ?
    Muchas gracias por la atencion.

  11. Silvia dice:

    Hola, quiero adquirir una vivienda con un dinero mio ahorrado y el resto prestado de mi padre.
    Así podré comprar la casa completamente. Mi idea es luego hipotecar la casa para devolverle el dinero a mi padre. Es así de sencillo? o los bancos me pondrán muchas pegas. Tampoco veo much ainformación por internet de como se hipoteca una casa en propiedad (cantidad máxima, condiciones…).Gracias

    • Antonio Beltrán dice:

      Hola Silvia,
      Lo que solicitas no es lo habitual. Mi recomendación es que aportes a la compra lo justo y necesario que es el 10% del precio de compra o el 20% + los gastos de escritura y del resto pidas una hipoteca.
      Los bancos ofrecen unas condiciones determinadas en función de para qué quieres el dinero. Si es para comprar, es un precio mas barato, si es para devolver el dinero a tu padre te puedes encontrar con que te concedan igualmente la hipoteca pero a un precio más caro.

  12. June dice:

    Aupa Antonio!
    Voy a comprar un local comercial con un prestamo familiar. Me interesa mucho que en el local quede como carga ese prestamo (como cdo un piso tne como carga una hipoteca), como tengo ke hacerlo?? Graciasssss

    • Antonio Beltrán dice:

      Egun on June,
      El camino mas rápido y con menor coste es que vayas a un notario de tu población y le expliques lo que deseas hacer.
      Lo básico, es que tienes que fijar, el importe del préstamo, el plazo, el tipo de interés, las cuotas, etc.
      Agur,

  13. Montse dice:

    Mi pareja (no estamos casados ni somos pareja de hecho, tenemos 1 hijo), quiere comprar una casa. Se la venden por 28.000€ (mucho menos de lo que vale); pidió una hipoteca, le darán el 80%, es decir, 22.400€.
    A mi no me importe poner la misma cantidad en efectivo, 22.400€ para curbrirle la diferencia y hacer obra.
    Podríamos figurar como copropietarios en la escritura notarial de compra, o al hacer él la hipoteca no se puede?
    Si no se puede, yo le tendría que hacer un préstamo, pero preferiría ser copropietaria que que me lo tenga que devolver mensualmente, para que no sea donación…

    • Antonio Beltrán dice:

      Hola Montse,
      Los titulares de la escritura de compraventa no tienen necesariamente que coincidir con los de la escritura de hipoteca.
      Tú y tu pareja podéis ser dueños de la casa al 50% y que tú pareja solo sea titular de la hipoteca. Lo que tienes que saber es que si él después no paga la hipoteca tu puedes perder el dinero entregado de tu parte porque el banco embargue la vivienda.

      • Ignacio dice:

        Hola:
        Mi pareja y yo estamos pensando en comprar una vivienda.Somos novios,la vivienda tiene un precio de 160.000 € Y una tasación de 198.800 €, a lo que ella aportaría 80.000 € de una donación de su madre,más sus gastos. Tenemos pensado hacer un papel ante un abogado,como que si yo no pudiera pagar mi hipoteca le daria prioridad para quedarse mi parte de la casa por delante del banco, eso prioriza a ella?yo por mi parte tengo que hacer una hipoteca del otro 50 % del valor de la casa, La hipoteca sería de 80.000 €. Tengo para los mis gastos,pero,me concederían los 80.000 € para pagar el otro 50% del precio de la casa?
        Algún banco ya me ha dicho que solo me darían el 90 % de mi 50 % de escrituras.74000€ más o menos
        Eso es así,Estando de aval la vivienda y siendo la tasación y el precio muchísimo mayor al importe que solicitó?

        • Antonio Beltrán dice:

          Hola Ignacio,
          Lo que propones del abogado no es válido. En el momento en que tu hipotecas la vivienda y ella es propietaria junto a ti, tiene que autorizar a que hipoteques la vivienda y por lo tanto asumir que si tu no pagas ni ella lo hace la vivienda la podéis perder. Si ella se hace cargo de pagar la hipoteca no habrá ningún problema.
          Te daríamos sin problema la cantidad que precisas y no el 90% que te están comentando. Si deseas ampliar información cumplimenta este formulario y nos pondremos en contacto contigo
          https://www.hipotecasplus.es/forms/hipoteca-premium/

      • Nacho dice:

        Mis ingresos anuales son de 31000€ trabajo fijo desde hace 4 años
        Gracias de antemano

  14. Sonia dice:

    Hola, estoy en proceso de comprar un piso con un préstamo de mi hermana que vive en USA, pero el modelo 600 me dice que el DNI es incorrecto, obvio porque es extranjero, al igual que los datos, qué debo hacer en este caso?? y si puedo rellenar por toda la cantidad de dinero que me presto pues ya tengo la mitad en mi cuenta por giros que me va haciendo. gracias.

    • Antonio Beltrán dice:

      Hola Sonia,
      Mi recomendación es que te pongas en contacto con tu agencia tributaria y te indiquen si hay algún otro modelo o bien que lo redactes tu misma y lo presentes con todos los datos.

  15. José dice:

    Hola, Estoy viendo la opción de comprar un piso, pero tengo una duda, mi nómina es de 1500 euros pero mi yerno vive con nosotros y el dice que puede aportar con su nómina para que es similar para que el. Banco nos conceda la hipoteca sin mayor inconveniente, obviamente tenemos ahorrado el %que pide el banco de acuerdo al precio de piso que queremos adquirir, mi Pregunta es se puede adjuntar la nómina mía y de mi yerno para hacer este trámite o hay algún inconveniente.
    Muchas gracias.

    • Antonio Beltrán dice:

      Hola José,
      A priori no es posible que os concedan la hipoteca de esta manera ya que no formáis lo que los bancos entienden como una unidad familiar. Para ellos unidad familiar es una pareja que tiene un proyecto en común. Cuando se trata de familiares los proyectos vitales no suelen coincidir y son diferentes.

  16. Silvio Cappelluti dice:

    Hola, estoy buscando un piso y voy a pedir una hipoteca al banco. Para aportar el 20% del valor de la vivienda voy a hacer un préstamo gratuito con la empresa de un amigo.
    Puede el banco rechazar la hipoteca?La cuota de la hipoteca es un 700€, y el sueldo entre 2 es mas de 3000€. No tenemos otras deudas.

    • Antonio Beltrán dice:

      Hola Silvio,
      Sí es posible que el banco rechace la concesión de la hipoteca, puesto que quiero que los compradores aporten ahorros propios y no se endeuden con otros prestamos.
      En caso que tengas problemas, contáctanos y vemos que solución te podemos ofrecer.

  17. Mercedes dice:

    Hola, mi pareja y yo estamos intentando comprar una casa. Ella por su parte tiene un préstamo de 14.500 euros. Queremos comprarla a mitad. Habría alguna forma de hacerlo? Teniendo en cuenta que a ella se le refleja ese préstamo sería posible pedir hipoteca conjunta?

    • Antonio Beltrán dice:

      Hola Mercedes,

      Los bancos conceden una hipoteca siempre y cuando cumplamos al menos 3 requisitos:

      1. Acreditemos que podemos pagar la hipoteca. Para ello no podemos destinar mas del 40% de nuestros ingresos al pago de la hipoteca u otros préstamos.
      2. Debes disponer de un contrato de trabajo indefinido desde al menos 1 año.
      3. Por lo menos debes aportar el 10% del precio de compra del inmueble que deseas más los gastos de escritura de compraventa.

      Si no dispones del dinero necesario, para lograr que te concedan la hipoteca, queda como opción aportar al menos los gastos de escritura y un aval que tenga un inmueble libre de cargas.
      En el caso que la vivienda sea de tu propiedad y este libre de cargas podemos plantear financiar el 100% + gastos.

  18. Joan dice:

    Hola.

    Al comprar una vivienda para usarla como residencia habitual, si la tasación sale algo justa, ¿puedo hipotecar una vivienda de un familiar en lugar de la vivienda a adquirir?

    En ese caso, ¿debe ese familiar constar como propietario de la vivienda a adquirir? ¿debo constar yo como propietario de la vivienda a hipotecar?

    Muchas gracias.

    • Antonio Beltrán dice:

      Buenos días Joan,
      Antes de realizar una doble garantía lo que haría es solicitar a la tasadora que te ha hecho la tasación una comprobación del valor. Si te insisten en que es correcto entonces si que nos planteamos la doble garantía.
      Si, puedes hipotecar la vivienda de un familiar sin que tu seas el propietario. Lo que hace el familiar es autorizar a hipotecar su vivienda.
      No, no debe constar como propietario el familiar que autoriza a hipotecar su vivienda.
      Si deseas una propuesta de hipoteca no dudes en escribirnos nuevamente.

  19. ADRIÁN dice:

    buenos días, primero gracias por el tiempo que os molestáis en leer los comentarios, mi caso es el siguiente:
    mis padres me prestan el 80% del valor de la vivienda a mi al 0% de interés, el 20% restante lo ponemos entre mi pareja y yo, la pregunta es, puede mi pareja ingresarme la mitad de las mensualidades de este préstamo, a la que yo añadiría mi mitad de la mensualidad para devolver cada mes el dinero a mis padres? si se puede hacer se puede hacer desde una cuenta común, o ella me tiene que ingresar el dinero a mi cuenta y yo luego devolver la mensualidad completa a mis padres? o hacienda vería esto como una donación de mi pareja hacia mi, es posible comunicar hacienda que me van ayudar a pagar el préstamo aunque ella no este en el contrato de prestación? gracias.

    • Antonio Beltrán dice:

      Hola Adrian,
      Lo importante es que declaréis el prestamos ante hacienda y tu les devuelvas el dinero mediante transferencia. En cuanto a la relación con tu pareja, lo suyo es que también hagáis el mismo proceso y todo lo hagáis mediante transferencia.

  20. María dice:

    Hola, si mi marido y yo compramos piso y la pareja de hecho de mi hija da préstamo para una parte que no aprueba banco (ellos 3 es decir con su hijo vivirán con nosotros), ese préstamo también se realiza contrato? Gracias

    • Antonio Beltrán dice:

      Hola María,
      Todo lo que quede por escrito evita malos entendidos en el futuro. Si, es necesario que quede por escrito y lo presentéis.

  21. Rebeca dice:

    Hola! Tengo un piso en propiedad. Y me voy a casar. Mi pareja y yo queremos hacer obras y pensábamos pedir un préstamo al banco para esos gastos y los gastos de la boda, pero el padre de él se ofreció a darnos ese dinero. No quiere que firmemos nada, y se supone que le iremos devolviendo ese dinero. Mis preguntas son las siguientes:
    1. Estamos obligados los dos a pagar esa deuda o sólo yo por tratarse de un dinero para obras en mi casa?
    2. Si no se firma nada, que parece que es lo que quiere, a que estoy obligada yo si en un futuro me separo?

    • Antonio Beltrán dice:

      Hola Rebeca,
      Si el dinero os lo da o presta tu futuro suegro, la forma de devolverlo será el acuerdo que llegueis entre vosotros y como os sintaís comodos.
      Estoy seguro que no estas pensando en separarte antes de casarte, pero desde luego que es una situación que se puede dar. Siendo así, es mejor que firmes un documento o no aceptar el dinero e ir haciéndolo poco a poco. Lo que queda por escrito evita controversias.

  22. Ester dice:

    Buenas, mi pareja y yo estamos pensando en comprar un piso. Este pertenece 50% a mi madre y 50% a mi tio, pero no tenemos dinero para la entrada. Mi madre nos “regalaría la entrada”. Es posible firmar una hipoteca sin aportar nada de entrada ya que mi madre no necesita recibir esa parte?
    Gracias

  23. Victoria dice:

    Hola,
    Quiero comprarme una casa, que sería mi vivienda habitual, con un préstamo que me harían mis padres. Mi duda es si me puedo desgravar un porcentaje de la devolución, como podría hacerlo si el préstamo lo realizase el banco.
    Muchas gracias

    • Antonio Beltrán dice:

      Hola Victoria,
      Ya no existe la deducción por adquisición de vivienda habitual desde el 1 de enero de 2013. Así que, no, no puede desgravarte ningún porcentaje.

  24. Carmen dice:

    Buenos días.
    Estoy interesada en adquirir una vivienda, tengo algunos ahorros y el resto me lo pondrían mis padres mediante préstamo familiar, ¿es posible hacerlo sin necesidad de adquirir hipoteca? es decir, que ellos me prestaran toda la cantidad que me faltase.
    ¿Esto que influiría positivamente o negativamente a la hora de adquirir la vivienda? Es decir si existieran más compradores a parte de mi.
    Contando que la vivienda actualmente es propiedad de un inversor privado que la ha adquirido a un banco.

    • Antonio Beltrán dice:

      Hola Carmen.
      Por supuesto que puedes adquirir una vivienda al contado. La ventaja que tienes con respecto a las personas que solicitan una hipoteca es que tu si lo deseas puedes firmar la compra ante notario mañana, mientras que los que solicitan la hipoteca necesitan unos cuantos días mas.

  25. Laura eu dice:

    Buenas tardes,
    Me gustaría hacer una reforma de mi piso.Si mis padres contribuyen con 10000 para pagar parte de la factura total¿ hay que declararlo?¿cuenta como donación?
    Gracias de antemano

    • Antonio Beltrán dice:

      Hola Laura,
      Para contestar tu pregunta preciso que me aclares si lo que el dinero que te entregan tus padres es un préstamo que se lo vas devolver en un tiempo determinado o es una donación ?

  26. Marycarmen dice:

    Soy soltera,tengo una vivienda en propiedad por la cual pago una hipoteca. Ahora mi novio quiere pagar lo que resta por pagar de la hipoteca con su dinero y así cancelar el préstamo. La vivienda está a mi nombre y luego la registraríamos a nombre de los dos.
    Es viable esto???
    Qué acciones administrativas debemos realizar ?

    • Antonio Beltrán dice:

      Hola Mary Carmen,
      Para hacer esta operación tienes que ir al notario y vender el 50% de la vivienda a tu novio. Tendréis que pagar el impuestos de transmisiones patrimoniales que os corresponda según en la comunidad autónoma que estéis, más notaria, registro y gestoria. Antes o después deberá pagar y liquidar la hipoteca que tengas. Mi recomendación es que vayas a cualquier notario que conozcas y te dejes aconsejar por el notario.

  27. Daniel dice:

    Hola, voy a proceder a comprar una vivienda con mi pareja. Tenemos ahorros pero mis padres también nos van a tener que prestar dinero sin intereses. Vamos a hacer un contrato de préstamo y registrarlo en hacienda con el modelo 600 como indica. Mi pregunta es… El dinero del préstamo, es posible entregarlo el día de la firma de la escritura como cheque de mis padres directamente a la parte vendedora? O ha de ser por transferencia antes? Es que a mis padres no les cobra el banco por el cheque pero a nosotros nos cobraría 750 euros!!

    • Antonio Beltrán dice:

      Hola Daniel,
      Ostras que barbaridad de comisión…has considerado en ingresar el dinero en el banco que te concede la hipoteca?
      En cualquier caso, no hay problema en hacerlo por el cheque bancario siempre y cuando presentáis una fotocopia del mismo junto al modelo 600.

  28. Antonio dice:

    Buenas tardes;

    Me gustaría preguntar mi caso particular. Mi pareja y yo (solteros) vamos a comprar una propiedad al 50%. Ella por ahorrarse intereses con el banco, prefiere no tener hipoteca y con sus ahorros y lo que le aporten sus padres (ya sea como préstamo o donación) satisfaga el 50 % del precio de venta de la vivienda. Por mi parte la idea es quedarme con el otro 50% del precio de la vivienda hipotecado a mi nombre exclusivamente.

    Me gustaría saber qué opina de la operación y de qué manera mi pareja salga de la mejor manera protegida en escrituras y en un futuro si la relación se acaba.

    Gracias, un saludo.

    • Antonio Beltrán dice:

      Hola Antonio,
      La idea de ser tu el único titular de la hipoteca y los dos propietarios de la vivienda es factible. Lo que no podrás hacer es darle una protección total a tu pareja al respecto. El banco te concederá la hipoteca siempre y cuando ella se de por enterada que tu has hipotecado la vivienda. Esto quiere decir, que si tu no pagas el banco podrá embargarte y sacar la casa a subasta y con ello cobrarse lo que le adeudes llegado el caso. Y en caso que sobre dinero tu pareja podría recuperar el dinero.

  29. JOSÉ LUIS dice:

    Si doy o el dinero a mi hijo para comprar un piso seria conveniente escriturar al 50%? O no Como lo puedo hacer?

    • Antonio Beltrán dice:

      Hola José Luis,
      Si le prestas el dinero o se lo donas, te recomiendo que visites un notario y el te indicara que hacer.

  30. Delia dice:

    Buenos días. En mi caso compré un piso de obra nueva hace dos años, y nos lo entregan en un par de meses. Justo acabo de entrar al paro y quería saber si me darían la hipoteca ( ya menos del 80% del valor del mismo). En caso de que no me la concediesen, podrían pedir la hipoteca mis padres y luego quedármela yo cuando tenga trabajo? O que solución podría tener?
    Muchas gracias

    • Antonio Beltrán dice:

      Hola Delia,
      Disculpa la tardanza en contestar….
      Sí, tus padres pueden pedir la hipoteca y podéis comprar los 3 sin problemas, mirando tu de comprar un porcentaje mayor.
      En el momento en que encuentres trabajo y tengas un contrato de trabajo indefinido y al menos lleves 1 año puedes plantear una novación de condiciones.

  31. Maria dice:

    Hola!! Tengo unos amigos que se quieren comprar un piso ,el banco le han concedido el préstamo 80% ,ahora tienen problemas porque en el 20% que ellos aportan hay unas transferencias de 2000 y respectivamente 3000 de unos familiares que le han devuelto un dinero que el comprador le había dejado. Le hemos presentado nóminas, declaración de renta, facturas, mod 130 ,mod.303, justificante de la transferencia, titularidad de la cuentas , vida laboral y todavía quieren más como movimientos de la cuentas y si las personas respectivas que le han echo la transferencia están casadas/ divorciados en gananciales. Mi pregunta es hasta que punto se tiene que demostrar unas transferencias de 2000 y 3000 € que no es blanqueo. Porque creo que con toda la documentación que se presento es suficiente. Gracias espero tu respuesta

    • Antonio Beltrán dice:

      Hola Maria,
      La normativa de blanqueo de capitales es de obligado cumplimiento para el todo el mundo. En función de como hayáis presentado la hipoteca el banco puede considerar que no tiene clara la procedencia del dinero y por lo tanto hay que demostrarlo. ¿Cómo? presentado los movimientos de cuenta de los familiares que os han realizado el préstamo y demostrando que la cuenta les pertenece a ellos.

  32. Jorge dice:

    Hola Antonio.
    Mi pareja y yo queremos comprar una vivienda. Para eso necesitamos la ayuda de nuestros padres. 22.500€ por parte de cada uno 45.000 en total (Préstamo entre familiares), nosotros tenemos solo 5000€ ahorrados en común y mi pareja 8000€ en un plan de pension que nos gustaría no tocar. Los dos tenemos contratos fijos e ingresamos más de 3000€ entre los dos mensualmente. La duda es que he leído por tus comentarios que piden 15.000€ de aportación de tus ahorros. Sería posible?

  33. Sara dice:

    Hola buenas somos una pareja ( sin estar casados ni nada) y queremos comprarnos una casa, pero no queremos gastar nuestros ahorros en el 20% que hay que pagar, se podría mi pareja pedir la hipoteca y yo pedir el préstamo para ese 20 y yo dárselo a él? Para que él terminara de pagar?

    • Antonio Beltrán dice:

      Hola Sara,
      De poder hacerse se puede hacer, pero date cuenta en qué situación te encontraras tú. Serás titular de un préstamo en el que estas obligada a pagar y no tendrás nada a tu nombre.
      Una opción es que aportéis un aval que tenga un inmueble libre de cargas y otra opción es aportar al menos el 10% del precio de compra + gastos, lo que es un importe inferior al 20%.
      El límite máximo de endeudamiento que aceptan los bancos es de hasta el 40%, es decir, que la cuota de la hipoteca y del préstamo personal no supere el 40% de vuestros ingresos conjuntos.

  34. Luna dice:

    Buenas tardes.

    Pedí un préstamo familiar para hacerme con un terreno ya que los bancos no dan préstamos personales con ese fin. Y ahora yo y mi pareja queremos pedir la hipoteca para hacernos la vivienda. ¿Tendremos problemas para que nos la concedan por el préstamo familiar?

    • Antonio Beltrán dice:

      Hola Luna,
      En principio no tenéis que tener problema en la concesión de la hipoteca autopromotor siempre y cuando tengáis listo el proyecto y los permisos, además obviamente de tener capacidad de pago de la hipoteca.

  35. Elena dice:

    Buenas tardes,
    Con mi pareja ( no estamos casados) queremos comprar un piso.
    Le conceden la hipoteca al 90% tiene 7000 euros ahorrando, necesitamos 10000 euros más.
    Esos 10000 euros lo quiero solicitar por prestamos personal, y cuando me lo concedan realizar 2 o 3 transferencias a su cuenta. ( hacemos el contrato o contratamos a alguien para que lo haga)
    El piso es de banco,¿ aceptarán si le presto? Aceptarán cómo entrada de hipoteca ¿
    Gracias

    • Antonio Beltrán dice:

      Hola Elena,
      Uno de los requisitos básicos para que te concedan una hipoteca es que la cuota de la hipoteca u otros prestamos que tengas no superen el 40% de vuestros ingresos. Otro requisito es que aportéis como mínimo el 10% del precio de compra + los gastos de escritura.
      Por una parte decirte, que el banco os puede denegar la hipoteca si se entera de este proceder y por otro lado fíjate que os quedáis muy expuestos pidiendo un préstamo personal si lo solicitáis a muy largo plazo.
      Si no tenéis mas opciones probarlo o bien que os lo dejen vuestros padres y luego se lo devolvéis vosotros.

  36. Zuriñe dice:

    Buenas tardes;
    En mi caso, la idea es comprar un piso de mis padres y poder hacer un prestamo privado por la totalidad, sería posible? Mi duda es que en este caso mis padres no me prestarían ningun dinero sino que yo iría devolviendo mes a mes el importe que corresponda. Como no hay transferencia de dinero, no sé si es posible…
    Gracias

  37. Javier dice:

    Hola muchas gracias por la información.

    Dos dudas muy simples que tengo:

    1. En el préstamo entre particulares también es necesario poner un 20% de entrada o se puede realizar el préstamos por el 100% de lo precio de compra?

    2. Si mis padres fallecen y aún no se ha terminado de devolver el préstamo. Que ocurre con el dinero que queda por devolverles y/o con la vivienda?

    Muchas gracias

    • Antonio Beltrán dice:

      Hola Javier,
      Contesto tus preguntas:
      1. Tus padres pueden financiarte el 100% del precio de compra + gastos. No hay limite. Los limites los ponen los bancos para proteger el dinero que prestan que no es suyo.
      2. Si tus padres fallecen y aún no has devuelto el dinero, esa deuda pasa a la masa hereditaria. Es como si tus padres dejasen el dinero a un conocido y fallecen. Tú lo que harías es pedirle al conocido que te continue pagando a ti el dinero que tus padres le prestaron. Mi recomendación a esta pregunta es que consultes con un abogado o un notario ya que se pueden dar diferentes supuestos.

  38. Jaime dice:

    Hola, puede un familiar dejarme el dinero para comprar un piso que sería mi nueva vivienda habitual
    , serían unos 200.000 euros y luego devolverlo cuando venda el mio actual también vivienda habitual antes de dos años y poder declarar una reinversion en vivienda habitual y no tener que pagar por ganancias?
    Gràcias

    • Antonio Beltrán dice:

      Hola Jaime,
      Entiendo que sí que es posible. No obstante mi recomendación es que acudas a un asesor fiscal para asegurarte.

  39. Laura dice:

    Buenas noches. Mi pareja y yo compramos una casa para reformar a procentages diferentes del 70% y el 30%. Cuando la reformamos e hicimos mejoras el que puso el porcentaje menor pudo aportar el dinero de la obra y el que puso el porcentaje mayor para comprar no tuvo dinero para colaborar en la reforma.
    El problema está en que a la hora de vender después de esta obra se ha multiplicado por dos el valor de venta, compramos por 124.000 y vendemos por 250.000, nos parece justo ir al 50% en los beneficios de le venta de la vivienda que los destinatarios a la compra de otra vivienda como primera residencia. Mi pregunta es cómo pagar menos impuestos ya que una donación se nos escapa económicamente con la compra de la nueva vivienda y nosé si sería mejor opción un préstamo para modificar el porcentaje o casarnos en régimen de gananciales ya que hemos tenido dos hijos y quizás sería una manera de igualar porcentajes. Nosé si de cara al irpf o declaración saldría más rentable que una donación.

    • Antonio Beltrán dice:

      Hola Laura,
      Nosotros somos expertos en crédito inmobiliario y de forma superficial informamos sobre cuestiones fiscales. Mi recomendación es que acudáis a un experto asesor fiscal. Si me indicas en qué población vives es posible que pueda recomendarte alguno si lo precisas.

  40. Eugenio Sanchez dice:

    Hola Antonio – pregunta: Mi prima cerca de Fuengirola quiere comprar una propiedad, y yo quiero ayudarla desde USA. Mi mejor idea es darle un prestamo hipoteca a bajo interes (e.g., 70K 1% 30 annos), pero me gustaria hacerle una «nota de hipoteca» legal, y quizas, contratar a un intermediario (banco?) para que administre los pagos. Quisiera evitar (reducir?) un dialogo de dinero en el futuro. Eso es comun aqui en USA, cuando padres prestan a sus hijos, ciertos bancos por una cantidad muy razonable, proveen el servicio. Que recomiendas? Por favor contactame directamente si puedes ayudar.
    Eugenio

    • Antonio Beltrán dice:

      Hola Eugenio,
      No se si te acabo de entender muy bien lo que precisas. Una solución si quieres ayudar a tu prima es avalarle con los 70.000 €. Lo que hacemos es depositar los 70.000 € en un plazo fijo o fondo de inversión garantizado que y se pignoran en garantía de los 70.000 €. Es decir, el banco le presta el dinero con aval del dinero que tu has puesto.
      Esta operatoria que realizais en USA aquí no la hacemos y desconozco el funcionamiento.
      Si te puedo ayudar en alguna cosa mas vuelve escribirme.

  41. Eva dice:

    Buenas Antonio,
    Estoy en trámites de comprarme una casa, la cual tiene un valor de venta de 135000€ y una tasación alrededor de 150000€, estamos intentando rebajarla a unos 130000€. Mi pregunta es la siguiente: ¿Puedo solicitar la hipoteca sobre el valor de tasación del 80%, la cual me cubriría el total del valor de la vivienda?
    Es que en la mayoría de bancos nos dicen que nos dan el 80% del valor menor ya sea de la venta o la tasación.
    Y me gustaría saber si aún solicitando la hipoteca para una casa de 150000, puedo comprarla por debajo de ese precio y mostrar en los papeles el valor de 150000. ¿El banco me lo permitiría?
    Lo siento si no me explico lo suficientemente bien.
    Muchas gracias.

    • Antonio Beltrán dice:

      Hola Eva,
      Actualmente los bancos financian sin aval entre el 90% ó el 95% del precio de compra al 80% de tasación.
      El 90% del precio de compra es algo que es factible, implica que debes aportar el 10% del precio de compra + los gastos de escritura y para llegar al 95% del precio de compra exigen que como mínimo tengas unos ingresos de al menos 4.000 €/mes y aportes el 5% del precio de compra + los gastos de escritura.
      Si precisas de financiar el 100% del precio de compra, hay 2 opciones. Una que seas funcionaria y podremos encontrar algunas opciones y la otra aportar un aval que tenga un inmueble libre de cargas.

  42. Victor dice:

    Buenos días Antonio,

    Mi pareja y yo (con una hija) llevamos conviviendo más de 20 años y queremos por fin comprar nos una casa. Tenemos en reserva ya un piso y estamos tramitando hipotecas. El problema es que no estamos casados y no tenemos ninguna cuenta en común. El dinero para pagar los gastos y la hipoteca saldrían de mi nómina ya que ella actualmente está parada pero me gustaría que estuviera como propietaria en las escrituras. Como podríamos realizar la operación? Puedo ella aparecer como copropietaria al 50% de la vivienda aunque sea yo el que pague la hipoteca? Puede traer problemas fiscales a la larga? Gracias de antemano

    • Antonio Beltrán dice:

      Buenos días Víctor,
      Tan solo tienes que indicar al banco que has escogido (ya que contratas una hipoteca) y al notario, que tu mujer también va a comprar. Tendrás que entregar el DNI – NIE de ella.
      En el caso del banco, lo que este solicitara es que ella firme conforme se da por enterada que la vivienda se hipoteca, para que en caso de impago sepa que la vivienda puede ser embargada y subastada.
      En cuanto a si podéis tener problemas fiscales entiendo que no debería ser así. Si ella esta en el paro estará cobrando del mismo y por lo tanto participare de los gastos de la casa o de la hipoteca o en futuro empezara a trabajar y con su sueldo continuara colaborando.

  43. Crisanta Gálvez dice:

    Buenas,
    Mi consulta es que quiero venderle a mi hermano mi vivienda porque tengo que mudarme y así yo poderme comprar mi casa en otra comunidad.
    Habíamos pensado en que él se subrogarse a mi hipoteca y yo realizar la compra de mi nueva casa.
    Hay otra forma que tenga menos gastos o sea más fácil? Quizás que el compré la vivienda que yo quiero y luego háganos algún documento notarial dónde queda claro la propiedad de cada uno y la hipoteca que cada uno tiene que pagar o cómo podemos hacerlo?
    Un saludo y gracias!

    • Antonio Beltrán dice:

      Hola Crisanta,
      Las cosas claras ! La vivienda que quieras comprar la compras tu y que tu hermano te compre a ti la vivienda que quieres vender. El ahorro que puedes tener haciendo que tu hermano subrogue a la hipoteca no es muy grande. Lo principal es que tu hermano estudie las hipotecas que ofertan los bancos y tome una decisión o nos escriba a nosotros directamente.

  44. Laida dice:

    Hola! Os comento mi situación. Hace un año mi pareja y yo compramos una vivienda. Para ello nuestros padres nos hicieron un préstamo familiar y aún así tuvimos que contratar una hipoteca para 20 años. Hoy en día, mi hermano nos ha dicho que nos puede prestar algo de dinero, esto es, que nos puede hacer un préstamo familiar para quitar gran parte de la hipóteca. ¿Esto es posible? Si es posible, ¿a la hora de hacer la declaración nos desgrava? Gracias de antemano

    • Antonio Beltrán dice:

      Hola Laida,
      Podéis aceptar el préstamo de tu hermano sin problemas, lo que es muy importante es que lo comuniques a hacienda.
      La desgravación por vivienda habitual termino en 2013 por lo tanto no es posible que os lo desgravéis.

  45. Maria dice:

    Buenas tardes,
    Mi pareja y yo hemos comprado un piso de obra nueva que estará listo para verano. En el momento de la entrega de llaves ya habremos abonado el 10% del valor de la vivienda más el 10% de IVA, por lo que nos quedará por pagar el 90% del valor de la vivienda.
    La promotora tiene un acuerdo con el banco para conceder ese porcentaje pero nosotros pretendemos aportar al menos el otro 10% del valor de la vivienda con nuestros ahorros.

    Sin embargo, un familiar, en este caso un primo, se ha ofrecido a hacer un préstamo familiar de unos 25.000 € a interés 0% para que podamos usar ese dinero para gastos como muebles o incluso disminuir el importe de la hipoteca.
    Mi duda es si este prestamo personal puede afectar a la concesión de esa hipoteca.

    Ahora mismo yo tengo un contrato indefinido pero mi pareja, aunque lleva dos años en la empresa, tiene un contrato a través de ETT.
    Entre el sueldo de ambos el importe de la hipoteca supondría alrededor de un 25% de los ingresos totales y podemos ajustar la devolución del prestamos a nuestros ingresos sin ningún problema.

    ¿Es preferible aportar todos nuestros ahorros a la hipoteca y realizar el prestamo familiar después o podemos directamente aportar el importe del prestamo al pago de la vivienda y dejar parte de nuestros ahorros para los gastos posteriores a la compra?

    Gracias.

    • Antonio Beltrán dice:

      Hola María,
      Tendría que ver vuestra documentación para daros una respuesta segura. Lo que me hace dudar es el hecho que tu pareja este contratada por ETT (es temporal). Si la cuota de la hipoteca es igual o inferior al 40% de tu sueldo no tiene que haber ningún problema en lo que queréis hacer.
      Lo que no se si he entendido bien que el banco de la promotora te financia el 90% del precio de compra? si quieres puedes enviarme un nuevo mensaje con tu teléfono y hablamos, los mensajes no son públicos salvo que los publiquemos nosotros expresamente.

  46. Cristina dice:

    Hola Antonio,
    Tengo una situación personal que me despierta muchas dudas, he visitado a una abogada y al notario pero no me convencen las opciones. Después de leer tus respuestas, las cuales veo muy profesionales y coherentes, me gustaría saber tu opinión.
    Cuando conozco a mi pareja ya había adquirido una vivienda que le costó 200.000 y tiene su hipoteca. Tenemos pensado que sea nuestra residencia familiar. Como tiene poca capacidad de ahorro y la casa necesita reformas, yo he aportado 40.000 euros aprox. (Del cual hemos firmado un reconocimiento de deuda) Como aún no hemos terminado, hemos solicitado una hipoteca de 50.000 euros. Ese dinero viene de hipotecar una vivienda privativa mía. Mi pregunta es…. Como hacer para que estemos en igualdad de condiciones y que no tengamos que pagar tantos impuestos como en el caso de una compraventa (que fue lo que me sugirió la abogada)
    Tenemos pensado casarnos.
    Muchas gracias por resolver nuestras dudas.
    Un saludo.

    • Antonio Beltrán dice:

      Hola Cristina,
      Las indicaciones que te hace la abogada y el notario me parecen correctas, no se me ocurre otras opciones que sean menos costosas y además protejan tus intereses por si en el futuro tienes problemas con esta pareja.
      Tenéis que fijar el precio de compra y la aportación que has realizado en efectivo y con la hipoteca ya es a cuenta del precio, ojo tienes que tener en cuenta los intereses que vas a pagar de la hipoteca que has hecho. Cuando hagáis la escritura de compraventa tendrás que acreditar la procedencia del dinero y la demuestras de tu extracto bancario y de la hipoteca que has realizado.

  47. Irene dice:

    Hola. Voy a comprar una vivienda de 80000 euros con mi marido. Nosotros vamos a aportar 50000 pero el resto me lo van a prestar mis padres, y yo les iré devolviendo todo lo posible mes a mes (primera cuestión, ¿hay que fijar una cantidad fija en contrato?).
    Tengo claro que debo hacer el contrato y presentarlo el formulario que comentas en hacienda. La segunda duda es si el día de la forma lo tengo que presentar y quedará en algún sitio indicado en escrituras.
    Tercera pregunta, ¿y si el dinero me lo presta mi hermana que también se ha ofrecido? Mis padres posiblemente adquieran la vivienda de mis abuelos que han fallecido recientemente y personalmente prefiero que sea mi hermana para que ellos no tengan que pedirla a ella el dinero después.
    Gracias por su tiempo y ayuda. He aprendido mucho con tu artículo y las respuestas.

    • Antonio Beltrán dice:

      Hola Irene,
      Contesto tus preguntas por puntos.
      1) Es recomendable fijar unas cantidades mínimas de devolución y sobre todo que el dinero que recibas y luego tu devuelvas sea por transferencia e indiques en la transferencia el concepto.
      2) Dado que tienes que hacer un documento conforme te prestan un dinero que vas a devolver, lo puedes hacer ante notario que cuesta poquito y así esta escritura cuadra con la compra. Ves a una notaria y pide cita con el notario para te aconseje.
      3) Si te presta el dinero tu hermana funciona igual que si te lo prestan tus padres. Te digo lo mismo que antes, ves a una notaria y ahí te ayudaran y te lo preparan todo. La ventaja de la notaria es que su asesoramiento es gratuito.

  48. Raquel dice:

    Buenas tardes, en caso de que un familiar me haya hecho un primer préstamo y un tiempo después me preste más dinero para la compra de la misma vivienda ¿habría que hacer una ampliacion del primer contrato o un contrato nuevo. ?
    Gracias

    • Antonio Beltrán dice:

      Hola Raquel,
      Sí tienes que hacerlo ya que en caso contrario se puede considerar donación y por lo tanto tendrías que declararlo y pagar el correspondiente impuesto tanto tú como quien te dona el dinero.

  49. elsa dice:

    Hola, estamos interesados en comprar una casa que tiene todos los papeles en regla en el ayuntamiento y catastro pero no está inscrita en el registro de propiedades por lo que no podemos pedir una hipoteca sobre dicha casa para comprarla.
    mis padres tienen una segunda vivienda ya pagada, podríamos pedor la hipoteca sobre esa vivienda para comprar la casa?
    Gracias

    • Antonio Beltrán dice:

      Hola Elsa,
      Lo que tenéis que hacer es decirle al propietario que realice una Declaración de Obra Nueva y así podrá inscribir la casa en el registro de la propiedad y oficialmente la casa «existirá». Mientras tanto no os recomiendo que compréis esta casa.
      Realizar una Declaración de obra nueva es un procedimiento sencillo y rápido y con ellos podréis hipotecar la casa que compráis en lugar de la de tus padres. Hacerlo así que merece la pena y os podéis ahorrar un susto.
      Respondiendo a tu pregunta, sí, no hay problema en hipotecar la casa de tus padres para que podáis vosotros comprar la casa que queréis, pero como te he dicho no te lo recomiendo sin hacer la declaración de obra nueva.

  50. Juan dice:

    Buenos días.

    Quisiera plantear una duda. Mi mujer y yo tenemos un préstamo personal con mis padres, sin intereses.
    De cara a pedir una hipoteca:
    -Si juntamos el dinero del préstamo más nuestro propio ahorro, y cubrimos el 30% de la operación de compra del inmueble.
    -Si el pago de la hipoteca supusiera un 25% de nuestros ingresos mensuales.

    ¿Este préstamo personal podría dificultar que nos la concedieran? ¿O al cubrir esos gastos, más o menos en esa cuantía, no se consideraría problemático que una parte importante del dinero que aportásemos procediera de un préstamo personal con mis padres.

    Muchas gracias

    • Antonio Beltrán dice:

      Hola Juan,
      Los requisitos básicos (entre otros) para que te concedan una hipoteca son 2:
      1) Que la cuota de la hipoteca sea inferior al 40% de vuestros ingresos conjuntos, siempre y cuando seáis indefinidos o si hay un autónomo que lleve cotizando entre 2 o 3 años.
      2) Que aportéis a la compra de la vivienda, como entre un 10% y un 13% del precio de compra + los gastos de escritura.
      Como puedes observar no es necesario que aportéis el 30% de la operación.
      Los bancos tienen en cuenta para calcular la capacidad de pago todos los prestamos que tengáis, sean de familiares o de otras entidades financieras. Por lo tanto, si la suma de la hipoteca + el préstamo que tienes que devolver a tus padres supera el 40% de vuestros ingresos conjuntos os denegaran la concesión de la hipoteca.
      Lo que tenéis que hacer es calibrar la cuota a pagar y que se ajuste a esto último que te he dicho.

  51. Laura dice:

    Hola, mi duda es la siguiente:
    Mi pareja y yo vivimos juntos desde hace cinco años con su hijo de actualmente 9 (mi pareja tiene la custodia) y un hijo que tenemos en común de año y medio, no estamos casados ni somos pareja de hecho, solo tenemos el libro de familia desde que nació nuestro hijo hace año y medio. Nos gustaría adquirir una vivienda pero tal y como están los alquileres actualmente, y que tenemos otros gastos que no vienen al caso, es imposible ahorrar el 20% del valor de la misma. Se nos ha ocurrido una posibilidad pero no sabemos si es viable, se puede o tiene setido hacerlo:
    Él pediría un préstamo personal para ese 20% más gastos, es decir 30%. Y yo pediría la hipoteca , 80% del valor de la vivienda (lo hemos pensado así ya que yo tengo un trabajo estable con un contrato indefinido y un sueldo de algo más de 2000 euros, él no tiene aún trabajo estable).
    Nos surgen varias preguntas:
    ¿Se puede hacer, es viable? ¿La hipoteca la podríamos poner a nombre de los dos o tendría que ir solo a mi nombre? ¿Podríamos escriturar el piso a nombre de los dos? En caso de casarnos, con este planteamiento, lo deberíamos hacer después, no?
    Sé que son muchas preguntas estamos perdidos.
    Muchísimas gracias de antemano.
    Mu

    • Antonio Beltrán dice:

      Hola Laura,
      Contesto tus preguntas por puntos.
      1. No te recomiendo que financies el 100% + gastos de esta manera. En vuestro caso particular la razón es porque si despiden a tu pareja, ¿cómo haríais frente al pago del préstamo personal? Un 30% según el precio del inmueble que quieres comprar como mínimo te puedes ir a 30.000 € y podría salir a pagar una cuota de 468 € + la cuota de la hipoteca + luz + agua + gas + comer….
      2. Probablemente el banco te denegará la hipoteca ya que los bancos solicitan los movimientos bancarios para ver que tenéis la aportación mínima que exigen, que es del 10% + gastos.
      Una solución, es que os avalen con un inmueble libre de cargas y así de esta manera podréis financiar el 100% + gastos en una sola hipoteca.

      Los bancos solo van a tener en cuenta tus ingresos ya que no tienen en cuenta los ingresos de aquellos que tienen un contrato de trabajo temporal. Desconozco tu edad y la comunidad autónoma donde compras, pero calculando que en tu comunidad autónoma paguéis un 10% de impuesto de transmisiones patrimoniales, el precio de los inmuebles que podríais comprar sería de hasta 150.000 €.

  52. Mayte dice:

    Hola! mi suegro falleció hace unos meses y sus hijos (mi marido y su hermana) han tramitado todo lo referente a la herencia, quedando ambos como copropietarios de la vivienda que tenía. Actualmente estamos moviendo la reforma de la vivienda para nosotros irnos a vivir allí, el banco pide que para darnos a nosotros una hipoteca ella tiene que desaparecer de las escrituras, es eso necesario? seria posible mantener las escrituras como están y que mi marido (como todos estamos en gananciales) sea quien pida la hipoteca?
    muchas gracias y espero puedas resolver mis dudas.

    • Antonio Beltrán dice:

      Hola Mayte,
      Podéis solicitar una hipoteca vosotros dos sin tener que hacer que salga fuera de la propiedad tu cuñada. Otra cosa es que siempre será mas interesante para vosotros que le compréis su parte.
      Si solicitas una hipoteca sobre la vivienda como tenéis pensado, será necesario contar con la autorización de tu cuñada porque es también la propietaria. Cuando decimos autorización, queremos decir, que ella ante notario acepta que su hermano y tu hipotequéis la casa. Esto se hace así porque si por cualquier circunstancia el día de mañana no pagais la hipoteca el banco os podrá embargar.

  53. Samuel dice:

    Querría que mi hermano me prestara 30.000€ para quitar de mi hipoteca ante el aumento de los intereses.
    En cuanto a la forma de devolución de ese préstamo. Mi hermano y yo somos propietarios de un piso del que ahora tenemos la nuda propiedad ya que el usufructo es de mi madre.
    Pondríamos poner que la forma de devolución del préstamo es a cuenta de la venta en su día de ese piso.

    • Antonio Beltrán dice:

      Hola Samuel,
      Si que puedes indicar que la devolución del dinero será realizada con la venta de la vivienda, pero hay que poner un plazo, un dia.
      Te recomiendo que acudas a tu notario mas cercano para hacerle consultas y a un asesor fiscal.

  54. Blas dice:

    Hola,

    Gracias por vuestra dedicación en ayudar a otro.
    Os cuento, quiero pedirle prestado a un amigo 50.000€ y pagárselo a 500€/mes. Me gustaría darle la garantía de que si no le pago ese dinero él se quede un piso que tengo valorado en 200.000€ y me faltan por pagar de hipoteca 40.000.
    Es eso posible?
    Un saludo

    • Antonio Beltrán dice:

      Buenos días Blas,
      Si que es posible lo que indicas. Para ello debes acudir a la notaria mas cercana que tengas y solicitar una reunión con el [email protected] para que te explique como debes hacerlo.
      En este documento se debe fijar el importe que te presta, el plazo en que se lo vas a devolver y el tipo de interés que vas a pagar.
      Si tienes una vivienda valorada en 200.000 € y con una hipoteca residual de 40.000 € no hace falta que seas tan generoso de regalarle el piso si no cumples. Lo suyo es venderlo y con ello le pagas.
      Mi recomendación es que solicite una tasación bancaria y así confirmes la valoración de tu piso.

  55. Raquel dice:

    Hola!
    Mi pareja y yo queremos cmoprarnos una casa de entre 90-100.000 euros. Tras hablar con Bankinter (no he comprobado otras entidades) me dicen que no llego al mínimo para solicitar la hipoteca.
    Y he pensado en una solución. ¿Podría mi pareja solicitar la hipoteca al 80 o 90% y yo con un préstamo personal pagar el 10 o 20% que faltaría?
    Luego a la hora de las escrituras seríamos los dos propietarios y obviamente los gastos irían a mitad, es más que nada para conseguir la casa. ¿Esto se podría realizar o fiscalmente no se puede o el banco puede poner pegas?
    Gracias!

    • Antonio Beltrán dice:

      Hola Raquel,
      Lo que propones se podría intentar hacer aunque creo que con es bastante complejo conseguirlo. La razón esta en que el Banco te va a pedir los movimientos bancarios de los 6 últimos meses para que acredites que dispones del dinero mínimo que exigen y no lo vais a poder demostrar.
      Una solución pasa por aportar un aval que tenga un inmueble libre de cargas y así es posible obtener el 100% + gastos de financiación.

  56. Pablo Pérez dice:

    Hola,
    Somos 3 hermanos que le hemos prestado a otro un dinero, sin intereses para compara una vivienda. En el plazo de devolución, vamos a poner: ¨el que venga a mejor fortuna y pueda hacer frente a la deuda, con límite de 20 años¨.
    Queremos avalar el préstamo con el mismo inmueble, incluyendo una cláusula que diga… ¨en caso de fallecimiento del prestatario o llegado el límite de los 20 años, sin devolución del préstamo, el inmueble pasará a ser propiedad de los prestamistas¨.
    Es eso posible?
    Gracias

    • Antonio Beltrán dice:

      Hola Pablo,
      Todos los préstamos tienen que tener un principio y un fin. Así que hay que fijar una fecha final en este préstamo. Que vuestro hermano aporte la vivienda como garantía me parece bien, pero que os la podáis quedar porque llegado el año 20 y un mes no hay satisfecho la cantidad total, no tanto.
      Mi recomendación es que acudáis a un notario y os asesore ya que lo hará gratuitamente o bien a un abogado.

  57. Sandra Rubio dice:

    Hola!
    Somos una pareja que se dispone a comprar una casa, esta casa es propiedad de las urls de mi compañero y nos hace un precio especial. Para la compra yo dispongo del capital de la entrada (de una herencia) y además la hipoteca me la conceden solo a mí en vez de a los dos. Nos gustaría escriturar la casa a nombre de los dos ya que ambos vamos a pagar las cuotas pero entonces hacienda considerará que se hace una donación. Es posible hacer un contrato entre particulares sin intereses entre nosotros que justifique esto y presentarlo a Hacienda para que podamos escriturar ambos? Aunque en la escritura pongamos que un porcentaje mayor es mío por la entrada que voy a aportar yo?
    Que opciones tendríamos sino

    Muchas gracias!

    • Antonio Beltrán dice:

      Hola Sandra,
      ¿Cuándo es la razón por la que tu pareja no puede intervenir en la hipoteca? ¿Es porqué tiene incidencias de (asnef, experian..). O por qué no esta trabajando? Si este último caso si que puede intervenir en la hipoteca.
      La casa la podéis escriturar a nombre de los dos sin problemas. En tu caso dado que tu aportas el dinero inicial, imprescindible para la compra y para que os concedan la hipoteca, mi recomendación es que tu tengas un mayor porcentaje de la casa.
      En cuanto a la participación de él, lo que propones ya es buena idea. Acudiría a un notario y le pediría que redactase cuál es la situación. Es decir, que compráis una casa, que tu pareja por X motivos (los explicas) no puede intervenir en la hipoteca y que el todos los meses va a pagar contigo la hipoteca que vas a contratar tu. El pago lo tendrá que hacer siempre por transferencia para que así este justificado. Naturalmente debereis igualmente cumplimentar el modelo y presentarlo a hacienda.
      Os recomiendo que hagáis una consulta a hacienda sobre lo que queréis hacer para que os confirme que para ellos esto quedara claro así.
      Por otra parte, entiendo que sea lo que sea que ocurre con tu pareja, no durara toda la vida y en un futuro podrá incorporarse si queréis a la hipoteca.

  58. Marisol dice:

    Buenas, quiero saber si puedo pedir hipoteca después de escriturar la compra de una casa, os detallo, quiero comprar una casa y tengo el dinero q cuesta , al vendedor le urge y me acepta la oferta si firmamos ya, pero yo no me quiero d descapitalizar, porque además hay que hacer un obron en la casa y necesito el dinero para la obra. Me gustaría comprar la casa y en paralelo pediría la hipoteca del 80% del valor se la casa, eso se puede hacer??

    • Antonio Beltrán dice:

      Hola Marisol,
      Sí que puedes comprar la casa y a continuación solicitar una hipoteca. Si bien, el tipo de interés que te ofrezcan puede ser diferente ya que no es lo mismo solicitar una hipoteca para comprar una vivienda que solicitar una hipoteca para realizar una reforma.
      Una solución pasaría por preguntarle al vendedor cuánto dinero necesita de forma urgente y entregárselo en contrato de arras y así de esta manera tu puedes prepararte la hipoteca con tranquilidad.
      Si lo deseas podemos obtener tu hipoteca de forma muy muy rápida solo tienes que volver a escribirnos.

  59. Luca dice:

    Hola!
    hace 5 años compré un piso con la ayuda de un prestamo personal que me hicieron mis padres y que deposité en hacienda con el modelo 600. Ahora me gustaria poder comprar otro piso con una hipoteca con el banco. Tengo unas preguntas:
    – A la hora de pedir hipoteca, deberia decirle que ya tengo este prestamo entre particulares? Tienen la posibilidad de verlo? Mi idea seria no decir nada al banco ya que con mis padres hay flexibilidad y la idea es alquilar mi actual vivienda y con ese dinero pagar la deuda con mis padres.
    La vivienda que quiero comprar seria para vivir yo, es decir seria mi vivenda habitual. – – – Eso vale para obtener el 80% o siendo ya dueño de otro piso el % seria menor?
    – Puede influir positivamente el hecho que tenga ya un piso (como aval para el banco)?
    Gracias

    • Antonio Beltrán dice:

      Hola Luca,
      Los bancos no son un coco furioso que no quieren conceder hipotecas, sino mas bien todo lo contrario.
      Si son estrictos es porque no quieren verse en el problema que un cliente no puede pagar la hipoteca con lo que esto supone.
      Contestando tus preguntas:
      1) El banco no puede tener conocimiento si tus padres en el pasado te hicieron un préstamo, salvo que tu les informes de ello.
      2) Yo te recomiendo que lo hagas, no veo el problema, puesto que la vivienda la alquilas y con ello pagaras la hipoteca y el préstamo que te hicieron tus padres.
      3) Si va ser tu segunda residencia, podemos financiar el 80% ó el 90% del precio de compra.
      4) Tener ya un piso en tu caso no influye positivamente puesto que todavía tienes hipoteca. Otra cosa sería que no la tuvieras.

  60. David dice:

    Hola! Voy a prestar al hijo de mi pareja 50.000€ para la compra de una vivienda sobre la que pide una hipoteca a 12 años ¿podemos acordar que la devolución empieza a realizarse dentro de 12 años cuando cancele la hipoteca? ¿Podría venderme una parte de la vivienda en dación de la deuda y convertirme en copropietario? Gracias

    • Antonio Beltrán dice:

      Hola David,
      Podéis acordar que te devuelva el dinero pasados 12 años.
      Puede venderte una parte de la vivienda como garantía que te devolverá el dinero pero no como dación. Si bien esta solución tiene fuertes implicaciones fiscales en las que te recomendaría que acudieses a un asesor fiscal. Por un lado si compras una parte de la vivienda y el solicita una hipoteca en la que tu no figuras se puede considerar donación, puesto que se ha dado una hipoteca con una garantía de un inmueble que también es tuyo pero del que tu no participas en la hipoteca. Si, has aportado 50.000 €, pero en qué calidad? como comprador o como padre que ayuda a su hijo. En segundo lugar a la hora de venderle la vivienda tendrás que tributar por el valor de referencia que puede ser superior a los 50.000 € que tu le dejas de buena voluntad.
      Mi recomendación es que hagáis un préstamo sin intereses a 12 años y empiece a pagar ya una cantidad simbólica como por ejemplo 100€ al mes y cuando llegue a los 12 años devuelva el dinero con importes superiores.
      Finalmente recuerda para que todo quede claro es necesario que todo se realice mediante transferencias, tanto el préstamo de los 50.000€ con la devolución de dinero que te haga él.

  61. Maria dice:

    Hola, estoy pensando en comprar un piso… mi madre se pondria conmigo en el piso y seria mi aval… me conceden hipoteca joven al 90% tengo ahorrado algo de dinero pero no tengo para la entrada…(notaria, etc). Llego perfectamente a pagarlo ya que vivo con mi pareja, pero el piso quiero que sea para mi. Hemos estado pensando que mi padre pueda pedirme un prestamo perdonal el a parte. Habria algún problema?

    • Antonio Beltrán dice:

      Hola María,
      En principio no debe haber problema, si bien no te recomiendo que lo hagas y que esperes a ahorrar el dinero. Financiar el 100% + gastos mediante una hipoteca y un préstamo en estos momentos no me parece una buena idea. Ten presente que el tipo de interés del préstamo personal será elevado y el de la hipoteca según como también. Haz números y te convencerás.
      Aunque digas que tienes a tu pareja si esta no participa en la compra y las cosas van mal te quedas sola haciendo frente a la hipoteca.

  62. Íñigo dice:

    Buenas:
    ¿Puede un familiar subrrogar un préstamo ya en vigor?
    ¿Qué habría que hacer?
    Un saludo y muchas gracias

    • Antonio Beltrán dice:

      Hola Iñigo,
      Si desde luego! un familiar o un tercero que no sea familia.
      Lo que tiene que hacer es ir la sucursal donde tienes la hipoteca e indicar la intenciones que tiene y allí le indicaran la documentación que tiene que aportar y que debe hacer.

  63. Juan José dice:

    Buenos días. Mi pareja y yo hemos comprado una casa. Hemos entregado 35.000€ a 500 al mes por resolver un exceso de cabida. El Registrador le impuso una carga del art.207 por lindar con vía pecuaria, a pesar de que medioambiente informa que «no afecta», dicha carga no afecta al valor de tasación, pues el descuadre es de 1/2 metro cuadrado?????. La afección es hasta agosto de 2023. El hecho de tener la carga impide poder hipotecarla; ninguna entidad bancaria quiere financiar la compra por la dichosa afección????? aunque no afecta al valor de la parcela y casa. Además de poner garantías (finca agrícola en producción), hay que hipotecar la finca y con ese dinero pagar la casa. Al ser una finca agrícola, el préstamo nos lo dan solo a 15 años. Mi pareja está en el paro y estudiando (y quiero que así sea), como mis ingresos oficiales al mes no dan para el pago de cuotas (aunque con la suma de los «no oficiales» y permanentes «demostrados» al banco sobra para pagar, vivir, mantenernos y demás…), el banco, que es una caja (cooperativa financiera), exige que mis padres, además de avalar con la finca agrícola sean cotitulares del préstamo… La pregunta es: Si el préstamo nos lo conceden a mis padres y a mí y la escritura de compra de la vivienda (con parcela) la firmamos mi pareja y yo (que no estamos unidos oficialmente en ningún sentido), ¿como tengo que organizar el trámite documentalmente para no tener que pagar ni un solo céntimo de € a Hacienda demás que si hubiésemos podido hipotecar la propiedad que se compra? Solicitamos 140.000€.
    Muchas gracias por el servicio que da en esta web.
    Un saludo.

    • Antonio Beltrán dice:

      Hola Juan José,
      Varios temas a comentar, los numero a continuación para ser lo más claro posible en la exposición y pueda servir para otras personas.
      1. En el mundo de las hipotecas decimos que lo que son cuentas, son cuentos. Con esto queremos decir, que lo que no se puede demostrar fiscalmente y contablemente no existe. Nosotros nos tenemos que poner en el peor de los escenarios. Esto quiere decir, que si a ti las cosas te van mal, sabemos que podrás contar con ayudas de lo que hayas declarado, bien sea como trabajador por cuenta ajena o autónomo o ahorros. Lo que no hayas declarado ni existe ni te ayudara en nada.
      2. Si tus padres tienen que intervenir en la escritura de hipoteca porque vosotros solos no llegáis para que os concedan la hipoteca, es necesario que ellos también compren al menos un 10% de la finca porque de lo contrario nos encontramos con la situación que tu y tus padres habéis firmado una hipoteca con la finalidad de comprar una finca y es propietario de esta finca tu y tu mujer. Esto da lugar a que Hacienda entienda que hay una donación por parte de tus padres y por lo tanto se tendrá que tributar. Por esta misma razón tu pareja también debería intervenir en la hipoteca.
      3. Ningún banco va a financiar la compra que quieras hacer por muy pocos m2 que sean, así que una solución pasa por por hipotecar una vivienda de tus padres y así podrías incluso obtener mas años.

      Para que podamos contactar, facilitame un teléfono de contacto y te llamo.

  64. Jorge dice:

    Tengo una hipoteca sobre mi vivienda habitual comprada antes de 2013, por lo que tengo derecho a desgravación fiscal en mi Declaración de la Renta.
    ¿Hay alguna manera de cambiar esta hipoteca a un préstamo familiar (o hipoteca familiar) en la que mis padres me presten el capital pendiente, PERO me pueda seguir aprovechando de la desgravación fiscal?
    Muchas gracias

    • Antonio Beltrán dice:

      Hola Jorge,
      Siento no poder responder esta pregunta, se escapa de mis conocimientos. Te recomiendo que acudas a un asesor fiscal, los 50 € ó 90€ que puedas pagar por su respuestas son muy baratos comparados con que estar tranquilo y que las cosas las hagas bien y no tengas que acordarte de ninguna mala decisión del pasado.

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