Préstamos para reformar la vivienda

13 octubre, 2021 | Antonio Beltrán

De un tiempo a esta parte el número de préstamos para la reforma de la vivienda se ha incrementado de forma sustancial. En general, el parque de viviendas de España es muy antiguo, pues la mayoría de las edificaciones son de antes de 1980.

Razones para querer reformar una vivienda, por tanto, las hay de sobras. Desde el deseo urgente de estar más cómodos que se puede haber puesto de manifiesto durante el obligado encierro causado por la pandemia, hasta la necesidad de reformar un piso comprado de segunda mano o la voluntad de revaluar una propiedad heredada para obtener con su venta una mayor ganancia que la prevista inicialmente.

Con las reformas, se busca mejorar el confort térmico mediante intervenciones en ventanas, persianas, suelo, paredes, techo, etc.; sustituir los electrodomésticos por aparatos de alta eficiencia energética, o simplemente actualizar el piso para conseguir un entorno más agradable, que además ayude a mantener el valor de la casa.

Tenemos diferentes opciones a la hora de buscar financiación con estos objetivos:

·              Préstamos al consumo.

·              Ampliación de la hipoteca.

·              Petición de una nueva hipoteca.

·              Contratación de una hipoteca para compra de vivienda con el coste de la reforma incluido.

Préstamos al consumo

Tienen la ventaja de que son rápidos, pues no requieren tasación bancaria ni plazos para firmar la contratación, como ocurre con las hipotecas.

Los préstamos al consumo sirven para financiar tanto reformas como el equipamiento del hogar mediante compra de electrodomésticos. Como paso previo nos pedirán el presupuesto de la reforma o la compra para confirmar el destino del dinero, y el banco lo abonará con una transferencia directa al proveedor o bien nos lo depositará en cuenta.

Podemos solicitar desde 4.000 € hasta 60.000 € para reformas, con un plazo de amortización mínimo de 12 meses y máximo de 120 meses (10 años). El tipo de interés es más bajo cuanto mayor importe se solicite, y es más alto a mayor plazo. Estos préstamos suelen tener una comisión por amortización del 0,50 % del capital reembolsado si el tiempo transcurrido es igual o inferior a 12 meses, y del 1 % para plazos superiores.

Ampliación de la hipoteca

En este caso hay que dirigirse al banco y solicitar una ampliación de hipoteca. En función de cuáles sean las condiciones de la que se tenga vigente, el banco concederá la ampliación o no. Es mas fácil que la conceda cuando reste una cantidad pequeña por amortizar, o si esta es inferior al 40 % del valor de la vivienda.

Su principal ventaja es que el plazo puede ser superior a los 10 años, y el tipo de interés inferior al de los préstamos personales. Sin embargo, el tipo de interés de las hipotecas para reformas es más alto que el de las hipotecas para la compra de la vivienda. Los bancos fijan el precio del dinero en función del destino que le vayamos a dar y de las garantías con que cuente.

La mayor desventaja, que hay que pagar una nueva tasación bancaria, junto al hecho de que la ampliación puede afectar al interés de la hipoteca, con lo puede resultar que se acabe pagando más de cuota. Naturalmente, habrá que mantener el seguro de hogar y el de vida si el cliente se quiere beneficiar de un tipo de interés más favorable.

Petición de una nueva hipoteca

En el caso de que no dispongamos de hipoteca lo que vamos a hacer es buscar la mejor oferta entre todos los bancos, y entonces el importe que solicitemos puede ser mayor. Según el valor de la vivienda la podemos reformar por completo y que, aún así, nos quede una cuota que encaje en nuestro presupuesto.

Y si lo que queremos es mejorar la eficiencia energética de la vivienda, tenemos la Hipoteca Verde, a un precio mejor que las hipotecas habituales si disponemos de un certificado energético A o B. Más información sobre las hipotecas verdes: Hipoteca para compra de vivienda y reforma incluida.

En función de cuál sea el trabajo del cliente, de sus ingresos y del precio de la vivienda, el banco financia entre un 75 % y un 85 % del precio de compra. Del presupuesto de las obras puede financiar hasta un 80 %, de manera que deberemos aportar el 20 % del presupuesto.

Esta hipoteca única tiene la ventaja de que reunimos dos necesidades en un solo pago, a un coste mucho más bajo que si solicitáramos una hipoteca para la compra por un lado, y un préstamo personal para la reforma por el otro.

¿Qué es mejor pedir, un préstamo o una hipoteca para reforma?

Dependerá del importe que precisemos. Si vamos a cambiar solo las ventanas quizás sea mejor un préstamo personal. Si vamos a reformar ventanas, cocina y cuartos de baño y la reforma supera los 30.000 €, posiblemente será mejor una hipoteca. Todo depende de nuestros ingresos y de lo que queramos pagar.

La regla general que siempre indicamos es que los bancos nos permiten endeudarnos hasta el 40 % de nuestros ingresos para el pago de una hipoteca o de préstamos personales. Al tratarse una reforma, lo recomendable es que lo hagamos por debajo de este importe.

¡Novedad! Nuevas deducciones fiscales por reformar la vivienda (mejora de la eficiencia energética)

Se ha aprobado el Real-decreto ley 19/2021, de 5 de octubre , sobre deducciones fiscales por reforma de la vivienda, que se aplican con la finalidad de mejorar la eficiencia energética de la vivienda habitual, o arrendada para su uso como vivienda con arreglo a la legislación sobre arrendamientos urbanos.

La mayoría de las calificaciones energéticas se sitúan en las letras E, F y G, que suponen un importante gasto en energía y agua.

Si queremos gozar de bienestar en nuestras casas, sin pasar ni frio ni calor, debemos tenerlas actualizadas para evitar que la subida de los precios de la luz y el gas afecten en demasía al presupuesto familiar. Para ello podemos:

• comprobar el aislamiento térmico: suelo, paredes y techo. Puentes térmicos
• comprobar las instalaciones:
  • sistemas de calefacción eficiente: energía renovable (placas solares, hídrica, geotérmica…); cambio de calderas o utilización de geotermia; aislamiento de cubiertas; sistema SATE (sistema de aislamiento térmico por el exterior); aislamiento por cámara de aire (trasdosado interior)
  • sistemas de ahorro de iluminación
  • sistemas de optimización de agua caliente

Estas medidas no inciden en el CE (certificado de eficiencia energética) pero sí en la factura energética posterior (electrodomésticos, iluminación).

Claves de estas deducciones. La normativa diferencia tres bonificaciones, cada una con unos requisitos y unos limites máximos. Asimismo podemos disfrutar de mejores tipos de interés cuando se trata de mejorar la eficiencia energética de la vivienda

La primera deducción, por obras que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética de la vivienda habitual o arrendada para su uso como vivienda, permite una deducción de hasta un 20 por ciento de las cantidades satisfechas por las obras realizadas a partir de la entrada en vigor de este real decreto-ley y hasta el 31 de diciembre de 2022, con una base máxima de deducción de 5.000 euros anuales, siempre que las obras realizadas contribuyan a una reducción de al menos un 7 por ciento en la demanda de calefacción y refrigeración, acreditable a través de la reducción de los indicadores de demanda de calefacción y refrigeración del certificado de eficiencia energética de la vivienda.

La segunda deducción, por obras que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética de la vivienda habitual o arrendada para su uso como vivienda, permite una deducción de hasta un 40 por ciento de las cantidades satisfechas por las obras realizadas en el mismo plazo temporal que la deducción anterior, hasta un máximo de 7.500 euros anuales, siempre que las obras realizadas contribuyan a una reducción de al menos un 30 por ciento del consumo de energía primaria no renovable, acreditable a través de la reducción del referido indicador de consumo de energía primaria no renovable del certificado de eficiencia energética de la vivienda, o mejoren la calificación energética de la vivienda para obtener una clase energética «A» o «B», en la misma escala de calificación.

Finalmente, se establece una tercera deducción, por obras de rehabilitación que mejoren la eficiencia energética en edificios de uso predominante residencial, que será aplicable sobre las cantidades satisfechas por el titular de la vivienda por las obras realizadas desde la entrada en vigor de este real decreto-ley hasta el 31 de diciembre de 2023, en las que se obtenga una mejora de la eficiencia energética del conjunto del edificio en el que se ubica, siempre que se acredite a través de certificado de eficiencia energética, una reducción del consumo de energía primaria no renovable, referida a la certificación energética, de un 30 por ciento como mínimo, o bien, la mejora de la calificación energética del edificio para obtener una clase energética «A» o «B», en la misma escala de calificación. En esta tercera deducción, el contribuyente titular de la vivienda podrá deducirse hasta un 60 por ciento de las cantidades satisfechas, hasta un máximo de 15.000 euros.

No darán derecho a practicar esta deducción por las obras realizadas en la parte de la vivienda que se encuentre afecta a una actividad económica.

La deducción se practicará en los períodos impositivos 2021, 2022 y 2023 en relación con las cantidades satisfechas en cada uno de ellos, siempre que se hubiera expedido, antes de la finalización del período impositivo en el que se vaya a practicar la deducción, el citado certificado de eficiencia energética. Cuando el certificado se expida en un período impositivo posterior a aquél en el que se abonaron cantidades por tales obras, la deducción se practicará en este último tomando en consideración las cantidades satisfechas desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley 19/2021, de 5 de octubre, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, hasta el 31 de diciembre de dicho período
impositivo. En todo caso, dicho certificado deberá ser expedido antes de 1 de enero de 2024.La base máxima anual de esta deducción será de 5.000 euros anuales. Las cantidades satisfechas no deducidas por exceder de la base máxima anual de deducción podrán deducirse, con el mismo límite, en los cuatro ejercicios siguientes, sin que en ningún caso la base acumulada de la deducción pueda exceder de 15.000 euros. No darán derecho a practicar las deducciones previstas en los apartados 1 y 2 anteriores, cuando la obra se realice en las partes de las viviendas afectas a una actividad económica, plazas de garaje, trasteros, jardines, parques, piscinas e instalaciones deportivas y otros elementos análogos. En ningún caso, una misma obra realizada en una vivienda dará derecho a las deducciones previstas en los apartados 1 y 2 anteriores. Tampoco tales deducciones resultarán de aplicación en aquellos casos en los que la mejora acreditada y las cuantías satisfechas correspondan a actuaciones realizadas en el conjunto del edificio y proceda la aplicación de la deducción recogida en el apartado 3 de esta disposición.

La base de las deducciones previstas en los apartados 1, 2 y 3 anteriores, estará constituida por las cantidades satisfechas, mediante tarjeta de crédito o débito, transferencia bancaria, cheque nominativo o ingreso en cuentas en entidades de crédito, a las personas o entidades que realicen tales obras, así como a las personas o entidades que expidan los citados certificados, debiendo descontar aquellas cuantías que, en su caso, hubieran sido subvencionadas a través de un programa de ayudas públicas o fueran a serlo en virtud de resolución definitiva de la concesión de tales ayudas. En ningún caso, darán derecho a practicar deducción las cantidades satisfechas mediante entregas de dinero de curso legal.

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