¿Prisas de los compradores y vendedores de inmuebles?
21 enero, 2013 | Antonio Beltrán
En este artículo, vamos a exponer las razones económicas por las que consideramos muy interesante comprar o vender, hoy un inmueble.
Por primera vez en mucho tiempo es una opción interesante tanto para el comprador como para el vendedor.
La presión de los vendedores
La razón principal sin lugar a dudas, es la bajada de precio que está experimentando la vivienda y que a medida que pasa el tiempo dicha bajada se pronuncia todavía más.
Las razones indudablemente vienen por la coyuntura actual, como el paro, la dificultad para obtener hipotecas por parte de los compradores, la expectativa que tienen los compradores que el precio de la vivienda seguirá bajando y un miedo que algunos no saben racionalizar y les paraliza actualmente en su decisión a la compra, a pesar de no encontrarse en una situación de posible dificultades.
Hay que añadir que en algunas zonas el propietario se encuentra con la “competencia por vender” de las entidades financieras. Muy dura competencia, puesto que estas ya no tan solo rebajan el precio del inmueble sino que además ofrecen hipotecas con condiciones súper ventajosas.
Si en la zona donde un particular tiene su piso a la venta, hay multitud de oferta, los compradores verán con mejores ojos el que tenga un precio mas bajo. Es de todos sabido que no hay que confundir precio con valor, por precio entendemos lo que alguien está dispuesto a pagar y por valor entenderemos otros conceptos que no son monetarios para el comprador y que en la mayoría de las ocasiones solo entiende el propietario que va a vender.
El vendedor por tanto debe buscar en su entorno los inmuebles similares que hay al suyo y poner un precio inferior a la media. Aparentemente puede considerar que pierde dinero, pero el tiempo juega en su contra y aquello que se escucha en algunas inmobiliarias de “si viene un despistado y quiere comprarlo….”cada vez se escucha menos. Es mas, las agencias inmobiliarias ya no aceptan en cartera inmuebles cuyo precio este fuera de mercado.
Desafortunadamente, debemos añadir el fin de la desgravación fiscal que tiene como consecuencia un mayor esfuerzo por parte del comprador, a la vez que la subida de impuestos para la compra.
El propietario que ajusta el precio de su piso, rápidamente lo venderá y pasados unos meses observara como los pisos del entorno donde él había vendido el suyo han bajado más de que lo que él bajo para realizar su venta.
La presión de los compradores
Aparentemente la lógica aconseja esperar, porque los “pisos bajaran mas de precio”. Pero lamento decir que esto tan solo sirve para los que dispongan del dinero para comprar al contado o bien cuenten con una cantidad de importancia.
En Plus Majoristes Financers, las razones fundamentales que aconsejan comprar un piso ahora, hay que verla en las condiciones que exigen las entidades financieras para conceder una hipoteca. Dichas condiciones han variado sustancialmente como exponemos a continuación.
– Menor financiación para la compra. Del actual 80% del menor de dos valores (o compra o tasación) algunas entidades financieras ofrecen ahora el 70 % del valor de tasación. Todo ello implica que el comprador debe aportan como mínimo entre el 30% y el 40% del valor de compra del inmueble.
– Subida importantísima del spread (+ 3,5 o + 4).
– Algunas entidades han bajada el plazo máximo de 40 años a 30 años.
– Bajada del ratio de endeudamiento, del 40 % de los ingresos al 30% o 35%.
Cogiendo un caso práctico, unos compradores que hace 5 o 6 años se hipotecaban en 250.000€ obtenían una hipoteca de Euribor + 0,50%, pagando por ello una cuota de 825 €. Hoy estos mismos compradores, se hipotecarían en 125.000€ y obtenían una hipoteca de Euribor + 4,5 % además de las correspondientes vinculaciones, pagando por ello una cuota de 671€.
La tendencia de la banca es en este sentido, a ser mas exigente en la concesión de hipotecas a medida que pasa el tiempo, en consecuencia interesa comprar ahora con la finalidad de que “cueste menos”.
Para los inversores de productos bancarios, es hoy mas interesante comprar un inmueble, debido al límite retributivo impuesto a los depósitos. En este caso se obtienen mayores beneficios comprando y alquilando que con los intereses que generan tales productos. Hay que tener en consideración que hoy el propietario está protegido ante impagos de forma doble. De una parte con seguros que protegen del impago y daños que puedan originar los inquilinos y de otra parte con la legislación.
Pero la compra de la vivienda debe verse a su vez como un ahorro a largo plazo que solo puede traer consecuencias beneficiosas. Teniendo en cuenta la paulatina desaparición del estado del bienestar y la posibilidad que llegado el momento de la jubilación esta sea escasa. La vivienda en propiedad nos proporciona la tranquilidad que la pensión será para atender nuestras necesidades básicas y no para pagar el techo donde vivimos.
