¿Qué cláusulas tiene un contrato hipotecario?

13 noviembre, 2019 | Antonio Beltrán

En la relación que tenemos con nuestra entidad financiera los contratos que nos vinculan con distintos productos son el punto clave, ya que determinará las distintas obligaciones y derechos entre las dos partes. Si es importante en productos básicos como una cuenta corriente, un depósito o una sencilla tarjeta de débito lo es aún mucho mas en una hipoteca donde la garantía principal en la mayoría de los casos es la vivienda habitual de los que piden un préstamo.

Este contrato se plasma en una serie de cláusulas que en sus características tienen casi todas las hipotecas y que determinan sus puntos básicos. Su complejidad y los problemas que en el pasado han derivado la falta de transparencia de algunas ha llevado a que se refuerce en su conocimiento, en complementarlas con documentos informativos como son la FEIN y FIAE o con la obligación desde la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, de tener que revisar el contrato con el notario al menos diez días antes de la firma.

Cláusulas financieras

Las cláusulas financieras, que definen el coste del préstamo, son la base del contrato. Reflejan condiciones que deberás cumplir durante su vigencia y aparecen al principio del contrato. Su comprensión es fundamental tanto para determinar el coste de la operación, sus riesgos y la transparencia y adecuación a la normativa vigente. Entre las cláusulas financierasse incluyen:

Importe de la financiación y plazo: La cantidad, capital, que se financia a través del préstamo y duración del préstamo.

Modalidad de tipo de interés: Como cualquier otro préstamo puede ser formalizados a tipo de interés fijo y tipo de interés variable. Con respecto a las llamadas hipotecas mixtas no dejan de ser una combinación de ambas, con dos tramos diferenciados fijos y variables.

Tipo de interés de referencia y diferencial: Una cláusula de las más importantes en los préstamos variables ya que explica como se determina el coste de la hipoteca. En función del tipo de interés de referencia aplicado variará el importe a abonar en concepto de cuota. El más común sigue siendo el Euribor, pero cambios futuros, como el índice ESTER, puede cambiar esta tendencia. Una vez determinado el índice de referencia, se aplicará un diferencial sobre el mismo. La suma de ambos nos dará el tipo de final que pagará el cliente.

Fecha de revisión del tipo de referencia: Normalmente las revisiones se producen anualmente, pero puede que el periodo sea más corto (semestral). En función de las variaciones del índice de referencia se establecerá la cuota a pagar en el periodo.

Cuotas: Lo que pagamos y es el resultado de aplicar al capital solicitado y plazo los intereses de la operación. Más que la cantidad, que en el caso de la hipoteca variable cambia en cada revisión, se señala como se determina, fecha de pago, etc.

Comisiones y gastos a cargo del cliente: En el lado de las comisiones hay que tener en cuenta que solo se puede cobrar una única comisión a la apertura del préstamo que englobe todos los castos. También se señalarán los gastos en caso de amortización parcial o cancelación total del préstamo antes del vencimiento.

TAE: Es el coste efectivo del préstamo y no permite comparar entre diferentes productos. Su importancia además radica en que incluye todos los gastos de la operación: interés, comisiones y otros como los derivados de aceptar una vinculación opcional contratando otros productos (como seguros), con el objetivo de abaratar el interés de operación. Al incluirse en la TAE podrás ver si te conviene o no.

Otros cálculos de intereses: Más allá de la determinación de los intereses ordinarios reflejados en las clausulas anteriores hay que tener muy en cuenta como se calculan y desde cuando se aplican los intereses de demora, si se produce un retraso en el pago de la cuota.

Cláusulas de vencimiento anticipado unilateral por parte de la entidad financiera:  Señala aspectos como el número de cuotas necesarias para conllevar la resolución del contrato por parte del banco, pero también otros supuestos, menos comunes, y más centrados en hipotecas concedidas a empresas, como incumplimientos en despatrimonialización del prestatario y/o fiadores.

Obligaciones de información del cliente durante la vigencia del préstamo: Como la entidad informará de aspectos tan importantes como cambios de tipos de interés, incumplimientos de pagos o cualquier modificación que afecte al contrato.

Clausula “pari passu” o mantenimiento del rango crediticio: Es una cláusula solo común en algunos préstamos hipotecarios de empresas. Como su nombre latino indica “con igualdad de paso” protege al prestamista de que su deuda siempre tendrá igualdad de trato con otras deudas presentes o futuras que contraiga.

Las cláusulas de garantía

Pero, ante todo, una hipoteca es un “préstamo con garantía hipotecaria”, la garantía de un inmueble es la que confiere un tratamiento especial y por tanto es la otra parte esencial de las cláusulas que ocupan una parte especial del contrato.

En la escritura nos encontramos con dos tipos de garantía claramente diferencia:

Garantías reales:Es la hipotecaria constituida a favor de la entidad financiera. Lo normal es que esta garantía la constituya el deudor del préstamo, pero puede aparecer la figura del hipotecante no deudor, un tercero que ni recibe el dinero del banco ni tiene la obligación de devolverlo, pero aporta una garantía hipotecaria a favor del préstamo.

Sobre estas garantías reales se pactará en aspectos como:

• Responsabilidad hipotecaria: Sobre la que responde el bien o bienes garantizados a favor de la entidad financiera. Se deberá además indicar la cantidad máxima que responde en función del principal de la operación. Dentro de la responsabilidad el importe es un punto clave ya que determina la suma de todos los conceptos que quedan garantizados mediante la hipoteca: capital, costas judiciales, intereses normales, intereses de demora, gastos, etc.
• La acción legal que la entidad financiera tendrá derecho a ejercitar de cara a ejecutar la garantía hipotecaria (judicial, notarial, etc.).

Garantías personales: Como norma general se pacta que el deudor responde a todas las obligaciones del préstamo con todos sus bienes presentes y futuros en caso de que la garantía hipotecaria no cubra el importe debido.

Es importante no olvidar como estas garantías se extienden tanto al deudor como a los fiadores (avalistas), señalando también como es esta garantía, en el caso más recurrente solidaria, respondiendo por todas las obligaciones que haya contraído quien pidiera el crédito.

Otros derechos

Por último, quedan una serie de cláusulas, algunas más comunes y otras menos, pero que pueden tener su importancia en un producto de tan larga duración como es el de hipoteca. Entre estas destacan:

Posibilidad de cesión del contrato: Es muy común y determina la posibilidad de que la entidad financiera ceda el préstamo a otra nueva. Además de confirmar esta posibilidad debe señalar cuales son los deberes de información al prestatario y sus derechos.

Obligación del propietario del inmueble hipotecado a contratar un seguro de daños contra incendios, que debe figurar en todo contrato. Es importante señalar que es un seguro de mínimos -comúnmente conocido como seguro de incendios- y no un seguro multirriesgo de hogar.

Derecho a oponerse a la venta o traspaso del bien hipotecado en caso de que implique subrogación del contrato de financiación. Importante en cuanto limita posibles compraventas, aunque otra entidad asuma la deuda pendiente.

Derecho de compensación de créditos y deudas: Esta cláusula actúa como una garantía más en la práctica en cuanto permite que se compense en caso de impago activos que se tengan en la entidad, como depósitos o cuentas corrientes.

Conocer tu hipoteca es un punto fundamental e ir de la mano de un experto que busque las mejores condiciones y te asesore en cada uno de estos puntos fundamental para evitar cualquier tipo de dudas y problemas en un producto que seguramente será para muchos el más importante que contraten.