¿Qué es un proyecto de obra? en la autoconstrucción
8 noviembre, 2022 | Alba Tebar
Lo sabe todo el mundo: sin una buena estrategia, es imposible ganar la batalla. En el mundo inmobiliario, también ocurre algo similar. Para poder tener una vivienda de 10, es fundamental tener un buen proyecto de obra previo, que defina con pulcritud y gracia el diseño de la construcción antes de realizarla. En concreto, conocemos como proyecto de obra el documento base sobre el que se desarrolla el trabajo de los arquitectos, ingenieros, y proyectistas. Así, a lo largo de dicho proyecto, se irá materializando la edificación y/o reforma de lo que en un primer momento fue tan solo un plano abstracto. Eso sí, siempre aplicando las normas y reglas requeridas según el tipo de proyecto y de construcción.
Y es que, como persona particular, no podrás realizar un proyecto de obra a título personal, sino que necesitarás que este esté firmado por un arquitecto técnico o un ingeniero, según el tipo de construcción. De todos modos, normalmente son los arquitectos los que se encargan de realizar los proyectos de obras, ya que son los únicos que tienen potestad para construie edificios de tipo administrativo, sanitario, religioso, residencial, docente y cultural.
Si estás leyendo este artículo, es muy probable que tu idea sea llevar a cabo una reforma -total o parcial- de tu vivienda, y que para ello necesites presentar un proyecto de obra. En este documento se detallarán los cambios que realizarás en el sí de la vivienda. Su función es clara: servir de guía para evitar imprevistos y problemas inoportunos. Además, supone un paso necesario para poder obtener la licencia municipal y el visado urbanístico, sin los cuales no podrás empezar a construir.
Entre los aspectos que se tendrán en cuenta a la hora de realizar un proyecto de obra destacamos:
- Edificabilidad
- Altura máxima del edificio y dimensiones mínimas de las estancias
- Ocupación
- Grosor de las paredes y nivel de aislamiento
- Retranqueos, muros colindantes y materiales
- Inclinación de la cubierta y tejado
- Eficiencia energética
Sea como sea, recuerda que la normativa y requisitos para realizar adecuadamente un proyecto de obras se encuentra en el Real Decreto 2512/1977, de 17 de julio.
Igualmente, ten en cuenta que des de Hipotecasplus ponemos a tu servicio nuestra experiencia en el sector hipotecario e inmobiliario para poderte ayudar a realizar todos estos trámites de forma íntegra. Así, no tendrás que preocuparte por nada y tendrás la seguridad de estar realizando todos los trámites correctamente.
Fases del proyecto de obra
Con tal de poder realizar adecuadamente las reformas y/o la construcción del inmueble aplicando la normativa, es importante separar el proyecto de obra en distintas partes o fases.
Proyecto básico
Se trata de presentar una memoria expositiva (autor, definición, finalidad, datos del inmueble, necesidades y solución a adoptar según la normativa), una memoria justificativa de la obra y del cumplimiento normativo, una memoria descriptiva (superficie y volumen construidos, características generales y materiales), planos y presupuesto desglosado por partes. Con este primer nivel de proyecto, podrás solicitar las licencias pertinentes al ayuntamiento.
Proyecto de ejecución
El segundo nivel del proyecto de obra tiene que ver con su desarrollo per se, e incluye: la memoria y planos de cimentación y estructura, los planes de detalles, los esquemas y dimensionamiento de las instalaciones, y el pliego de condiciones, mediaciones y presupuesto. En este caso, una vez finalizado, podrás obtener el visado urbanístico y comenzar las obras.
Actores implicados en un proyecto de obra
Los distintos grupos de personas que actúan en un proyecto de construcción son los siguientes:
- El promotor: es el encargado de tomar la decisión de realizar el proyecto. Puede ser una persona física, jurídica, pública o privada.
- El proyectista: es el técnico especialista, es decir, la persona que confeccionará el proyecto de obra, teniendo en cuenta los aspectos constructivos y la normativa aplicable en cada caso.
- El constructor: será la persona encargada de asumir la responsabilidad de la ejecución efectiva de la obra, siguiendo las pautas del proyecto de construcción. Puede ser una persona física o jurídica, y acostumbra a subcontratar parte de los trabajos de la obra.
- El director de obra: es el técnico, arquitecto o ingeniero; y es, por lo tanto, el que dirige la obra en todos sus aspectos técnicos, urbanísticos, medioambientales y estéticos. Raso y corto: la construcción del inmueble estará marcada por sus órdenes y directrices. Por lo tanto, es el profesional encargado de certificar las partes de la obra, así como de emitir el certificado final de obra.
¿Cuánto cuesta realizar un proyecto de obra?
Es difícil dar una cifra exacta de cuánto te costará hacer un proyecto de obra, ya que el presupuesto final puede depender de muchos factores distintos. Pero, como norma general, el presupuesto se suele desglosar en:
- Tasas por licencias: aproximadamente el 2% del presupuesto de ejecución material
- Honorarios del arquitecto (o ingeniero): acostumbran a ser del 4% del presupuesto de ejecución material
- Obras de ejecución del proyecto: según lo estipulado en el presupuesto de tu proyecto
- Impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras: pagarás el 4% del presupuesto de ejecución material
De todos modos, para que te hagas una idea aproximada de lo que te puedes llegar a gastar en un proyecto de obras, debes saber que, de media, te costará unos 13.000€. Igualmente, recuerda que esta es una cifra aproximada y que dependerá de muchos factores. Si te pones en contacto con nuestros expertos en Hipotecasplus, podremos ayudarte a encontrar un presupuesto lo más ajustado posible a tus necesidades y características particulares, para que pagues lo justo y necesario en tu proyecto de obra. Ya lo sabes, contacta con nosotros sin ningún tipo de compromiso y te podremos orientar y situar en este mundo. ¡Estaremos encantados de poderte ayudar a hacer realidad tu sueño de tener tu propia casa!
