Quería una hipoteca fija. Le recomendamos una mixta. Y esta es la razón.
9 septiembre, 2026 | Antonio Beltrán
La clienta lo tenía bastante claro.
Quería una hipoteca fija.
30 años.
Una cuota conocida.
Y olvidarse del Euríbor.
Perfectamente comprensible.
Cuando alguien me dice que quiere una hipoteca fija, casi siempre hay una razón detrás:
tranquilidad.
No quiere estar mirando el Euríbor cada seis meses.
No quiere sorpresas.
No quiere preguntarse cuánto pagará dentro de unos años.
El problema aparece cuando dejamos de hablar de sensaciones y empezamos a hacer números.
En este caso, la clienta estaba comprando una vivienda por 428.000 euros.
Necesitábamos una hipoteca de 342.000 euros a 30 años.
Es decir, estábamos financiando aproximadamente el 80% del precio de compra.
Y teníamos dos posibilidades encima de la mesa.
Opción 1: hipoteca fija
2,45% bonificado durante toda la hipoteca.
Opción 2: hipoteca mixta
1,90% fijo durante los primeros 10 años.
Después:
Euríbor + 0,70%.
La clienta inicialmente prefería la primera.
Nosotros le recomendamos estudiar muy seriamente la segunda.
Y no porque sepamos dónde estará el Euríbor dentro de diez años.
Precisamente porque no lo sabemos.
Primero, veamos qué ocurre durante los próximos 10 años
Con la hipoteca fija al 2,45%, la cuota es aproximadamente:
1.342 € al mes
Con la hipoteca mixta al 1,90%, durante los primeros diez años:
1.247 € al mes
Son unos 95 euros menos cada mes.
Pero esto no es lo más importante.
Lo interesante aparece cuando abrimos la cuota y vemos qué parte son intereses y qué parte sirve realmente para devolver nuestra deuda.
En la primera cuota de la hipoteca fija, aproximadamente:
698 € son intereses.
644 € sirven para devolver capital.
En la hipoteca mixta:
542 € son intereses.
706 € sirven para devolver capital.
Es decir:
Con la hipoteca mixta pagamos una cuota menor y, al mismo tiempo, amortizamos más deuda desde el primer mes.
Y cuando repetimos esto durante 120 meses, la diferencia empieza a ser importante.
Fija vs. mixta: los números después de 10 años
El resultado es bastante sencillo de entender.
17.115 € menos de intereses durante los primeros 10 años.
Con la mixta no solamente habrán salido aproximadamente 11.445 € menos de nuestro bolsillo en cuotas.
Además, habremos amortizado aproximadamente 5.670 € más de hipoteca.
11.445 € menos desembolsados
+
5.670 € más de deuda amortizada
=
17.115 € de diferencia en intereses a nuestro favor.
Y cuando llegue el famoso año 11 tendremos aproximadamente 5.670 € menos de deuda pendiente.
Y aquí aparece inevitablemente la pregunta.
«Todo esto está muy bien. ¿Pero qué pasa cuando terminen los 10 años?»
Esta es la parte que más miedo provoca de una hipoteca mixta.
Llegamos al año 11.
Se termina nuestro 1,90%.
Aparece el Euríbor.
El banco calcula la nueva cuota.
Y parece que no queda más remedio que pagar lo que diga el banco durante los siguientes veinte años.
Pero hay un pequeño detalle que solemos olvidar.
Una hipoteca a 30 años no te obliga a permanecer 30 años con el mismo banco ni con las mismas condiciones.
Cuando se acerque el final de esos diez años podemos volver a:
Mirar el mercado.
Negociar con nuestro banco.
Hacer una novación.
Buscar ofertas en otras entidades.
Estudiar una subrogación.
O volver a fijar el tipo si las condiciones del momento lo hacen interesante.
La gente cambia sus hipotecas.
El problema es que muchos clientes ni siquiera se plantean que pueden hacerlo.
Firman.
Guardan la escritura en un cajón.
Y parece que hayan firmado un matrimonio con su banco para los próximos treinta años.
¿Y si dentro de 10 años el Euríbor está alto?
Perfecto.
Hagamos precisamente ese ejercicio.
No voy a decirte que dentro de diez años el Euríbor estará al 1%.
Ni al 0%.
Ni volverá a ser negativo.
No tengo una bola de cristal.
Y quien diga que sabe dónde estará el Euríbor en 2036 tampoco la tiene.
Pero imaginemos un escenario en el que el Euríbor estuviera aproximadamente en el 2,95%.
Nuestra hipoteca pasaría a:
2,95% + 0,70% = 3,65%
Y alguien dirá:
«¿Lo ves? Ahí tienes el palo de la hipoteca mixta.»
No tan rápido.
Porque para comernos ese supuesto «palo» tendríamos que hacer algo bastante absurdo:
No hacer absolutamente nada.
Miremos un momento la historia del Euríbor
El Euríbor ha pasado por prácticamente todos los escenarios imaginables.
Ha superado el 5%.
Ha estado alrededor del 4%.
Ha pasado años alrededor del 1%.
Y también hemos vivido algo que durante mucho tiempo parecía imposible:
un Euríbor negativo.
Pero este gráfico no sirve para decir que el Euríbor bajará.
Eso no lo sabemos.
Sirve para demostrar otra cosa:
El Euríbor no permanece inmóvil durante 30 años.
Los tipos cambian.
Los ciclos económicos cambian.
Los bancos cambian sus ofertas.
Y las condiciones hipotecarias también cambian.
Pero hay algo todavía más importante: nuestra deuda también habrá cambiado
Hoy estamos comprando una vivienda por:
428.000 €
Y necesitamos una hipoteca de:
342.000 €
Partimos, por tanto, de una financiación de aproximadamente el:
80% del precio de compra.
Pero después de diez años pagando la hipoteca mixta al 1,90%, nuestra deuda será aproximadamente de:
248.835 €
Habremos devuelto más de:
93.000 € de capital.
Y aquí aparece un dato muy interesante.
Si utilizamos simplemente los 428.000 € que pagamos por la vivienda como referencia, sin asumir siquiera que el inmueble se haya revalorizado, esos 248.835 € representarían aproximadamente:
el 58% del precio de compra original.
Hemos pasado de necesitar una financiación cercana al 80% a tener una deuda equivalente a aproximadamente el 58%del precio que pagamos por la vivienda.
Y esto cambia bastante la conversación con un banco.
Para un banco no es lo mismo el 80% que aproximadamente el 58%
Aquí entra un concepto que utilizamos constantemente en financiación hipotecaria:
el LTV (Loan to Value).
Es la relación entre la deuda pendiente y el valor del inmueble.
Cuanto menor sea nuestra deuda respecto al valor de la vivienda, menor suele ser el riesgo para el banco.
Naturalmente, en 2036 habrá que conocer el valor de tasación de la vivienda en ese momento para calcular el LTV real.
Por eso ese 58% no es una predicción del LTV futuro.
Es simplemente una comparación muy ilustrativa:
248.835 € equivalen aproximadamente al 58% de los 428.000 € que pagamos originalmente.
Y todavía puede ocurrir otra cosa.
Que durante esos diez años la vivienda se haya revalorizado.
No podemos darlo por hecho.
Pero si sucede tendremos:
Menos deuda + mayor valor de la vivienda.
Y nuestra posición para negociar podría ser todavía mejor.
Entonces llega 2036. ¿Qué hacemos?
Tenemos aproximadamente 249.000 € pendientes y volvemos a estudiar el mercado.
OPCIÓN 1
Euríbor + 0,70% sigue siendo competitivo.
Nos quedamos.
OPCIÓN 2
Nuestro banco nos ofrece un buen tipo fijo.
Negociamos.
OPCIÓN 3
Otro banco nos ofrece mejores condiciones.
Estudiamos una subrogación.
OPCIÓN 4
Cambiar cuesta más de lo que vamos a ahorrar.
No hacemos nada.
Porque cambiar por cambiar tampoco tiene sentido.
Eso es asesoramiento hipotecario.
No intentar adivinar el Euríbor dentro de diez años.
La operación completa se puede resumir así
HOY — 2026
Precio de compra: 428.000 €
Hipoteca: 342.000 €
Financiación: ≈ 80%
↓
PRÓXIMOS 10 AÑOS
1,90% fijo
≈ 1.247 €/mes
↓
FRENTE AL FIJO DEL 2,45%
≈ 17.115 € MENOS EN INTERESES
↓
AÑO 2036
≈ 248.835 € pendientes
Más de 93.000 € de capital devuelto
Equivalente a aproximadamente el 58% del precio de compra original
↓
VOLVEMOS A DECIDIR
Quedarnos · Negociar · Cambiar de banco · Volver a fijo
Una hipoteca no es un matrimonio
Dedicamos semanas a buscar una hipoteca.
La firmamos.
Y después parece que las condiciones que hemos firmado tienen que acompañarnos durante los próximos 30 años.
No.
Una hipoteca es financiación.
Y la financiación se puede revisar.
Cambian los mercados.
Cambian los bancos.
Cambian los tipos.
Y, sobre todo:
cambia nuestra situación.
Dentro de diez años tendremos diez años más.
Pero también habremos pagado diez años de hipoteca.
Nuestra deuda será mucho menor.
Quizás nuestros ingresos hayan cambiado.
Quizás la vivienda valga más.
Y quizás existan productos hipotecarios que hoy ni siquiera conocemos.
Habrá que volver a hacer números.
Entonces, ¿por qué le recomendamos una mixta si quería una fija?
No porque pensemos que el Euríbor va a bajar.
No porque sepamos qué ocurrirá dentro de diez años.
Y tampoco porque las hipotecas mixtas sean siempre mejores.
No lo son.
Se la recomendamos porque en esta operación concreta los números tienen sentido.
Tiene diez años de tranquilidad al:
1,90% fijo
En lugar del:
2,45% fijo
Durante ese periodo pagará aproximadamente:
17.115 € menos de intereses.
Y cuando llegue el momento de revisar su hipoteca deberá aproximadamente:
248.835 €.
Entonces volveremos a hacer exactamente lo mismo que hemos hecho ahora.
Mirar el mercado.
Negociar.
Comparar.
Y decidir.
Puede que lo mejor sea quedarse.
Puede que consigamos un buen tipo fijo con su banco.
Puede que otro banco quiera llevarse la hipoteca.
No lo sabemos.
Y esa es precisamente la cuestión:
No necesitamos saberlo hoy.
Quizás la verdadera tranquilidad financiera no consista en saber exactamente qué pagarás durante los próximos treinta años.
Quizás consista en conseguir unas buenas condiciones ahora, pagar menos intereses, reducir tu deuda y conservar la posibilidad de volver a elegir cuando las circunstancias cambien.
La clienta llegó buscando una hipoteca fija.
Terminamos recomendándole una mixta.
Y la razón puede resumirse en una sola frase:
Una hipoteca a 30 años no significa que tengas que tomar hoy todas las decisiones de los próximos 30 años.
Nota: Los cálculos son aproximados y corresponden a esta operación concreta. La conveniencia de una hipoteca fija, mixta o variable depende de las circunstancias de cada cliente. La evolución pasada del Euríbor no garantiza su comportamiento futuro.