Todo lo que debes saber de la FEIN y FIAE

23 octubre, 2019 | Antonio Beltrán

Todo lo que debes saber de la FEIN y FIAE, las fichas que te explican las condiciones de tu hipoteca

Conocer y comprender las condiciones de tu hipoteca es esencial por muchas razones. La primera, para poder elegir el mejor producto que más se adecúe a nuestras necesidades. El segundo, para evitar limitaciones o costes que pueden encontrarse en algún condicionante y acabar en obstáculos y sobrecostes.

Por todo ello, en un producto tan importante como es una hipoteca es vital tener toda la información para hacer un correcto análisis. Pero también que esta información sea accesibles y comprensible. La nueva legislación ha dado un paso más y la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario estipula la obligación de que el banco presente al cliente que solicite la hipoteca dos documentos: la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN)y la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FIAE). Te explicamos que contienen y todos sus puntos clave.

La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN)

Cuando vamos a pedir una hipoteca nos basamos en primer lugar en una información comercial estándar que especifica una serie de condiciones básicas: plazos, financiación máxima y especialmente aspectos económicos como comisiones y tipos de interés. Pero estas condicionesno tienen que ser las que finalmente tenga tu hipoteca. Lo normal es que se personalicen en una oferta final y es lo que nos muestra la FEIN.

Así, con un plazo de al menos 10 días antes de la firma de la hipoteca, te deben entregar la FEIN en la que podrás acceder a esta información. En la práctica, como también tendrás que revisar con un plazo mínimo de 10 días la información en el notario se suele entregar con más antelación. En la FEIN encontrarás esta información:

Prestamista: Información básica y datos de contacto de quién concede la hipoteca.

Intermediario de crédito: Si has contratado un profesional para conseguir la hipoteca aquí tendrás toda su información básica, incluidos sus honorarios.

Características principales de la hipoteca: Importe, plazo, valor, garantía (vivienda o si hay adicional), valor máximo de la vivienda, divisa de la hipoteca (si es distinta al euro), tipología (fija, variable, mixta), interés y el capital máximo a devolver.

Tipo de interés y otros gastos: Aunque es especificado en el punto anterior, por su importancia se desglosa en otro punto. En este caso se muestra una TAE calculada según las condiciones del préstamo y un punto importante que compone esa TAE (por ejemplo, comisiones de apertura).

Pagos: Tanto cuantos pagos habrá que realizar, como su periodicidad, lo normal, mensualmente.

Importe de cada cuota: Si la hipoteca fija, tendremos el coste de cada mensualidad, si es variable según el tipo de referencia y el diferencial vigentes.

Cuadro de amortización de la hipoteca: En el que se ven estos pagos, desglosando la cuota total en intereses que se paga en cada periodo y el capital que se reembolsa.

Reembolso anticipado: Otro punto importante en cuanto nos indica las condiciones en caso de amortización parcial o total de un préstamo.

Elementos de flexibilidad: Nuestro derecho de subrogación, de cambiar el préstamo a otro prestamista.

Otras obligaciones: En caso de que hayamos optado voluntariamente por contratar otros productos que mejoren las condiciones de la hipoteca nos deberán mostrar sus características y costes.

Reclamaciones y supervisor: Dónde, cómo y a quién hay que interponer una reclamación y las entidades supervisoras tanto del prestamista como del intermediario.

Incumplimiento: Qué ocurre si no cumplimos con el contrato, lo más común en caso de impago. Esta información se detallan tanto los costes como el procedimiento que se llevaría a cabo.

Información adicional: Legislación y normas que se aplican a tu contrato, lengua y potestad, como el derecho a obtener un proyecto.

La FEIN tiene una gran importancia por su carácter vinculante, sus características, una vez aceptada, el posterior contrato no puede modificarlas, pero no nos obliga a contratar la hipoteca, podemos echarnos atrás si no nos interesan sus condiciones. En el caso de que la entidad financiera nos ofrezca la posibilidad de optar por una hipoteca con condiciones distintas por la contratación voluntaria de otros productos, siempre nos tendrá que proporcionar dos FEIN: Una con vinculación y otra sin vinculación.

Qué es la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FIAE) y cuál es su trascendencia

La información de la FEIN es complementada con la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FIAE) por el que te informan al cliente sobre las cláusulas más importantes de la hipoteca. Cuanto más compleja sea la operación, más detallada será la información que contenga.

Así, en todas las hipotecas contendrá información sobre los gastos que conlleva la operación, su reparto y un punto esencial, que ocurre en caso de impago, con especial relevancia, en los gastos que tendrá que asumir y en las condiciones bajo las que se puede aplicar la cláusula de vencimiento anticipado, es decir, cuando el banco puede iniciar el embargo de la vivienda que es garantía del préstamo de la hipoteca.

El resto de la información viene muy marcado por la naturaleza del préstamo. Así, en las hipotecas variables, las más comunes, se informa como se calcula su interés y de la naturaleza de su índice de referencia sobre el que se suma el diferencial. También informa, si no existe techo que limite subidas de tipos de interés, que tendrás que asumir el coste de la subida de cuotas en caso de que esta suba. Igualmente informará del coste que supone contratar instrumentos de cobertura de tipo de interés.

Por sus implicaciones económicas recibirán una copia de la FIAE todos los titulares de la hipoteca y los avalistas de la operación si los hubiera.