Aval, avalador, hipotecant no deutor

30 gener, 2020 | Antonio Beltrán

L’avalador respon amb tots els seus bens presents i futurs en cas que els avalats (els fills) no compleixin amb l’obligació de pagament.

És freqüent que les parelles joves, després de provar la convivència i d’estar abonant un lloguer mensual, es plantegin el pas de comprar un habitatge. Hi poden haver diferents raons per això, totes vàlides, com ara:

-Fer reformes al pis, però com que no en són els propietaris, considerin que seria llençar els diners.

–Plantejar-se un pas endavant com a parella i tenir fills, per la qual cosa els sembla imprescindible disposar d’una estabilitat més gran.

-Assegurar-se l’habitatge per al futur, evitant el risc que el propietari necessiti el pis i els forci a marxar-ne.

Són alguns dels molts motius que poden tenir uns llogaters per voler comprar el seu habitatge. Però davant d’aquest propòsit s’alça un obstacle important, i és que molt probablement no han tingut la possibilitat de reunir uns estalvis prou substanciosos per fer front a la compra, bé perquè no arriben al mínim del 12 % o el 20 % del preu, segons demanen les entitats financeres, o perquè no són capaços d’aportar les despeses de les escriptures. És en aquest moment que, per poder comprar, el banc ens demana un aval.

El Banc d’Espanya defineix l’aval amb aquestes paraules: “És un contracte segons el qual l’avalador garanteix el compliment d’una obligació de l’avalat. Assumeix aquestes obligacions davant d’un tercer (beneficiari) si l’avalat no ho fa.”

Però, què implica ser avalador? Com indica Pau A. Montserrat, autor del llibre La banca culpable, al seu blog Futur finances (cito literalment): “L’avalador signa una escriptura de préstec hipotecari en què renuncia als beneficis d’ordre, divisió i excussió. A més es tracta d’un aval solidari; tot això implica que l’entitat financera pot decidir cobrar primer de l’avalador que anar contra l’hipotecat, a més de poder exigir el total del deute a qualsevol dels avaladors (i després ells haurien d’intentar recobrar la part que no els correspon del deute de la resta d’avaladors i hipotecats).”

Coneixent això, és preferible que els pares o avis autoritzin a hipotecar la seva casa per una quantitat certa i concreta en comptes d’avalar.

Al post Hipotecas 100 s’indicava la millor manera de fer-ho. Es recomana fer dues hipoteques independents, una per a la compra i l’altre a l’immoble dels pares o avis, amb l’objectiu que, si els assumptes econòmics no els anessin bé a la parella, o per qualsevol altra circumstància, la càrrega que haguessin de suportar els avaladors fos mínima.

Una altra manera de fer una doble garantia hipotecària amb una sola hipoteca és servir-se de dos immobles que garanteixin el préstec. En aquest cas ens podem trobar amb la situació que, si els pares volen vendre el seu habitatge, no ho puguin fer perquè ho impedeixi el banc que ha concedit la hipoteca. Més encara, el banc fins i tot pot impedir vendre l’habitatge de la parella jove en el supòsit que aquests hagin decidit malvendre’l i quedar-se només amb la hipoteca dels pares.

Acompayem aquest post amb un vídeo de Cristina Borrallo, abogada especialitzada en dret bancari i analista de iahorro.com, on exposa els avantatges d’ajudar els fills hipotecant l’habitatge:

A qui demana avals la banca?

• A tots aquells que no han estalviat el mínim que demanen els bancs.
• Als més joves de 27 anys amb poca vida laboral.
• Als que no tinguin estabilitat laboral.
• A totes les parelles que, independentment de la seva edat, no tinguin tots dos un contracte indefinit.

Amb independència dels avals, els titulars sempre hauran de demostrar que tenen capacitat per fer front al pagament de la hipoteca. En el cas que no en tinguin no aconseguiran la hipoteca, encara que aportin avals o que la hipoteca que demanin sigui inferior de fins a un 50 % del preu de la garantia. El fet decisiu és acreditar que es pot pagar.

L’aval és per sempre?

Hi ha una màxima a la vida i és que res no és per sempre. En conseqüència, passat un període d’entre 2 i 5 anys podem plantejar al banc que ens va concedir la hipoteca una novació de condicions, això és, un canvi de les condicions que vam pactar inicialment.

El banc, òbviament, té tot el dret a negar-s’hi, però aleshores nosaltres podem optar per canviar de banc. Els únics requisits que se’ns demana són:

–Demostrar el pagament puntual de la hipoteca durant tot el període.

–Complir amb les vinculacions pactades al seu dia. És a dir, mantenir contractades les assegurances de vida i llar amb el banc, o qualsevol altra vinculació acordada.

–I, per descomptat, mantenir els mateixos ingressos i uns llocs de treball iguals o similars que els que van donar lloc a la concessió de la hipoteca. Òbviament, en aquest cas, tots dos membres de la parella han de tenir contractes indefinits.

Posem un exemple clarificador per acabar: què vol el banc A del banc B? Els bons clients que paguen.

Què passa si els avaladors es moren? Desapareix l’aval?

Recentment un client es va posar en contacte amb nosaltres per comunicar-nos un gran problema que se li plantejava. Estàvem tramitant l’obtenció de la hipoteca i havia lliurat a compte el famós 10 % de les arres. Tenia previst heretar del seu pare, per la qual cosa la hipoteca que ens demanava era petita, això sí, amb les millors condicions. Quan va anar al notari per acceptar l’herència del seu para, no va pensar a acudir a un advocat per rebre orientació professional. Com ell deia, “per cobrar no li calia ningú”. Va heretar una quantitat de diners i una part d’una propietat.

Anys abans, el pare havia avalat a la seva germana i al marit d’aquesta en un negoci, per import de 125.000 €.

A la germana les coses no li van resultar com preveia i va haver de tancar el negoci deixant importants deutes, entre ells el préstec que li havia concedit el banc i que va avalar el pare del nostre client. Aquest va morir mesos després de l’impagament del préstec, sense haver-ne estat informat.

Els tres germans van anar al notari amb la intenció pura i simple de fer-se càrrec de l’herència. La germana, per la seva part, va pensar que, un cop mort el pare, ja no li calia fer-se responsable del préstec, i no va compartir el problema amb els seus germans.

Doncs la cosa no va acabar aquí! Els deutes també s’hereten, igual que els béns. Els nostre client va rebre una notificació d’embargament de la seva part d’herència, de la mateixa manera que els seus germans. I així pràcticament ha perdut tota la seva herència, i encara gràcies que aquesta era prou important, perquè d’altre manera hi hauria hagut de posar diners de la seva butxaca.

Com es pot fer per no heretar deutes?

Quan una persona hereta, per evitar problemes ha d’acceptar l’herència “a benefici d’inventari”, cosa que significa que accepta l’herència, però que, si hi ha deutes, aquestes es pagaran amb els béns hereditaris i no amb el patrimoni particular de l’hereu. Per preveure aquests riscos val la pena conèixer la CIRBE del difunt (CIRBE: acrònim de Central d’Informació de Riscos del Banc de Espanya, el registre que recull la major part dels préstecs, els crèdits i els avals que els bancs mantenen amb els seus clients).

Com ha acabat l’afer de la hipoteca del nostre cliente?

Per fortuna, el nostre client comprava a un preu molt bo i hi aportava una mica més de les despeses d’escriptura de compra i hipoteca. D’aquesta manera hem pogut aconseguir la hipoteca sense problemes i ell ha pogut compra